Miejsce postojowe jest nowoczesną formą garażu spotykaną w nowych budynkach mieszkalnych, w których kondygnacja podziemna została zaprojektowana jako wielostanowiskowy garaż, który stanowi integralną cześć budynku. Taki garaż to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi w nim na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe.

Problemy z prawnym określeniem miejsca postojowego

Problem prawny z miejscami postojowymi pojawia się w związku z tym, że określenie miejsca postojowego sprowadza się tylko do wyrysowania na podłodze linii wyznaczającej granice tego miejsca. Nie może ono być samodzielnym lokalem, tak jak lokale mieszkalne w budynku, gdyż zgodnie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (uwl), samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb. Miejsce postojowe nie może zatem zgodnie z art. 2 ust. 1 uwl stanowić odrębnej nieruchomości, a w konsekwencji odrębnego przedmiotu własności. W przypadku miejsc postojowych taki odrębny przedmiot własności można osiągnąć tylko wówczas, gdy poszczególne miejsca postojowe w budynku są zaprojektowane jako oddzielne pomieszczenia wydzielone trwałymi ścianami od pozostałych lokali i od nieruchomości wspólnej. Miejsce postojowe nie spełnia też warunków do uznania go za pomieszczenie przynależne. Jak stanowi art. 2 ust. 4 uwl do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym. Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2005 r. (sygn. akt SK 24/05). W opinii Trybunału nie zasługuje na poparcie teza, zgodnie z którą termin „pomieszczenie” jest terminem tak wieloznacznym i niedookreślonym w swej treści, że prowadzi to w konsekwencji do naruszenia zasady określoności przepisów prawnych. Nawet w języku ogólnym „pomieszczenie” według słownika języka polskiego pod red. M. Szymczaka (Warszawa 1998, t. 2, s. 759) jest to rzeczownik od czasownika „pomieścić” i oznacza: budynek, wydzieloną część budynku, izbę itp. mogące pomieścić kogoś lub coś; lokum. Z kolei w uniwersalnym słowniku języka polskiego pod red. S. Dubisza (Warszawa 2003, t. 3, s. 649) „pomieszczenie” to: budynek lub wydzielona jego część, np. pokój, mające określone przeznaczenie, pełniące określone funkcje. Jako przykłady użycia tego określenia podano tam: małe osobne pomieszczenie; pomieszczenie zamkowe; znaleźć czyste pomieszczenie gospodarcze, zaś „garaż” to pomieszczenie przystosowane do przechowywania pojazdów mechanicznych (t. 1, s. 972). Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego nie ulega wątpliwości, że w definicji tej nie mieści się miejsce postojowe w wielostanowiskowym garażu, usytuowanym w podziemiach budynku, o ile jest ono wyznaczone jedynie liniami namalowanymi na podłodze tegoż garażu albo zaznaczone na rzucie danej kondygnacji budynku. W pojęciu „pomieszczenia” zawarty jest bowiem element oddzielenia go od pozostałej przestrzeni. Nie spełnia tego wymagania zaznaczenie miejsca garażowego na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali, chociaż umożliwia ustalenie w przestrzeni granic miejsca garażowego. Powyższe wnioski potwierdza brzmienie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które w przepisach § 18-21, § 55 ust. 1 oraz § 102-108 odróżniają expressis verbis pojęcia „miejsce postojowe” czy też „stanowisko postojowe”  w tym również usytuowane na kondygnacji podziemnej oraz „garaż”  w tym m.in. garaż jednoprzestrzenny, obejmujący pewną ilość stanowisk postojowych.

Od momentu gdy w Polsce pojawiły się budynki z miejscami postojowymi powstał problem prawa do miejsca postojowego. Był to początkowo głównie problem deweloperów i polegał na odpowiedzi na pytanie jak na bazie obowiązujących przepisów wyodrębnić miejsce postojowe, by mogło być przedmiotem obrotu, a więc można było je sprzedać i w ten sposób osiągnąć wyższe zyski z inwestycji. Problem ten zaczął później dotyczyć również i zarządców, bo okazało się, że miejsca postojowe to nie tylko problem w obrocie tymi prawami, ale też i w zarządzaniu budynkami z takimi miejscami postojowymi. Na bazie mniej lub bardziej trafnych pomysłów wyłoniły się dwie formy prawne. Pierwsza z nich polega na tym, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku wyodrębnia się również cały parking podziemny jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny (garaż). Ten lokal następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. Taki udział w garażu jest samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać i to niezależnie od sprzedaży mieszkania. Prawo do miejsca postojowego można zapewnić też poprzez ustanowienie służebności parkowania pojazdu. Parking pozostanie wówczas częścią nieruchomości wspólnej, jednak obciążoną na rzecz właścicieli konkretnych lokali służebnością parkowania na takich miejscach postojowych z wyłączeniem innych osób. To bardzo interesujące rozwiązanie, bo taka służebność przechodzi zawsze na kolejnego właściciela danego lokalu i umożliwia przypisanie konkretnego miejsca postojowego do danego mieszkania. Jednak w odróżnieniu od wcześniejszej formy uniemożliwia sprzedaż samego miejsca postojowego bez równoczesnej sprzedaży mieszkania. W postanowieniu z dnia 19.05.2004 r. 9 (sygn. akt I CK 696/03) Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał jednak, że właściwą formą dla miejsca postojowego jest forma odrębnego lokalu niemieszkalnego (garażowego), Sąd przyjął, że garaż wielostanowiskowy należy wydzielić jako odrębny lokal użytkowy, z którym musi być związany udział w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mieszkalnych mogą nabyć udziały w nieruchomości lokalowej (garażu) i ustalić w drodze umowy sposób korzystania z miejsc postojowych, tzn. przyznać indywidualnym lokatorom prawo do korzystania z poszczególnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Zdaniem Sądu Najwyższego w praktyce do nabycia prawa do miejsca postojowego dochodzić powinno poprzez nabycie udziału we współwłasności lokalu użytkowego (garażu), do którego przypisuje się prawo do korzystania z wydzielonych wewnątrz tego garażu miejsc postojowych. Udziałem we współwłasności nieruchomości współwłaściciel, będący dysponentem miejsca postojowego, może rozporządzać swobodnie niezależnie od przysługującego mu prawa własności lokalu mieszkalnego.
 

Jeżeli garaż podziemny został wyodrębniony jako oddzielny lokal i sprzedany na współwłasność wówczas nie jest on częścią nieruchomości wspólnej tylko kolejnym lokalem w budynku należącym do określonych właścicieli. W związku z tym, że nie jest to część nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zarządzać tym garażem. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa na przykład ustalać zaliczki na koszty jego utrzymania. Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mieszkaniowych mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Tam bowiem gdzie kończy się nieruchomość wspólna kończy się władza wspólnoty mieszkaniowej i stanowione przez nią prawo. Prawo decydowania o danej nieruchomości mają tylko jej właściciele. Wspólnota nie jest właścicielem garażu tak jak nie jest właścicielem innych lokali w budynku zatem nie może podejmować żadnych decyzji jego dotyczących.

więcej w numerze 5/09 Administratora