Janusz Gdański - ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego w małej wspólnocie – tak, wymaga uchwały podjętej jednomyślnie, gdyż jednomyślność jest koniecznym warunkiem podjęcia każdej uchwały dotyczącej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Jeśli jednak wolę zbycia mają właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie, to mogą zwrócić się do sądu, którego orzeczenie, np. zobowiązujące przeciwników zbycia do zaakceptowania uchwały, zastępuje ich oświadczenie (art. 64 k.c.).W przypadku wspólnot dużych (ponad siedem lokali) obowiązują inne zasady zarządzania nieruchomością wspólną. Generalną zasadą określoną w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest obowiązek podporządkowywania się wszystkich właścicieli lokali woli większości (art. 23 ust. 2), z prawem do zaskarżania uchwały do sądu na podstawie art. 25. Czyli, jeśli określoną wolę wyrażą uchwałą właściciele ponad połowy udziałów w nieruchomości wspólnej, to uchwała taka jest ważna i podlega wykonaniu, chyba że zostanie zaskarżona i sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 3).

W każdym przypadku zbycie nieruchomości wymaga formy szczególnej, a mianowicie umowy w formie aktu notarialnego.

Problem wyodrębniania i zbywania części nieruchomości wspólnej jest bardziej skomplikowany niż realizacja innych uchwał wspólnoty. Jeśli uchwała dotyczy zbycia części nieruchomości, to część ta musi być zostać najpierw wyodrębniona, aby stać się nieruchomością, która może być przedmiotem obrotu. Po wyodrębnieniu pojawi się więc nowa nieruchomość, która nie będzie własnością wspólnoty, ale współwłasnością członków wspólnoty w częściach ułamkowych i do rozporządzenia nią będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, a nie ustawy o własności lokali, więc wyodrębnienie jednomyślności nie wymaga, ale zbycie już tak.