Trudno dziś ustalić realną podaż apartamentów, gdyż na tym rynku panuje chaos. Deweloperzy, aby przyciągnąć klientów, nadają tę nazwę niemal wszystkim mieszkaniom o dużym metrażu, a także małym lokalom w budynkach o nieco podwyższonym standardzie wykończenia.

– Prawdziwych apartamentów jest tak naprawdę relatywnie niewiele, choć ich podaż wyraźnie wzrosła w ostatnich latach – twierdzi Paweł Urban z Home & Broker.

Stawki w górę

Z prowadzonych przez Reas analiz wynika, że liczba apartamentów znajdujących się w sprzedaży w III kwartale bieżącego roku wyniosła w Warszawie 7 proc., w Krakowie – 6 proc., we Wrocławiu – 10 proc., w Trójmieście – 21 proc., w Poznaniu – 20 proc., a w Łodzi – zaledwie 1 proc.

– Należy jednak zaznaczyć, że udział apartamentów w puli mieszkań wprowadzonych na rynki mieszkaniowe badanych miast od lipca bieżącego roku jest niższy i oscyluje w przedziale 3 – 10 proc. Wyjątek stanowi Wrocław, dla którego wartość tego wskaźnika wyniosła 16 proc. – zauważa Katarzyna Kuniewicz z Reas.

Dodaje, że wprowadzenie na rynek większej liczby apartamentów podnosi średnią cenę lokali w danym mieście. Gdy różnica cen jest drastyczna, w konsekwencji drożeją wszystkie mieszkania, także popularne, gdyż zarówno deweloperzy, jak i klienci traktują indeksy cen jako punkt odniesienia.

Paweł Sztejter z Reas nazywa taką sytuację efektem Scheiblera – od nazwy inwestycji Opal Property Developments: loftów w starej przędzalni Scheiblera-Grohmana. Wprowadzenie ich na rynek wywindowało średnią cenę mieszkania w Łodzi z ok. 4,6 tys. w I kwartale do prawie 6 tys. zł za metr w II kwartale 2007 r. Ceny te nieznacznie spadły w III kwartale – do 5,8 tys. zł za 1 mkw. Podobnie było w Poznaniu. Tam projekt firmy Wechta podbił średnią z 3,9 tys. zł za 1 mkw. pod koniec 2006 r. do 7 tys. za metr już w I kwartale 2007 r., a w III kwartale – 7,8 tys. zł.

Unikalny charakter

Ceny apartamentów z prawdziwego zdarzenia z reguły przekraczają 15 tys. zł za mkw. Czasem są to kwoty rzędu 40 tys. zł za metr i wyższe. Niewykluczone, że stawki będą szły w górę w przeciwieństwie do cen mieszkań popularnych.

– Rosnące ceny jednak nie hamują popytu. Rynek dóbr luksusowych rządzi się innymi prawami i tutaj cena często nie gra roli. Oczywiście nie można zakładać, że każdy apartament w cenie 20 tys. zł za 1 mkw. znajdzie nabywcę. Klienci, których stać na taki wydatek, poza luksusowym wykończeniem oczekują pewnej dozy wyjątkowości. Jednak prawdziwie unikalnych nieruchomości jest u nas jak na lekarstwo – twierdzi Paweł Urban.

Takie apartamenty kupują przeróżni klienci: zarówno fundusze inwestycyjne (choć te raczej skupiają się na zakupach całych pakietów mieszkań w zwykłych budynkach), jak też rodzimi i zachodni inwestorzy indywidualni, a także nabywcy dokonujący zakupu na własne potrzeby.

– W przypadku apartamentów powinniśmy pamiętać, że liczną grupę ich nabywców stanowić będą zachodni inwestorzy. Dla nich nie jest ważne, czy zakupią lokal w Warszawie, Bukareszcie, Pradze czy Tallinie. Liczy się stopa zwrotu. Dlatego rynek apartamentów w poszczególnych miastach jest częścią globalnego rynku. Na zachodzie Europy jest to popularna forma lokaty kapitału. Ceny za wysokiej klasy apartament poziomują taką lokatę jako mało dostępną dla szerszej masy inwestorów indywidualnych – opowiada Marcin Jańczuk z Polanowscy Nieruchomości.

Jednak, jak podkreśla Paweł Urban, kupując apartament w celach inwestycyjnych, należy wziąć pod uwagę wiele czynników decydujących o potencjale wzrostu jego ceny.

– Najważniejsze, żeby taka nieruchomość była w jakimś stopniu unikalna. Dużym sukcesem będzie znalezienie długoterminowego najemcy. Należy też się nastawić na znacznie dłuższy horyzont czasowy zwrotu takiej inwestycji niż w wypadku popularnych mieszkań, tym bardziej że sam proces późniejszej sprzedaży może potrwać kilka miesięcy – mówi Paweł Urban.