W Warszawie, jak w każdym mieście, są tzw. dobre adresy, ale nie znaczy to, że można mówić o cenach z Marszałkowskiej czy Puławskiej. Przy większości warszawskich ulic stoją bowiem obok siebie rudery, bloki i apartamenty. Ale ceny potrafią się bardzo różnić także w budynkach wzniesionych w podobnej technologii i okresie.
Po ile metr
Tą kwestią najbardziej interesują się nabywcy mieszkań. Zazwyczaj chcą oni zweryfikować cenę oferowanego mieszkania z tymi, które znajdują się w tej okolicy. I dowiadują się, że rozrzut cenowy może wynosić od ok. 6 do nawet 20 tys. zł za mkw., a więc ponad 300-proc., a bywa, że więcej. Na przykład przy ul. Wielickiej na Mokotowie mieszkanie w budynku z wielkiej płyty z 1974 r. kosztuje ok. 7,7 tys. zł, w stosunkowo nowej inwestycji z 2000 roku (z basenem i i fitness clubem dla mieszkańców) – ok. 14,5 tys. złotych, a w kameralnej inwestycji, która ma być ukończona w 2009 r. – ok. 16 tys. zł za mkw. (patrz ramka).
Inny przykład, przy ulicy Sobieskiego na Mokotowie spółdzielcze mieszkanie z 1963 roku kosztuje 7,7 tys. zł za mkw., ale lokal w także spółdzielczym budynku, ale na strzeżonym osiedlu i z 1999 roku – prawie 12 tys. zł.
– Z czego wynika ponad 30 proc. różnica w cenie? Oczywiście kluczowe znaczenie ma tutaj wiek budynku. A dodatkowo fakt, że tańszy lokal wymaga remontu, a droższy jest w dobrym stanie. Stąd aż tak szerokie widełki cenowe przy podobnej lokalizacji – mówi Krzysztof Kieszkowski z agencji Polanowscy.
Stare też bywają drogie
Tylko czasem sprawdza się reguła, że cena jest tym wyższa, im nowsza jest inwestycja. Przy ulicy Fabrycznej na Powiślu mieszkanie w przedwojennej kamienicy, w dobrym stanie kosztuje 10,8 tys. zł za mkw. Przy tej samej ulicy powstaje inwestycja z górnej półki – Riverside Apartments, która ma być gotowa w 2009 roku, ale sprzedaż już ruszyła. W tym aparatmentowcu za mkw. trzeba zapłacić ok. 16 tys. zł.
Bywa jednak i tak, że nie ma wielkiej różnicy w cenie pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. Na przykład przy ul. Gwiaździstej mieszkanie w bloku z 1989 roku kosztuje 8,4 tys. zł za mkw., a w nowej inwestycji Wiślane Ogrody z 2007 r. — 8,5 tys. zł, a więc właściwie tyle samo. Być może dlatego, że w pierwszym przypadku chodzi o dziesięciopiętrowy blok, a nowa inwestycja jest jeszcze wyższa – ma 14 pięter.
Z kolei przy ul. Czerniakowskiej dwa duże, liczące ponad 100 mkw. mieszkania, oba w budynkach z 1953 r., różnią się w cenie o prawie tysiąc złotych na mkw. – jedno kosztuje 5,9 tys. zł, a drugie – 6,8 tys. zł za mkw.
– Nie tylko na rynku wtórnym bardzo duże znaczenie ma standard mieszkania. Podobnie wygląda sytuacja z mieszkaniami oddawanymi do użytku. Są nowe, a więc droższe, ale jednocześnie należy pamiętać, że może być to lokal w stanie deweloperskim, który będzie wymagał jeszcze nakładów finansowych ze strony nabywcy. Oczywiście deweloperzy coraz częściej oferują mieszkania pod klucz, co stanowi swego rodzaju zachętę dla nabywców – mówi Krzysztof Kieszkowski. — Poza tym metr kwadratowy w mniejszym mieszkaniu jest na ogół droższy niż w lokalach większych.
Marcin Jańczuk, agencja Metrohouse
– W każdym niemal miejscu Warszawy odnajdziemy rejony, w których ceny mieszkań nawet w pobliskich budynkach się różnią, i to nawet znacznie, od siebie. Co ciekawe, forma prawna nie różnicuje wyraźnie ceny mieszkania, nieważne, czy to budynek spółdzielczy czy własnościowy. Przyczyna różnic cenowych tkwi w wieku budynku, jego standardzie i technologii wykonania.
Główne różnice w cenach widać między budynkami z ostatnich kilku lat a tymi, które zostały wzniesione w starszych technologiach z lat 70. i 80. ubiegłego stulecia. Są to czasem dość silne kontrasty, co obrazuje chociażby przykład mieszkań z Bemowa, które w rzeczywistości dzieli odległość nie większa niż 300 metrów, a różnica w cenie jest diametralna, gdyż mieszkanie przy ul. Powstańców Śląskich w budynku z 2001 r. kosztuje ok. 8,5 tys. zł za mkw., a lokal przy ul. Szadkowskiego z 1982 r. – ok. 6,8 tys. zł.
