(28-01-2008 09:21)

Mimo spadku cen w ostatnim kwartale średnio o 2,75 proc. ceny lokali używanych w Warszawie są wyższe o ponad 11 proc. od tych, jakie obowiązywały na przełomie 2006 i 2007 roku – wynika z raportu serwisu oferty.net i Open Finance.

W Warszawie najmniej

Sytuacja na rynku wtórnym w największych polskich miastach nadal jest bardzo zróżnicowana. Warszawa jest ostatnia na liście miast, w których ceny spadły. W Krakowie i Rzeszowie średnie ceny znacznie mocniej poszły w dół. Spadły też ceny w Bydgoszczy (-1,8) i w Poznaniu (-1,7).

Najbardziej wzrosły średnie ceny mieszkań oferowanych do sprzedaży w Trójmieście. Liderem wzrostu była Gdynia, w której grudniowe stawki były aż o 6 proc. wyższe od listopadowych. Średnia cena ofertowa 1 mkw. mieszkania w tym mieście osiągnęła poziom prawie 8 tys. zł i po raz pierwszy była wyższa od średniej ceny w Gdańsku, gdzie wynosiła ona 7149 zł (w tym mieście ceny wzrosły o 3,7 proc.).

Niezmiennie najdroższą trójmiejską lokalizacją pozostaje Sopot, gdzie w grudniu średnia cena oferowanego tam mieszkania wyniosła prawie 11 tys. zł i była o 2,3 proc. wyższa aniżeli w listopadzie. W Łodzi ceny wzrosły o prawie 4 proc., a we Wrocławiu o 2,4 proc. Umiarkowany wzrost zanotowano w Lublinie (1,5 proc.), w Katowicach (1,7 proc.) i Szczecinie (2 proc.).

Koniec licytacji

– Ubiegły rok przyniósł wreszcie kres spektakularnym zwyżkom cen w Warszawie, które były owocem trwającego w ciągu ostatnich trzech lat boomu mieszkaniowego. Już w pierwszym kwartale 2008 roku pojawiły się symptomy ochłodzenia koniunktury. Wysokie ceny, wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i brak zdolności kredytowej wielu potencjalnych klientów zaowocowały zdecydowanym spadkiem popytu. Na wiosnę czas sprzedaży mieszkań zaczął się wydłużać, a historie o licytowaniu się klientów przebijających ceny zaczęły powoli odchodzić w niepamięć – mówi Marcin Drogomirecki z portalu oferty.net.

Prawdziwe zmiany zaczęły się jesienią. Ceny wywoławcze w Warszawie zaczęły lekko spadać od października 2007 roku. Tanieć zaczęły mieszkania w blokach, najbardziej w tych najmniej atrakcyjnych – dużych, zaniedbanych, zbudowanych z wielkiej płyty, zlokalizowanych daleko od centrum. Jednocześnie mieszkania o wyższym standardzie i w bardzo dobrych lokalizacjach utrzymywały ceny, a nawet drożały.

Początek stagnacji

Na rynku pojawiła się stagnacja. Właściciele myślący o sprzedaży swych lokali wciąż nie dopuszczali do świadomości faktu, że czas windowania stawek i szybkich transakcji dobiegł końca. W efekcie ceny wystawianych do sprzedaży mieszkań jeszcze rosły, ale liczba zawieranych transakcji szybko malała. Nie nastąpiło także tradycyjne jesienne ożywienie. Zamiast tego rozpoczął się proces urealnianie cen. Polegało to na tym, że rynek sprzedającego zaczął się zmieniać w rynek kupującego.

– Kupujący znów zaczęli mieć czas na oglądanie ofert, na ich porównywanie, na podejmowanie przemyślanych decyzji. Znowu zaczęli też negocjować ceny – mówi Marcin Drogomirecki. – U progu nowego roku na stołecznym rynku mieszkaniowym ponownie zawitała normalność. – Najbliższe miesiące zapowiadają się spokojnie. Gwałtownych zmian cen nie należy się spodziewać – dodaje.

Trzeba jednak pamiętać, że mimo ostatnich spadków cen w Warszawie są one wyższe o ponad 11 proc. niż rok temu. Co ciekawe, najbardziej wzrosły ceny w dzielnicach peryferyjnych i przez to tanich: w Wesołej wzrost osiągnął 42 proc., w Wawrze – 30 proc., na Pradze-Północ – prawie 19 proc. O 16 proc. wzrosły ceny w takich dzielnicach, jak: Bielany, Rembertów, Ursus. Najmniejszy wzrost zanotowano we Włochach, które też są peryferyjną dzielnicą – pomimo to ceny wzrosły tam najmniej w Warszawie – o ponad 9 proc. Na Żoliborzu ceny wzrosły tylko o 10 proc., a na Mokotowie i Ochocie – o ponad 11 proc.

Kredyty będą drożeć

Prognozy kredytowe raczej nie wróżą raju dla nabywców mieszkań. Analitycy przewidują bowiem, że w dającej się przewidzieć przyszłości należy się liczyć z dalszym wzrostem oprocentowania kredytów złotowych i prawdopodobnym utrzymaniem kosztów kredytów we frankach szwajcarskich.Według prognoz Open Finance przeciętne oprocentowanie kredytów złotowych może do końca roku sięgnąć 7,0 – 7,2 proc. (przy założeniu, że nastąpią cztery kolejne podwyżki stóp w NBP, uspokoi się sytuacja na rynku pieniężnym i nie zostaną zmienione marże kredytowe w bankach), podczas gdy oprocentowanie kredytów we frankach utrzyma się na poziomie 3,9 – 4,3 proc. Mimo wszystko posiadacze kredytów we frankach nie mogą być pewni, że ich raty nie wzrosną w 2008 roku, ponieważ ostatnio pojawiła się tendencja do wzrostu kursów walut w krajach o niskich stopach procentowych.

Źródło : Rzeczpospolita