Zazwyczaj deweloper w początkowym okresie, tzn. do czasu zbycia ostatniego lokalu lub w pewnym okresie – rocznym, czasem dwuletnim - nieruchomością wspólną zarządza sam. Później następują zmiany – wspólnoty wybierają zarządy, które rzadko samodzielnie potrafią zarządzać nieruchomością wspólną. Pojawiają się problemy, tym bardziej, że nierzadko część właścicieli swoje lokale wynajmuje i ze względu na trudność jednoczesnego zgromadzenia właścicieli mających ponad połowę udziałów, wspólnoty mają kłopot z podejmowaniem uchwał przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Problemów tych można łatwo uniknąć, jeśli deweloper do zbywania lokali odpowiednio się przygotuje.

Już na etapie zawierania umów przedwstępnych z przyszłymi członkami wspólnoty warto wybrać podmiot, który nieruchomością wspólną będzie zarządzać. Nie jest konieczne stosowanie ustawy o zamówieniach publicznych – wystarczy poprosić o oferty działających na lokalnym rynku zarządców lub zwrócić się do Stowarzyszenia Zarządców (działają niemal w każdym większym mieście – dane teleadresowe w internecie). Oferta powinna dokładnie precyzować zakres odpowiedzialności zarządcy oraz jego wynagrodzenie. Ważnym jest, aby wyraźnie były wskazane czynności zarządcy, które wynagrodzenie pokrywa, a za które wspólnota będzie musiała dodatkowo płacić – np. należy określić czy wynagrodzenie pokrywa koszty przeglądów technicznych, wykonywania kosztorysów, etc.

Jeśli deweloper uzna, że wybrany przez niego zarządca zasługuje na zaufanie, a wynagrodzenie, którego żąda, jest do przyjęcia, to w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu powinien w umowie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną (stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) i wpisać dane wybranego zarządcy. Nie należy przy tym określać czasu, na który zarządca ten został ustanowiony (jak, niestety, robią niektórzy deweloperzy), ponieważ jeśli nie będzie on spełniał oczekiwań wspólnoty, to zawsze może zostać „zwykłą” uchwałą wspólnoty zmieniony. Wbrew temu, co twierdzą niektórzy, w takim przypadku nie jest konieczna uchwała zaprotokołowana przez notariusza – uchwała taka jest konieczna jedynie wówczas, gdy wspólnota zamierza zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 2a), a nie podmiot zarządzający.


więcej w numerze 12/08 „Administratora”