Zwykle nie ma problemów z podejmowaniem uchwał zwiększających właścicielom lokali użytkowych zaliczki, ale w chwili rozliczenia tych zaliczek pojawiają się problemy. Ilustruje to poniższy przykład.
W pewnej nieruchomości jest 8 lokali mieszkalnych i 2 użytkowe (kancelaria notarialna na 1. piętrze oraz sklep spożywczo- monopolowy na parterze).
Kancelaria ma doskonałą opinię i jest licznie odwiedzana przez interesantów, zaś sklep jest czynny w godz. 6:00-22:00, a towar jest dostarczany ok. godz. 5:00.
Właściciele mieszkań twierdzą, że „goście” kancelarii notarialnej zmuszają wspólnotę do częstszego sprzątania klatki schodowej, a klienci sklepu i dostawcy towarów hałasując, stwarzają im znaczny dyskomfort i to obniża wartość mieszkań, Przegłosowali uchwałę – na podstawie art. 12 ust. 3 – w myśl której właściciele lokali użytkowych będą płacić zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 2 zł/m2, podczas gdy pozostali tylko 1 zł/m2 miesięcznie. Uchwała nie została zaskarżona i weszła w życie.
Wszystkie lokale mają jednakową powierzchnię – 100 m2. Jak rozliczyć roczne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej? Zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl koszty utrzymania nieruchomości wspólnej muszą być rozliczone proporcjonalnie do posiadanych przez właścicieli lokali udziałów.
W omawianym przypadku wszystkie lokale mają jednakowe udziały – 1/10. Każdy właściciel lokalu mieszkalnego wpłacił w ciągu roku zaliczkowo po 1200 zł, zaś właściciele lokali użytkowych po 2400 zł.
wZakładając, że faktyczne wydatki wyniosły 12 tys. zł, należy zwrócić właścicielom lokali użytkowych po 1200 zł, a więc faktycznie ponieśli oni wydatki takie same, jak właściciele lokali mieszkalnych. Stąd wniosek – uchwalenie przez wspólnotę wyższej zaliczki dla właścicieli lokali użytkowych nie miało wpływu na wysokość ponoszonych przez nich kosztów.
Właściciele lokali mieszkalnych nie otrzymali więc rekompensaty za to, że istniejące w budynku lokale użytkowe stwarzają im dyskomfort i zastosowanie art. 12 ust. 3 jako podstawy prawnej uchwały wspólnoty nie spowodowało poniesienia przez właścicieli lokali użytkowych wyższych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
W następnym roku podjęto więc nową uchwałę. Postanowiono, że roczne koszty będą dzielone według następującego klucza: każdy właściciel lokalu użytkowego będzie ponosił 2/12 łącznych kosztów, zaś właściciele lokali mieszkalnych po 1/12. Nie zmieniono wysokości zaliczek.
Tym razem faktycznie właściciele lokali użytkowych ponieśli wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, ale pojawił się problem – czy podział kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej inny niż nakazał ustawodawca w art. 12 ust. 1 uwl jest zgodny z prawem.

więcej w numerze 7-8/09 „Administratora”