Po pierwsze, kto jest uprawniony do ustalania wysokości należnych wpłat od gminy na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej? Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwał wspólnoty? Nadmieniam, że chodzi o tzw. noty uznaniowe. Nasz administrator, a jest nim administracja domów komunalnych, mimo upomnień ze strony wspólnoty, wnosi niższe wpłaty, niż wynika z posiadanych udziałów i poczynionych ustaleń. Co mamy robić w tej sytuacji?

Po drugie, do czyich obowiązków należy ściąganie należności za uchwalone zaliczkowe wpłaty na koszt eksploatacji, za wydzielone pomieszczenia, tradycyjnie przynależne do lokali mieszkalnych należących do gminy? Chodzi o piwnice oraz wydzieloną powierzchnię tradycyjnie przynależną do lokalu użytkowego gminnego – reklamę na elewacji budynku.

Zgodnie z artykułem15 ust. 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel ma obowiązek wnosić zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wysokość zaliczek ustala się na podstawie odpowiednich uchwał, które podejmuje wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli, tak jak w państwa przypadku, gmina wpłaca zaliczki mniejsze, niż wynika z jej udziałów, robi to bezprawnie i trzeba tych należności koniecznie dochodzić. W przypadku wyczerpania wszystkich innych możliwości – nawet na drodze postępowania sądowego. Chodzi o to, żeby nie dopuścić do przedawnienia roszczeń, które następuje po upływie trzech lat.

Jeśli chodzi o pytanie drugie, to dochodzenie wszelkich należności wynikających z zaległości w opłatach na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i najmu części wspólnej (np. reklama na elewacji, najem pomieszczeń piwnicznych) należy do zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Całą procedurę windykacyjną, która polega najpierw na wysłaniu wezwania do zapłaty, następnie powtórnym wezwaniu do zapłaty itd., najczęściej przeprowadza administrator nieruchomości. Z reguły wynika to z umowy między zarządem wspólnoty a administratorem, jednak zawsze odbywa się w imieniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej.