Coraz więcej osób w Polsce zaczęło zadawać sobie pytanie, czy i jak amerykański kryzys wpłynie na sytuację zwykłego Kowalskiego, który kupił lub chce kupić własne "M", spłaca kredyt mieszkaniowy lub dopiero myśli o jego zaciągnięciu.

Czy grozi nam kryzys na miarę tego amerykańskiego? Czy Polacy będą w stanie spłacać zaciągnięte kredyty? Kiedy skończy się cenowe szaleństwo na rynku nieruchomości? Zachęcamy do lektury.

Gdyby zadać dziś przypadkiem spotkanemu Amerykaninowi, Brytyjczykowi czy Hiszpanowi pytanie, z czym kojarzy mu się pojęcie "nieruchomości", niekoniecznie musielibyśmy usłyszeć w odpowiedzi takie hasła, jak: "dom", "apartament", "działka budowlana" czy "biurowiec".

Naszym rozmówcom dużo łatwiej nasunęłyby się skojarzenia typu: "kryzys", "krach" , "bessa" czy "bankructwo". W pozostałych krajach europejskich, zakwalifikowanych do strefy rozwiniętych gospodarek rynkowych, sytuacja w nieruchomościach także zmierza w zdecydowanie niepokojącym ekonomistów kierunku. Czy na tym tle Polska może wydawać się "oazą spokoju"? Wyrażana przez większość rodzimych analityków, doradców finansowych, czy menedżerów firm deweloperskich diagnoza rodzimego rynku nieruchomości sprowadza się do stwierdzenia: "Boom z lat 2005-2007 przeszedł do historii, wzrost cen mieszkań, domów czy działek przyhamował, teraz zaś przyszedł czas na kilkumiesięczną korektę, po której ceny ponownie ruszą do góry, tyle że nieco wolniej". Czy więc nie grozi nam krach czy choćby załamanie, o których tak głośno już w niejednym miejscu na świecie? Czy polski rynek nieruchomości przetrwa największy od dziesięcioleci kryzys w branży bez większych szkód?

KILKA SŁÓW HISTORII

Rodzimy rynek nieruchomości od czasu transformacji ustrojowej przeszedł kilka faz rozwoju. Pierwsze lata poprzedniej dekady to powolne podnoszenie się budownictwa mieszkaniowego z upadku spowodowanego wprowadzaniem w życie planu Balcerowicza. Wkrótce zaczęli pojawiać się pierwsi deweloperzy z prawdziwego zdarzenia, a obok nich, niestety, firmy - widma, których ofiarą padło wielu amatorów własnego "M", tracących niejednokrotnie życiowe oszczędności. Wysoka, ponad dwudziestoprocentowa inflacja plus zacofanie technologiczne banków powodowały, że wszelkie umowy na rynku nieruchomości zawierane były w dolarach amerykańskich, a instytucja kredytu hipotecznego właściwie nie istniała.

W tych okolicznościach ciekawym i pod wieloma względami reprezentatywnym przykładem rozwoju branży deweloperskiej w tamtejszym pionierskim okresie jest obecny niekwestionowany lider - J.W. Constuction, w tamtym czasie funkcjonujący pod nazwą "TBM Batory". Firma ta fundamenty swej obecnej potęgi budowała w połowie lat dziewięćdziesiątych w podwarszawskich Ząbkach i Markach, stawiając tu kilka dużych osiedli z mieszkaniami o marnym standardzie, o jakości wykonania już nie wspominając. Jednak niekwestionowaną zaletą pierwszych nieruchomości oferowanych przez JWC była ich przystępna cena. Dwu-trzypokojowe lokale o powierzchni 40-60 metrów wycenione były od kilkunastu do niespełna dwudziestu tys. dolarów, co oznaczało, że ówczesna średnia miesięczna płaca stanowiła równowartość prawie 2 m kw. powierzchni mieszkalnej.

W szczycie boomu mieszkaniowego z wiosny 2007 r. te same, aktualnie już ponad dziesięcioletnie lokale znajdowały nabywców w okolicach 8000 zł za m2! Oznacza to, że tzw. "wskaźnik przystępności cenowej" (lub inaczej "wskaźnik siły nabywczej'), wyrażany stosunkiem średniej płacy do ceny m kw. mieszkania, obniżył swoją wartość z poziomu 1,5-2 do zaledwie około 0,35. Ten przykład chyba najlepiej obrazuje drogę jaką przebył polski rynek nieruchomości w segmencie mieszkań popularnych na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat.

DROGA NA SZCZYT?

XXI wiek na rynku nieruchomości w Polsce zaczął się dość niefortunnie. Lata 2000-2002 to okres pierwszego widocznego kryzysu, przejawiającego się znacznym spadkiem popytu zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Tamto spowolnienie odbiegało jednak zasadniczo od jego obecnego charakteru. Nie było bowiem spowodowane drastycznym wzrostem cen nieruchomości, lecz znacznym pogorszeniem koniunktury gospodarczej. Rosnące bezrobocie, słaba dynamika PKB, ograniczenie wydatków konsumpcyjnych w następstwie złej sytuacji materialnej Polaków oraz największy po 1989 roku pesymizm społeczny robiły swoje.

Tamten kryzys minął wraz z poprawą wskaźników makroekonomicznych, gdy tylko gospodarka zaczęła powracać na ścieżkę wzrostu gospodarczego w 2003 roku. Natomiast na początek bezprecedensowej w historii polskiego rynku nieruchomości hossy trzeba było jeszcze zaczekać do drugiej połowy 2005 roku, choć oczywiście wyważona tendencja wzrostowa trwała już od dłuższego czasu. Dziś według różnych źródeł ocenia się, że nieruchomości mieszkaniowe w Polsce podrożały w latach 2004-07 lat o około 200 procent, a w Warszawie o 230. Ten imponujący rezultat jest właśnie podstawową przyczyną obecnego kryzysu, który coraz dotkliwiej odczuwają wszyscy uczestnicy rynku mieszkaniowego, i który może - choć rzecz jasna nie musi - zapędzić całą lub pokaźną część polskiej gospodarki w "ślepą uliczkę".

Źródło: www.interia.pl