Czytelnik jest właścicielem działki, która w momencie zakupu, w 2002 r., była działką budowlaną. Miejscowy plan zagospodarowania wygasł w 2004 r. Wtedy dostał decyzję o warunkach zabudowy dopuszczającą możność wybudowania budynku do 10 m wysokości i budynku gospodarczego. W nowym planie, obowiązującym od maja 2008 r., tereny te są oznaczone jako rekreacyjne z prawem zabudowy budynkiem mieszkalnym do wysokości 7,5 m i gospodarczym do wysokości 5 m.
W tej okolicy cena działki budowlanej sięga 5 tys. zł za ar, natomiast rekreacyjnej – 2 tys. zł. Czytelnik twierdzi, opierając się na wycenie uprawnionego rzeczoznawcy, że wartość jego nieruchomości zmniejszyła się o ok. 300 tys. zł. Korespondencja z gminą do niczego nie doprowadziła. Czytelnik pyta, czy może wystąpić o odszkodowanie na drogę sądową. Chce też wiedzieć, czy odszkodowanie mu się należy, gdy zechce zatrzymać działkę, czy tylko po jej sprzedaży.
Skutki uchwalenia planu
Rekompensaty za szkodę poniesioną wskutek tego, że w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone, właściciel może żądać także wtedy, gdy chce tę nieruchomość zatrzymać.
Rekompensata może mieć formę nieruchomości zamiennej, słowem, gmina przejmuje nieruchomość, której wartość się obniżyła, a w zamian dostarcza inną, odpowiednio wyższej wartości.
Właściciel może też żądać od gminy wykupienia całej nieruchomości albo jej części.
Jeśli jednak właściciel z uprawnień tych nie skorzystał i zbywa nieruchomość (sprzedaje, daruje, wnosi jako aport do spółki itd.), wolno mu żądać odszkodowania równego obniżeniu jej wartości.
Jeśli nie jest w stanie dojść do porozumienia z gminą, może wnieść przeciwko niej sprawę o zapłatę odszkodowania do sądu cywilnego. Z wniesieniem takiej sprawy nie trzeba oczywiście czekać do momentu sprzedaży nieruchomości. Sąd zbada przede wszystkim, jakie było przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem czy zmianą planu. Następnie, korzystając z opinii biegłych, ustali wartość nieruchomości dawną i nową, a potem wysokość odszkodowania. Ma ono być równe obniżeniu wartości.
Ważne terminy
Na wystąpienie z żądaniem odszkodowania właściciel ma pięć lat, licząc od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Gmina ma sześć miesięcy na zaspokojenie roszczeń zgłoszonych przez właściciela, tj. o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę, o wykup. Termin ten liczy się od dnia złożenia wniosku, chyba że gmina i właściciel umówią się inaczej. W razie opóźnienia wypłaty odszkodowania lub wykupienia nieruchomości należą się odsetki ustawowe.
Takie same uprawnienia jak właściciel ma użytkownik wieczysty nieruchomości.
Za wzrost płaci właściciel
Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje nieruchomość, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, gmina może domagać się od niego jednorazowej opłaty, nie wyższej niż 30 proc. przyrostu wartości. Gmina nie może jej żądać, jeżeli od dnia, w którym plan lub zmiana stały się obowiązujące, minęło pięć lat.
