Kupujący dom nie zastanawia się na ogół, jak będzie wyglądała administracja osiedla, na które chce się wyprowadzić.

– Są z tym problemy, brakuje bowiem przepisów – mówi Jacek Łapiński, zarządca nieruchomości.

Jeden z deweloperów buduje pod Warszawą osiedle 100 domów jednorodzinnych. Do administrowania nimi zatrudnił firmę zarządzającą. – Na terenie wspólnym jest droga, plac zabaw, budka ochroniarza – mówi Danuta Fijałkowska pracująca w tej firmie. – Chcieliśmy powołać wspólnotę mieszkaniową. Nasz prawnik jest zdania, że nie da się jej utworzyć.

Bez wspólnoty

Wspólnotę tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Mówi o tym art. 6 ustawy o własności lokali. Na jej powołanie nie mają więc co liczyć właściciele domów jednorodzinnych (patrz ramka). Adw. Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy, żałuje, że tak jest.

– Wspólnota to dobra forma zarządzania i z powodzeniem mogłaby się sprawdzić w domach jednorodzinnych. – Jej zaletą jest, że przynależność do niej jest obowiązkowa, a przepisy jasno mówią o prawach i obowiązkach osób, które mają udział w nieruchomości wspólnej, np. ustalają zasady jej utrzymania.

Różne protezy prawne

Mieszkańcy takich osiedli decydują się więc często na założenie stowarzyszenia rejestrowego lub zwykłego.

– Pierwsze należy zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym – mówi adw. Rafał Dębowski z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Ma osobowość prawną, zdolność sądową, można więc występować przeciwko niemu do sądu (i odwrotnie). Ma prawo założyć konto bankowe, jest więc gdzie przesyłać pieniądze na utrzymanie współwłasności. Stowarzyszenie takie może prowadzić działalność gospodarczą, np. związaną z zarządzaniem nieruchomościami.

Czasem współwłaściciele – dążąc do minimalizacji kosztów – decydują się na powołanie stowarzyszenia zwykłego, które nie ma osobowości prawnej.

Spółdzielnia lub pełnomocnik

Osiedlami domków rządzą też spółdzielnie mieszkaniowe. Potrzebują dziesięciu założycieli, opracowania statutu oraz rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Spółdzielnia ma osobowość prawną, jest podatnikiem, ma własne konto.

– Zarówno stowarzyszenie, jak i spółdzielnia są dobrowolnymi instytucjami, nie wszyscy więc muszą do nich należeć, a zawsze znajdzie się ktoś, kto nie zgodzi się na ich założenie – twierdzi Dębowski. Nie wszyscy muszą się godzić na płacenie. – Znam przypadek – wyjaśnia – kiedy spółdzielnia istniejąca na takim osiedlu pozwała właściciela, który nie płacił, a pozew został oddalony. Sąd argumentował, że jest on współwłaścicielem, ma więc prawo do takiej decyzji. W ten sposób w drogach mogą szybko powstać dziury, a huśtawki na placu zabaw zagrażać życiu dzieci.

Współwłaściciele mogą też wybrać spośród siebie osobę, której udzielą pełnomocnictwa do działania w ich imieniu. Następnie pełnomocnik szuka i zatrudnia licencjonowanego zarządcę lub firmę. Sami właściciele mogą współzarządzać swoją nieruchomością na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego.

Opinia: Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury

Wspólnoty mieszkaniowe nie powstaną na osiedlach domów jednorodzinnych. Ich właściciele mają prawo własności do działek, na których stoją domy, i są też czasami współwłaścicielami innych nieruchomości na osiedlu, takich jak np. droga. Jest to więc inna konstrukcja prawna niż ta, którą stosuje się do lokali. Ich właściciele mają udział w nieruchomości wspólnej. Współwłasność i udział w nieruchomości wspólnej – to nie są pojęcia tożsame. W tym ostatnim wypadku przepisy pozwalają narzucać właścicielom lokali obowiązki związane z utrzymaniem części wspólnych. Współwłaścicielom nieruchomości zaś nie można niczego narzucać, wszystko zależy od ich woli. Dlatego każda próba zmiany tej sytuacji poprzez nowelizację przepisów zakończyłaby się niepowodzeniem.