Osoba, która kupuje lokal lub dom, nie przywiązuje zbytnio wagi do tego, czy deweloper sprzedał jej drogę na współwłasność. A szkoda, bo uniknęłaby wielu kłopotów.

Co mówią przepisy

– Taka droga jest najczęściej odrębną nieruchomością i ma własną księgę wieczystą, do które wpisani są wszyscy jej współwłaściciele. Stosuje się więc do niej przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Oznacza to, że wszyscy współwłaściciele mają prawo nią zarządzać, jednomyślnie też powinni podejmować decyzje dotyczące kosztów utrzymania drogi oraz chodników, oświetlenia i całej infrastruktury przebiegającej pod drogą.

– Przy takiej drodze zwykle stoi wiele osiedli, na których jest co najmniej kilka wspólnot mieszkaniowych – mówi adwokat Rafał Dębowski, partner z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Droga należy więc zwykle do kilkuset osób. Skoro zaś droga jest odrębną nieruchomością, nie wchodzi w skład żadnej z tych wspólnot mieszkaniowych. Wspólnota powstaje bowiem tylko na terenie jednej nieruchomości obejmującej położony na niej budynek (lub budynki) z wieloma lokalami. Tak jest m.in. na warszawskim Tarchominie, gdzie jak grzyby po deszczu wyrastają nowe osiedla. Dojście do porozumienia takiej rzeszy ludzi o sprzecznych interesach często jest nie możliwe.

– Jest tylko jedno wyjście – uważa Aleksander Snarski, prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. – Wspólnoty mieszkaniowe albo właściciele domów jednorodzinnych powinni zawrzeć w formie pisemnej porozumienie o zasadach wzajemnych rozliczeń z tytułu utrzymania drogi oraz towarzyszącej jej infrastruktury. W praktyce jest to bardzo trudne.

Spółdzielnia albo stowarzyszenie

Podobny problem mają właściciele domów jednorodzinnych położonych na jednym osiedlu.

– Dopóki jest ono nowe i w nawierzchni nie ma dziur, nie pękają ani nie zapychają się rury, współwłaściciele nie chcą zawierać żadnych umów i płacić na drogę – mówi radca prawny Piotr Złotnik, partner Kancelarii Wojcik i Złotnik. Ale nie jest to reguła.

Wielu właścicieli chce dbać o drogę, tymczasem tak naprawdę przepisy nie przewidują dla nich żadnej formy zrzeszania się. Niektórzy więc powołują do życia spółdzielnie mieszkaniowe, których jedynym celem jest utrzymanie drogi. Przynależność do spółdzielni, a tym samym wpłacanie do jej kasy nie są jednak obowiązkowe.

Jeżeli więc współwłaściciel nie chce być członkiem spółdzielni, czy nawet będąc członkiem, nie chce płacić do wspólnej kasy na utrzymanie drogi, to nie ma skutecznego sposobu, by go do tego zmusić.

Wielu właścicieli powołuje także do życia stowarzyszenia. Ich cel statutowy też jest tylko jeden: utrzymanie wspólnej drogi. – Nie jest to także najlepsza forma zarządzania nieruchomością wspólną, ponieważ stowarzyszenie, nie będąc właścicielem nieruchomości drogowej, faktycznie często uzurpuje sobie prawa, których nie posiada – uważa adwokat Rafał Dębowski.

Jego zdaniem należy rozważyć wprowadzenie zmian w przepisach, w szczególności w przepisach kodeksu cywilnego o współwłasności. Potrzebne są nowe regulacje, w tym umożliwiające ustanowienie funduszu, na który współwłaściciele zobowiązani byliby wpłacać zaliczki na poczet kosztów utrzymania drogi.

Jak sobie poradzić:

- Można przeprowadzić podział nieruchomości, by wydzielane działki przeznaczone były na drogi publiczne, a nie wewnętrzne. W takiej sytuacji działka drogowa z chwilą uprawomocnienia się podziału przechodzi na własność gminy, za odszkodowanie. Będzie trudno to zrobić, bo gminy bronią się przed takimi podziałami.

- Można darować prawa do drogi na rzecz gminy, zgodę na to muszą jednak wyrazić wszyscy współwłaściciele oraz gmina.

- Można podpisać pisemne porozumienie określające zasady finansowania kosztów utrzymania drogi i towarzyszącej jej infrastruktury. Na to też potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.