Odpowiada Michał Niemirowicz-Szczytt, Kancelaria bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy.

– Moim zdaniem wypowiedzenie umowy najmu należy uznać za skuteczne, gdy czytelnik wysłał stosowne oświadczenie na adres lokatora listem (najlepiej poleconym), a lokator, podejrzewając, że list dotyczy wypowiedzenia, nie podjął przesyłki i faktycznie nie zapoznał się z jego treścią. Jak wynika bowiem z kodeksu cywilnego (art. 61), do stwierdzenia, że oświadczenie woli doszło do adresata (najemcy), nie jest konieczne, aby faktycznie zapoznał się on z jego treścią. Decydująca jest jedynie sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia woli (np. możliwość przeczytania listu).

Warto wiedzieć, że najkrótszy okres wypowiedzenia, jaki może zastosować wynajmujący, to koniec miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym dokonał wypowiedzenia (jeżeli zatem wypowiedzenia dokonano np. 11 lipca, to umowa może ulec rozwiązaniu najwcześniej z dniem 31 sierpnia).

Z chwilą upływu okresu wypowiedzenia i rozwiązania umowy najemca powinien opuścić zajmowany lokal. W przeciwnym razie przebywać będzie w lokalu bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji wynajmującemu (czytelnikowi) nie pozostaje nic innego, jak złożyć do sądu przeciwko najemcy pozew o eksmisję (o nakazanie pozwanemu, aby opuścił i opróżnił z osób wykonujących prawa pozwanego i z jego rzeczy lokal mieszkalny i aby wydał go do rąk powoda).

Po uprawomocnieniu się wyroku orzekającego eksmisję (należy się także liczyć z apelacją pozwanego w razie niekorzystnego dla niego wyroku sądu pierwszej instancji) czytelnik będzie mógł wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i następnie – jeżeli lokator będzie dalej bezprawnie zajmował lokal – wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania eksmisyjnego. Wówczas komornik po wyznaczeniu dodatkowego terminu na opróżnienie lokalu powinien przystąpić do czynności zmierzających do wprowadzenia czytelnika w posiadanie lokalu.Położenie czytelnika nie będzie jednak tak dobre, jak by się mogło wydawać na pierwszy rzut oka, jeżeli wynajmuje on sporny lokal stale, a nie okazjonalnie, gdyż skutkuje to większą ochroną lokatora. Gdyby w powyższej sytuacji okazało się, że lokator posiada np. status bezrobotnego, to wówczas zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 14 ust. 4 pkt 5) sąd zobligowany byłby orzec w wyroku o eksmisję jego uprawnienie do lokalu socjalnego w gminie właściwej ze względu na położenie lokalu podlegającego opróżnieniu. W takim wypadku sąd orzeknie w wyroku o wstrzymaniu opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę lokatorowi oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Do tego czasu czytelnik nie będzie mógł skutecznie wszcząć postępowania eksmisyjnego z udziałem komornika.