(15-10-2007 09:50)

W minionej dekadzie można było obserwować boom na wielką skalę na rynku nieruchomości mieszkalnych w USA; od 1996 do 2006 roku ich ceny prawie się podwoiły i to w ujęciu realnym, po uwzględnieniu inflacji. Szczególnie silnie zwiększyły się one na terenach przybrzeżnych. Znaczny wzrost cen wystąpił również w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Irlandii, a także w Europie Środkowej.

Przy idealnie funkcjonującym rynku, gdy podaż mieszkań szybko dostosowuje się do wielkości popytu, można by oczekiwać, że w długim terminie realne ich ceny będą, generalnie biorąc, stabilne. Wiadomo jednak, że rosną i to nawet w ujęciu realnym. Słyszy się często o ograniczeniach podaży, wynikających na przykład z restrykcyjnych przepisów budowlanych. To jednak może wyjaśniać jedynie różnicę poziomów tych cen, nie zaś zróżnicowanie tempa ich wzrostu.

Co napędzało ceny

Może więc w grę wchodzi nadmierny popyt? Z pewnością ceny nieruchomości w Londynie zostały wywindowane w górę wskutek działań wszystkich tych banków inwestycyjnych, ale nadmierny popyt w jednym regionie nie wystarczy do pojawienia się boomu obejmującego cały kraj i trwającego przez dziesięć lat. Żeby taki boom powstał, dodatkowy popyt musi się co roku zwiększać coraz szybciej i nie tylko w jednym regionie.

A może wzrost cen wynika z modernizacji nieruchomości mieszkalnych i wprowadzanych w nich udogodnień? Trudno jednak wyjaśnić, dlaczego nasz dom wciąż rośnie w cenie, choć np. klimatyzację założyliśmy w nim wiele lat wcześniej.

W moim przekonaniu żaden z tych powodów nie wyjaśnia przekonująco zauważanego przez wszystkich wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych. Konieczny jest jeszcze jeden czynnik - kredyt i to w obfitości.

Jeśli mieszka się w Hiszpanii i jest się biednym, to - mimo marnej zdolności kredytowej - łatwiej uzyskać pożyczkę hipoteczną na mieszkanie niż je wynająć. W Wielkiej Brytanii, gdzie ceny domów również gwałtownie wzrosły w ciągu ostatniej dekady, towarzystwa budowlane zwykły udzielać pożyczek hipotecznych na kwotę, która odpowiada 130 proc. wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie - i do pięciokrotności rocznego dochodu wnioskodawców. Te kredyty opierają się na wyliczeniach przypominających coś, co ekonomiści nazywają schematem Ponziego, czyli piramidę finansową, która kiedyś musi się rozsypać.

Bańka już pękła

Na szczęście nie ma powodów, żeby wprowadzać nowe przepisy, zawierające sankcje dyscyplinarne wobec tych nieodpowiedzialnych praktyk pożyczkowych. Rynek zrobił to za nas. Bańka kredytowa już pękła, co po części zawdzięczamy strajkowi nabywców papierów komercyjnych, zabezpieczonych tymi aktywami.

Jeszcze w latach 90. XX wieku w Wielkiej Brytanii można było zaciągnąć kredyt hipoteczny o wartości nie większej niż 95 proc. wartości domu i nieprzekraczającej trzyletnich dochodów (w przypadku małżeństw ten pułap był niższy). Kiedy więc rynek kredytowy wróci do normalności, będzie po prostu mniej pieniędzy na finansowanie boomu, a ceny nieruchomości mieszkalnych dostosują się do poziomu dostępności kredytu.

Trzeba jeszcze trochę poczekać na spadek cen mieszkań, ale gdy ten proces już się zacznie, szybko przybierze na sile. W USA tzw. wskaźnik Case'a-Shillera (odzwierciedlający poziom cen nieruchomości mieszkalnych) najwyższą wartość osiągnął w II kwartale 2006 r. W II półroczu zeszłego roku ceny malały w umiarkowanym tempie, jednak w tym roku nabrały przyspieszenia. Nie wątpię, że na wielu rynkach nieruchomości mieszkalnych w Europie wystąpi podobne zjawisko, choć z pewnym opóźnieniem. Spodziewam się, że w przyszłym roku o tej porze ceny domów w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii i Irlandii będą już spadać.

Przyjdzie spowolnienie

Gospodarka wszystkich tych krajów jest silnie uzależniona od rynku nieruchomości, spadek cen domów będzie więc tam czynnikiem ekonomicznie niekorzystnym. Jego skutki może oczywiście ograniczyć bardzo wyraźna obniżka stóp procentowych, co dotyczy zwłaszcza krajów, w których - jak w Wielkiej Brytanii czy w Hiszpanii - kredyty hipoteczne mają zmienne oprocentowanie czy też takich, gdzie - jak w USA - można je łatwo refinansować.

Sytuacja jest jednak inna niż w 2001 roku i możliwości obniżek stóp procentowych są mniejsze. Zakładając, że banki centralne zrobią co tylko mogą, żeby pomóc rynkowi nieruchomości, trudno przypuszczać, że odrzucą one choćby pozory dbałości o utrzymywanie stabilności cen, zwłaszcza w sytuacji, gdy ceny ropy i innych surowców biją rekordy. Wszędzie na świecie nasilają się oczekiwania inflacyjne. Stanowiąca ich wyraz cena złota sięgnęła poziomu najwyższego od 27 lat, a mimo to na tym rynku utrzymują się nastroje zwyżkowe.

Włoski ekonomista Tommasso Monacelli dokonał interesujących zestawień statystycznych, które pokazują związek między cenami nieruchomości mieszkalnych a poziomem konsumpcji w poszczególnych krajach. Korelacja tych czynników najsilniejsza jest w Wielkiej Brytanii, za którą idą Hiszpania, Dania, USA i Kanada. Wszystkie te kraje miały w ostatnich latach wysokie tempo wzrostu gospodarczego, czym różnią się od państw, takich jak Niemcy, gdzie ceny nieruchomości mieszkalnych były właściwie stabilne.

Pojawia się zatem pytanie, czy - i do jakiego stopnia - dobre wyniki gospodarcze tych krajów stanowiły efekt boomu kredytowego. Sam podejrzewam, że wkrótce będziemy musieli zmienić nasze podejście do wzrostu gospodarczego i przyznać, że w jego osiągnięciu większą wagę mają czynniki, takie jak pieniądz i kredyt.



Źródło: infor.pl