Trudno sprzedać ziemię, dom, mieszkanie, dla których nie została założona księga wieczysta (KW). O zaciągnięciu kredytu, którego zabezpieczeniem ma być taka nieruchomość, nawet nie ma co marzyć. Dlaczego? Bo nikt nie chce płacić za kota w worku. A księga wieczysta to zbiór bezcennych danych o właścicielu nieruchomości, obciążających ją prawach, długach, roszczeniach. Na dodatek wszystkie te informacje są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że należy przyjmować, iż stan prawny nieruchomości jest taki, jak to zapisano w księdze.

Nie tylko papier

Księgi wieczyste prowadzą wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych. Każdy może tu przyjść i złożyć wniosek o udostępnienie ksiąg, gdyż są one jawne. We wniosku trzeba podać numer KW. Jeśli nie wiesz, czy nieruchomość ma księgę, możesz to sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków. Na mapach przy działce uwidacznia się numer księgi wieczystej lub inny dokument będący podstawą własności, na przykład akt własności ziemi, gdy księga wieczysta nie była prowadzona.

W Polsce trwa obecnie proces przenoszenia treści ksiąg prowadzonych w wersji papierowej na dyski komputerów. Dostęp do takich ksiąg jest wygodniejszy (tradycyjna księga to często nadgryzione zębem czasu tomiszcze), gdyż dane z ksiąg wieczystych z całego kraju można przeglądać w każdym sądzie mającym połączenie z serwerami Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. – W Sądzie Rejonowym w Żorach mogę więc przeglądać księgi wieczyste z Warszawy – mówi Zbigniew Sitko, notariusz z Żor. – Dokonanie odpisu z takiej księgi też jest prostsze, polega na ściągnięciu danych z tego serwera. Trzeba jednak liczyć się z tym, że czynność ta może zająć nawet kilka godzin z powodu obciążenia sieci.

W wielu sądach księgi nadal są dostępne tylko w wersji papierowej, a zdarza się, że część księgi jest już w komputerze, a część tylko na papierze. Wtedy petent otrzyma do przejrzenia księgę papierową.

Na co uważać

Każdy z działów księgi wieczystej m.in. ma rubrykę „wzmianka”. Jeżeli znajduje się w niej jakikolwiek symbol, numer wzmianki i data jej zamieszczenia, oznacza to, że do tego działu został złożony wniosek o zmianę wpisu! Przykładowo wzmianka w dziale II może oznaczać, że choć Kowalski nadal widnieje jako właściciel nieruchomości, to już nim nie jest, lecz w KW nie zmieniono jeszcze wpisu dotyczącego osoby właściciela. Niestety, z odpisu KW nie dowiemy się, czego dotyczy wniosek o zmianę wpisu. Po takie informacje musimy pofatygować się do sądu.Na koniec dodajmy, że w każdym z działów KW może być zamieszczony „komentarz do migracji”. Chodzi oczywiście o migrację treści KW z wersji papierowej do elektronicznej. Są tam wpisywane informacje, które nie mieszczą się w działach elektronicznej księgi wieczystej, a były dokonane w księdze papierowej. Nie ma reguły, jak istotne są to informacje. Dlatego należy traktować je poważnie. „Komentarz do migracji” może np. zawierać pełną sygnaturę wniosku o zmianę wpisu, informację, że wniosek znajduje się w innej księdze wieczystej lub informację, że w danym dziale są nieczytelne wpisy w języku niemieckim.

Jak czytać, co sprawdzać

Dane w księdze elektronicznej w zasadzie pokrywają się z danymi umieszczonymi w tradycyjnej księdze wieczystej. Każda ma cztery działy.

- Dział I: oznaczenie nieruchomości

Składa się na nie m.in. numer księgi wieczystej. W pierwszym członie numeru oznaczony jest sąd prowadzący księgę wieczystą, np.: GL1X to symbol Sądu Rejonowego w Żorach i każda księga prowadzona przez ten sąd będzie zaczynała się od członu GL1X.

 

W dziale I opisane jest położenie nieruchomości, z podaniem nazwy miejscowości, gminy, powiatu i województwa.

 

W rubryce 1.4 ujawnione są działki wchodzące w skład nieruchomości, każda osobno. Księga wieczysta nieruchomości złożonej np. z dziesięciu działek będzie zawierała dziesięć pozycji. W rubryce 1.5 odczytamy powierzchnię wszystkich działek.

 

Lokal mieszkalny wpisywany jest z podaniem położenia na kondygnacji (pamiętajmy, że parter jest pierwszą kondygnacją), liczby pokoi oraz powierzchnią liczoną łącznie z pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli więc przykładowa powierzchnia lokalu wynosi 48 mkw., oznacza to, że do powierzchni tej doliczona jest również powierzchnia piwnicy lub komórki.Z działu I dowiemy się poza tym, jakie jest przeznaczenie budynku (mieszkalny, użytkowy itd.), jaka jest powierzchnia całego budynku i działki, na której on stoi.

 

- Dział II: własność

W dziale II z imienia i nazwiska (nazwy, jeśli właścicielem jest osoba prawna, czyli np. firma) wymieniony jest właściciel. W księdze elektronicznej przy nazwisku osoby fizycznej podawany jest jej numer PESEL, ale nie ma imion rodziców, co było obowiązkiem w księdze tradycyjnej. Osoba prawna natomiast wpisana jest z podaniem numeru REGON i siedzibą. Z tajemniczej rubryki „indeks wpisu” dowiemy się, na jakiej podstawie osoba fizyczna lub prawna dokonała wpisu do tego działu. Taką podstawą może być np. akt notarialny umowy sprzedaży.

 

W dziale II znajdują się również informacje o użytkowaniu wieczystym, jeśli działka gruntu należąca do Skarbu Państwa albo samorządu terytorialnego jest w użytkowaniu wieczystym. Użytkownik wieczysty ma uprawnienia podobne do właścicielskich, gdyż może swym prawem rozporządzać, np. sprzedać nieruchomość, darować, przekazać w spadku, obciążyć jej hipotekę.

 

- Dział III: prawa, roszczenia, ograniczenia

Tutaj znajdziemy wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych oraz wpisy dokonywane z urzędu przez sąd (jako ostrzeżenie). Najczęściej dotyczą nabycia własności przez spadkobierców. – Co ciekawe, właściciel nieruchomości bądź użytkownik wieczysty nawet nie muszą wiedzieć o dokonaniu takiego wpisu – mówi notariusz Sitko.

 

Wśród ograniczonych praw rzeczowych ustanawianych w drodze umowy albo przez sąd najczęstsze są służebności. Np. działka może być obciążona na rzecz innej działki służebnością drogi koniecznej (wtedy sąsiad ma prawo korzystać z obciążonej nieruchomości w celu dotarcia do drogi publicznej) albo na rzecz przedsiębiorstwa dostarczającego media –służebnością przesyłu (zakład energetyczny lub gazownia ma prawo utrzymywać na tej działce swoje linie przesyłowe). Budynek mieszkalny może być z kolei obciążony prawem dożywotniego mieszkania na rzecz jakiejś osoby. Z działu III można się również dowiedzieć, czy ktoś wystąpił z roszczeniami do tej nieruchomości, czy sąd zakazał jej sprzedaży itp.

 

- Dział IV: hipoteki

Hipoteka to środek zabezpieczenia wierzytelności. Polega na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

 

Wpisów wszystkich hipotek, na przykład hipotek bankowych, dokonuje się w dziale IV KW.

 

W tradycyjnej księdze wieczystej dokumenty będące podstawą wpisu hipoteki umieszczano przy konkretnej podstawie wpisu. Zainteresowany mógł więc bez kłopotu przeczytać, dlaczego hipoteka nieruchomości jest obciążona i na jaką kwotę. W księdze elektronicznej jest trudniej.

 

– Dokumenty dotyczące wpisów znajdują się na końcu księgi, a na dodatek nie zawsze są uporządkowane chronologicznie – mówi notariusz Sitko. Osobom, które chcą odszukać podstawę wpisu, np. w dziale IV, radzi wykonać następujące kroki:

 

1. Odnaleźć w dziale IV w środkowej rubryce „indeks wpisu” liczbę porządkową, np. 1;

 

2. Przejść do części „wnioski i podstawy wpisów” znajdującej się za działem IV księgi, czyli na końcu księgi wieczystej;

 

3. Odnaleźć w pierwszej rubryce po lewej stronie liczbę porządkową 1. Będzie ona dotyczyła pozycji, która odpowiada podstawie wpisu w dziale IV KW.

—oprac. jaga