Problem pojawił się jednak przy próbie uzyskania pozwolenia na budowę – organ administracji budowlanej zażądał zgody zarządu wspólnoty, twierdząc, że zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali tylko zarząd ma prawo złożyć oświadczenie woli w imieniu wspólnoty. Tymczasem jednoosobowy zarząd odmówił złożenia oświadczenia woli (wiadomo, że tkwi w konflikcie z zainteresowanym). Wydział administracji budowlanej nie zgodził się na wydanie pozwolenia na budowę na podstawie uchwały wspólnoty, stwierdzając, że konieczna jest zgoda zarządu. Wydział nie przyjął do akceptującej wiadomości oświadczenia administratora, któremu zarząd powierzył prowadzenie bieżących spraw wspólnoty, twierdząc, że ma on co prawda pełnomocnictwo do samodzielnego podejmowania decyzji dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i dysponowania rachunkami bankowymi wspólnoty, ale nie został upoważniony do składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Czy jest wyjście z tej sytuacji, inne niż zmiana zarządu?


Wybór jednoosobowego zarządu prowadzi do komplikacji nie tylko wtedy, gdy zarząd ten jest skonfliktowany z niektórymi członkami wspólnoty – wystarczy, że wyjedzie on na dłuższy czas i wtedy może nastąpić „paraliż decyzyjny”. Lepszy jest zarząd kilkuosobowy, przy czym członków zarządu powinno być więcej niż dwóch, gdyż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali oświadczenie woli przy zarządzie wieloosobowym musi składać co najmniej dwóch członków tego zarządu, więc zarząd dwuosobowy jest jeszcze gorszy niż jednoosobowy. Zazwyczaj wybrany przez wspólnotę zarząd nie wykonuje samodzielnie czynności typowo administracyjnych, tylko powierza je wyspecjalizowanej firmie lub licencjonowanemu zarządcy nieruchomości. W umowie o administrowanie wymieniane są czynności, które ma wykonywać administrator oraz określone są jego kompetencje. Niektóre zarządy dają administratorowi pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi wspólnoty, a także upoważniają go do samodzielnego podejmowania decyzji wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Jeśli wspólnota ma zaufanie do administratora, to nie powinna mieć nic przeciwko temu, by zarząd scedował na niego także prawo do składania oświadczenia woli w imieniu wspólnoty na podstawie podjętych przez nią uchwał – zdecydowanie mniej ryzykuje niż wtedy, gdy upoważnia go do dysponowania rachunkami bankowymi. I w ten sposób mógłby być rozwiązany problem naszego Czytelnika, gdyby administrator stosowne pełnomocnictwo posiadał.

więcej w numerze 12/08 „Administratora”