(09-10-2007 12:50)

Mimo że nie jest jeszcze właścicielem mieszkania, może brać udział w obradach wspólnoty i głosować jak właściciel. Tak orzekł w zeszłym tygodniu warszawski Sąd Apelacyjny.

To typowa sytuacja. Dotyczy dziesiątek tysięcy nabywców mieszkań czy domów. - Miesięcznie mamy 16 tys. wniosków o ustanowienie księgi wieczystej, średnio czeka się na wpis trzy miesiące -powiedziała "Rz" sędzia Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Rejonowego dla warszawskiego Mokotowa (prowadzi księgi dla całej stolicy).

Wspólnota bez właścicieli

Nie ma wątpliwości, że w tym czasie nabywcy lokali nie są jeszcze ich właścicielami. Artykuł 7 ust. 2 zd. 2 ustawy o własności lokali nie zostawia wątpliwości: "do powstania własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej". A zatem ci, którzy kupili mieszkania, podpisali notarialne umowy, wciąż nie są właścicielami, choćby te umowy i wnioski o wpis do księgi wieczystej były już w sądzie.

Tymczasem do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi wraz z wykupieniem pierwszego lokalu (przyjmują to zgodnie nauka prawa i orzecznictwo). Gdy więc deweloper (właściciel) sprzeda choćby jeden lokal - jest już wspólnota.

Co się jednak dzieje z tymi członkami wspólnoty, którzy wpisów jeszcze nie mają? Zawarcie umowy poza zobowiązaniem dewelopera (sprzedawcy) rodzi po stronie kupującego rodzaj ekspektatywy, czyli oczekiwanie prawne, że mieszkanie nabędzie. Ale wciąż nie jest to jeszcze odrębna własność.

Warunkowe członkostwo

Kwestia ta wynikła w sprawie o uchylenie kilku uchwał wspólnoty kamienicy na warszawskim Grochowie zaskarżonych przez firmę deweloperską z Białegostoku, która budynek wybudowała. Jedna z uchwał pozbawiała dewelopera zarządu we wspólnocie - zastrzegł to sobie w umowach deweloperskich z nabywcami mieszkań. Wspólnota podjęła ją (nieco wcześniej przyjęła uchwałę o głosowaniu na zasadzie jeden właściciel -jeden głos) w okresie, kiedy większość jej członków, jeżeli byli członkami, nie miała praw własności, gdyż nie była jeszcze wpisana do księgi wieczystej.

Mecenas Paweł Laskowski, pełnomocnik dewelopera, podniósł właśnie ten zarzut, że w dniu zebrania członków wspólnoty większość z nich nie była właścicielami, a zatem nie wchodziła do wspólnoty i nie mogła głosować.

Sąd Apelacyjny nie podzielił tych zastrzeżeń. -To prawda, że bez wpisu do księgi wieczystej nabywca nie jest jeszcze właścicielem, ale z praw we wspólnocie mieszkaniowej może korzystać -powiedziała sędzia Anna Owczarek. - Jest to pewien stan zawieszenia, w czasie którego nabywcy mogą korzystać z uprawnień członka wspólnoty. Z tym że owe czynności zarządcze, np. głosowanie przy podejmowaniu uchwał, są traktowane jako ważne (od dnia ich podjęcia) pod warunkiem, że nabywca zostanie wpisany do księgi jako właściciel. Wyrok jest prawomocny (sygn. I ACa 756/07).

Kłopotliwe miesiące

Zdaniem adwokata Piotra Klepaczki okres między kupnem mieszkania a wpisaniem nabywcy do księgi to wygodny dla deweloperów czas, gdy mogą narzucać klientom różne ekstraciężary, np. ustanowić dla siebie zarząd nieruchomością. Dlatego wiele sporów dotyczy tego okresu.

Niejasna sytuacja prawna nabywcy ujawnia się także wtedy, gdy chce sprzedać mieszkanie, którego formalnie jeszcze nie ma -przyznaje sędzia Kluziak. Chociaż sprzedaż ekspektatywy jest możliwa.

Tak czy inaczej, dla nabywców byłoby najlepiej, gdyby czas wpisywania ich do księgi był jak najkrótszy.



Źródło: www.rzeczpospolita.pl