dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Property Management, Facility Management | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Szkolnictwo | Szkolenia, Konferencje | Akty prawne | Galeria | Praca
Forum | Baza firm | Eksperci piszą | Wzory umów | Porady redakcyjne | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Wspólnota Mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa - jakie ma prawa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
Wspólnota powstaje z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Wspólnota powstaje z mocy prawa, dlatego do jej utworzenia nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali czy jej rejestracja. Podobnie kształtuje się kwestia członkowstwa we wspólnocie. Jest ono pochodną prawa własności lokalu. Fakt bycia właścicielem lokalu w danej nieruchomości decyduje o tym, kto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Nie można odrębną czynnością wstąpić do wspólnoty, czy też z niej wystąpić. Może to jedynie nastąpić poprzez przeniesienie własności lokalu. Członkiem wspólnoty nie jest najemca lokalu.

Wg ustawy o własności lokali (dalej: ustawa) wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Prawo nie przyznaje osobowości prawnej wspólnocie mieszkaniowej. Jest ona tzw. ułomną osobą prawną. Wyposażona jest w zdolność prawną jedynie w zakresie legalnego celu wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie czynności dokonywane przez wspólnotę powinny być oceniane w tym świetle. Celem istnienia wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną. W tym zakresie, wspólnota nabywa prawa oraz zaciąga zobowiązania do własnego majątku, a nie majątku wspólnego właścicieli lokali. Wspólnota nie może zawrzeć skutecznie umowy najmu lokalu, jeśli nie jest to konieczne dla prawidłowego korzystania z nieruchomości wspólnej. Czynność taka powinna zostać oceniona jako nieważna. Dopuszczalne jest natomiast zawarcie przez wspólnotę umowy najmu parkingu, jeśli jest to niezbędne dla prawidłowego korzystania z nieruchomości wspólnej i służy członkom wspólnoty.

Na gruncie prawa cywilnego wspólnota ma zdolność sądową oraz procesową. Trzeba pamiętać, że tylko w takich sprawach, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota  mieszkaniowa nie może zatem dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wobec sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Wyjątkowo wspólnota mogłaby ich dochodzić, jeśliby właściciel lokalu scedował je na nią. Wspólnota może być też stroną w sporze sądowym między nią a jej członkiem. Ustawa przewiduje możliwość zaskarżenia przez właściciela lokalu uchwały wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Z kolei wspólnota może wytoczyć powództwo zawierające żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli jego właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat. Inną przesłanką uzasadniającą takie żądanie wspólnoty jest wykraczanie przez właściciela lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo jego zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Wspólnota może być również stroną w postępowaniu administracyjnym, jednakże tylko w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. W takim wypadku od udziału w tym postępowaniu wyłączeni są jej poszczególni członkowie. Wyjątkowo, w postępowaniu tym, obok wspólnoty, mógłby wystąpić samodzielnie jej członek, jedynie jeśli wykazałby swój własny interes prawny, odmienny od interesu ogółu właścicieli, który czyniłby go stroną postępowania. Wspólnota, bez szczególnego upoważnienia, nie może zastępować swojego członka jako strony postępowania w sytuacji, jeśli posiada on swój własny interes prawny, nie związany z nieruchomością wspólną i sprawa nie dotyczy interesu prawnego wszystkich członków wspólnoty.

 

Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu

Maciej Michalak


Źródło: www.money.pl
 
dodaj komentarz
śledź artykuł
Zdjęcie użytkownika P. smagiel
Komentarzy: 43
Dodano: 2010-03-24 09:20:44
>Nie sądzę aby w omawianym przypadku zarząd sam z siebie miał pomysł na bramę, >prawdopodobnie musiała zapaść uchwała wiekszością głosów "za bramą" i skoro tak się stało to >zarząd tego nie zmieni i korespondencja w tej sprawie z zarządem jest bez sensu.
Zasadą jest to że to zarząd proponuje jakiekolwiek remonty czy naprawy wiec nie ma się co dziwić i w tym przypadku.

>Czy była Pani na tym zebraniu? Po to są właśnie zebrania wspólnoty, tam jest miejsce na omawianie >spraw i przekonywanie czy coś jest zasadne czy nie. Tam też jest miejsce na wolne wnioski i >propozycje.
I tu się zgadzam z przedmówcą. Nieobecni na zebraniu, nie maja z reguły racji i często po prostu się czepiają.

>Tam jest miejsce na zaproponowanie przeniesienia śmietników o ile to możliwe i o ile znajdzie >większościowych zwolenników tego pomysłu. Nie wiemy czy droga dojazdowa jest na terenie >wspólnoty, czy poza, co jest w księdze wieczystej nieruchomości, gdzie kończy się działka?Po to są >rozmowy, pewnie jest też jakaś osoba zarządzajaca/administrujaca osiedlem, najpierw trzeba się >dowiedzieć jakie były treści uchwał, co zostało zrobione a co nie i dlaczego.

W pełni się zgadzam z tym stwierdzeniem


Pozdrawiam.
     
Dodano: 2010-03-23 13:04:49
Nie sądzę aby w omawianym przypadku zarząd sam z siebie miał pomysł na bramę, prawdopodobnie musiała zapaść uchwała wiekszością głosów "za bramą" i skoro tak się stało to zarząd tego nie zmieni i korespondencja w tej sprawie z zarządem jest bez sensu. Czy była Pani na tym zebraniu? Po to są właśnie zebrania wspólnoty, tam jest miejsce na omawianie spraw i przekonywanie czy coś jest zasadne czy nie. Tam też jest miejsce na wolne wnioski i propozycje. Tam jest miejsce na zaproponowanie przeniesienia śmietników o ile to możliwe i o ile znajdzie większościowych zwolenników tego pomysłu. Nie wiemy czy droga dojazdowa jest na terenie wspólnoty, czy poza, co jest w księdze wieczystej nieruchomości, gdzie kończy się działka?Po to są rozmowy, pewnie jest też jakaś osoba zarządzajaca/administrujaca osiedlem, najpierw trzeba się dowiedzieć jakie były treści uchwał, co zostało zrobione a co nie i dlaczego.
     
Zdjęcie użytkownika P. smagiel
Komentarzy: 43
Dodano: 2010-03-23 12:41:38
Napisano...Panie Januszu chyba nie rozumie Pan sprawy.Od czego jest Zarząd?????


Rozumie tak jak wielu tutaj piszących ale by uzyskać potrzebną odpowiedź trzeba zdać konkretne i uściślone pytanie.

Bo nie można odpowiedzieć na pytanie które może dać jak w tym przypadku bardzo wiele niezwiązanych z myślą zapytania, odpowiedzi.

Pozdrawiam.
     
Zdjęcie użytkownika Teresa Kubial
Komentarzy: 23
Dodano: 2010-03-23 10:50:15
Serdecznie dziekuje Pani za odpowiedz.
Moje pytania do Zarzadu to:naprawienie drogi dojazdowej do naszego osiedla,wyglada gorzej jak se szwajcarski to jest makabra,Zarzad ma w planie zrobienie bramy wjazdowej na osied;le z automatycznym zamykaniem,to wogole jest nam niepotrzebne,poniewaz jest to duze osiedle majace 1500 mieszkan koszt potworny a do tego kazdy bedzie musial placic za pilota jak rowniez podlacenie do domofonu aby gosci wpuscic na osiedle ma to kosztowac 50 tys zl.Nastepna sprawa to przeniesienie smietnikow ,poniewaz znajduja sie blisko okien /odleglosc wynosi 9m/ potworny smrod w lecie.Bylana to uchwala w zeszlym roku,ale niestety zarzad tego nie wykonal,zamiast tego to zrobili artystyczne plotki ktore sa zbyteczne za potworna kase.
Panie Januszu chyba nie rozumie Pan sprawy.Od czego jest Zarzad?????
     
Dodano: 2010-03-23 08:49:19
Uważam że każdy członek wspólnoty powinien aktywnie uczestniczyć we współzarządzaniu nieruchomością wspólną. Zarząd nie jest żadną władzą ani wynajętym prasownikiem, więc stawianie mu jakichkolwiek wymagań wypacza całą ideę istnienia zarządu. Zarząd nie ma w zakresie obowiązków spełnianie życzeń właścicieli lokali zaś problemy powinny być omawiane podczas zebrań.
Witam Panie Januszu.
Czasami się po prostu nie da.Tak jest na moim przykładzie.Zarząd nie chce rozmawiać, nie podejmuje żadnej dyskusji, na pisma też nie odpowiada, nawet ich nie odbiera.Koło się zamyka.Reszta właścicieli niezainteresowana.Na zebraniach się nie da, bo tylko ja zabieram głos, a reszta nie wie o co chodzi. To są problemy wspólnot.
Wiem można do sądu o ustanowienie zarządcy, ale to długo trwa.
Pozdrawiam.
     
Dodano: 2010-03-23 08:10:28
Uważam że każdy członek wspólnoty powinien aktywnie uczestniczyć we współzarządzaniu nieruchomością wspólną. Zarząd nie jest żadną władzą ani wynajętym prasownikiem, więc stawianie mu jakichkolwiek wymagań wypacza całą ideę istnienia zarządu. Zarząd nie ma w zakresie obowiązków spełnianie życzeń właścicieli lokali zaś problemy powinny być omawiane podczas zebrań.
     
Zdjęcie użytkownika P. smagiel
Komentarzy: 43
Dodano: 2010-03-22 21:35:52
Pisanie do Zarządu nie jest właściwą formą współpracy, o której mowa w art. 27 ustawy o własności lokali. Uważam, że należy kontaktować się bezpośrednio z Zarządem, jeśli ma się jakieś problemy.
Pozwolę z Panem się nie zgodzić gdyż forma pisemna, choć jest czasochłonna to pozostawia zawsze jakiś ślad po kontakcie z członkami zarządu.
Wysyłając pismo do zarządu, możemy określić termin, w jakim życzymy sobie otrzymać odpowiedź i najlepiej warto przy tym podać również jej formę, która nam najbardziej odpowiada. Wtedy właśnie do sposobu liczenia ustalonych przez strony terminów zastosujemy przepisy kodeksu cywilnego (art. 111 k.c. i nast.). Jeśli spodziewamy się, że sprawa może znaleźć swój epilog w sądzie, doradzam zachowanie formy pisemnej.
Jeżeli natomiast nagminnie nie otrzymujemy odpowiedzi na pisma, które wysyłamy do zarządu, to musimy się zastanowić, czy nie trzeba podjąć uchwały o odwołaniu takiego zarządu. Taką możliwość daje nam ustawa o własności lokali. Zgodnie, bowiem z jej art. 20 ust. 2, zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Zdarza się też, że członkowie zarządu wypierają się słów, które wcześniej wypowiedzieli. Sam, więc stosuję kontakt pisemny gdyż wielu przypadkach nie raz uratowała mój tyłek i uważam, że jest to najlepsza metoda kontaktowania się z zarządem. Łamanie ustawy o własności ze strony zarządu jest nagminne w wielu wspólnotach.
W mej wspólnocie mimo mego sprzeciwu dwukrotnie ocieplano budynek. Sprzeciw ustny i tak niewiele wskórał, ale przynajmniej mam na piśmie, że jako jeden z nielicznych byłem przeciw tej chybionej inwestycji.


Pozdrawiam.
     
Dodano: 2010-03-22 08:53:05
Pisanie do Zarządu nie jest właściwą formą współpracy, o której mowa w art. 27 ustawy o własności lokali. Uważam, że należy kontaktować się bezpośrednio z Zarządem, jeśli ma się jakieś problemy.
     
Dodano: 2010-03-21 18:04:10
Nie tylko Pani jest w takiej sytuacji. Ja do swojego też pisałam listami poleconymi za potwierdzeniem odbioru, bez skutku.
Pytałam na forach jak sobie z tym poradzić to dostałam takie odpowiedzi: trzeba wymienić zarząd, nie zawsze da się to zrobić niestety.
Przykro mi, że nie mogę Pani pomóc, ale może wskazówką będzie czego dotyczą Pani pytania do zarządu?
     
Zdjęcie użytkownika Teresa Kubial
Komentarzy: 23
Dodano: 2010-03-21 17:54:30
Chcialabym sie dowiedziec jakie sa prawa Zarzadu Wspolnoty Mieszkaniowej.MIeszkam w duzej wspolnocie,kiedy pisze e-maile do Zarzadu wspolnoty nie otrzymuje odpowiedzi na moje zapytania,natomiast otrzymje potwierdzenie przeczytania moich pytan.
Czy Zarzad moze ignorowac czloow wspolnoty mieszkaniowej???tak wlasnie robi co tylko chce i nie mamy na to zadnego wplywu.Jestem bezradna w tej sprawie.Prosze mi odpowiedziec.Pozdrawiam Teresa
     
Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: zarządca | szkolenia dla zarządców | akademia bezpieczeństwa | realizacja transakcji