I. AKTUALNOŚCI
Zaskarżanie uchwał do sądu rejonowego
Projekt nowelizacji ustawy spółdzielczej

Wiodącym tematem numeru 1/2006 „Mieszkania i Wspólnoty” jest sprawa określenia granic nieruchomości wspólnej. Problem omówił Włodzimierz Witakowski w publikacji pt. „Granice nieruchomości wspólnej”.
Ustawa o własności lokali określa nieruchomość wspólną w sposób ogólnikowy, toteż wielu zarządców toczyło spory na temat przynależności do nieruchomości wspólnej balkonów, grzejników, pomieszczeń węzłów ciepłowniczych itp. W art. 22 ust 3 znowelizowanej w czerwcu 2000 roku ustawy o własności lokali znalazł się dodatkowy punkt, zezwalający na podjęcie przez właścicieli lokali uchwały regulującej te sprawy.
Podajemy projekt uchwały w sprawie określenia granic nieruchomości wspólnej.
Problem nieruchomości wspólnej porusza także Janusz Gdański w artykule dyskusyjnym: „O nieruchomości wspólnej raz jeszcze”
Autor prezentuje dyskusyjną tezę, że „nieruchomość wspólna nie jest nieruchomością” w rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż nie posiada podstawowej cechy nieruchomości – możliwości dokonywania nią obrotu. Określenie „nieruchomość wspólna” stanowi jedynie skrót myślowy.
Autor omawia również wady prawne art. 184.3, 185.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Janusza Gdańskiego, jeśli akty prawne dotyczące zarządzania nieruchomościami będą powstawały bez konsultacji ze środowiskiem licencjonowanych zarządców, to ustawy dotyczące gospodarki nieruchomościami będą nadal wielokrotnie nowelizowane i długo będziemy czekać na dobre i spójne prawo.
Wątpliwości dotyczące nieruchomości wspólnej pojawiają się w listach do redakcji:
● Czytelniczka z Wrocławia pyta, czy – jako nowa właścicielka mieszkania – musi ponieść koszt remontu balkonów.
● Z nieruchomości wspólnej (działki wspólnoty) korzystają firmy, świadczące usługi także sąsiednim budynkom. Właściciele sieci ciepłowniczej, magistrali telefonicznej i kolektora sanitarnego, remontując i konserwując swoje urządzenia, powodują utrudnienia dla mieszkańców wspólnoty i narażają wspólnotę na dodatkowe koszty (np. rekultywacji zieleni). Jak rozwiązać problem należności z tego tytułu pisze Włodzimierz Witakowski („Instalacje na naszej działce”)
● Problem przynależności pomieszczenia węzła cieplnego do nieruchomości wspólnej – i opłat za ogrzewanie lokalu węzła rozstrzyga Włodzimierz Witakowski w publikacji „Sporny węzeł cieplny”. Przy okazji doradza, w którym miejscu w tym przypadku zainstalować ciepłomierze (węzeł dostarcza ciepło do trzech budynków).

Zimową porą aktualny temat to problemy kosztów ogrzewania. ● Krzysztof Dziewior uświadamia członkom wspólnoty mieszkaniowej w domu zarządzanym przez spółdzielnię (zasoby AWRSP), że wybrali jedno z najdroższych źródeł ciepła („Drogie ogrzewanie olejowe”),  wykazuje nieprawidłowości w księgowości spółdzielni i podważa zasadność jej dalszego funkcjonowania.
● „Jak obliczyć wymiar energii cieplnej (w GJ) faktycznie wykorzystanej w stosunku do mocy zamówionej (w MW) w skali roku? Na to pytanie czytelnika z Warszawy odpowiada Włodzimierz Witakowski w publikacji „Gigadżule i moc zamówiona”
● Dlaczego nie ma racji zarządca, proponujący podjęcie uchwały o przeznaczeniu kwot zaoszczędzonych na cieple na fundusz remontowy pisze Krzysztof Pławski („Nadpłaty za c.o. nie należą do wspólnoty”
● O skutkach wadliwie wykonanego ocieplenia budynków pisze Tadeusz Miłosz w artykule „Przygotowania do termomodernizacji. Zaletą publikacji są zdjęcia, ukazujące przykład źle wykonanej elewacji (odspojenie izolacji cieplnej) i wadliwie wykonanego remontu, w trakcie którego doszło do naruszenia konstrukcji stropodachu.
● „Najskuteczniejsze termo- i hydroizolacje sztywną pianką poliuretanową”. Publikacja zawiera opis technologii hydrodynamicznego natrysku pianki poliuretanowej – i jej zalet w porównaniu z wcześniej stosowanymi technikami. 
 Tradycyjnie na łamach „MiW” gości tematyka zarządzania oraz etyki zawodowej zarządcy.
● Ryszard Niedźwiecki uważa, że „przepis art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dopuszczający zarządzanie nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nie powinien być odnoszony do wspólnot mieszkaniowych, ponieważ mamy tu do czynienia z zarządzaniem częścią wspólną nieruchomości, a nie własnym lokalem”. Zdaniem autora we własnym, dobrze pojętym interesie, członkowie zarządu powinni zatrudniać licencjonowanego zarządcę nieruchomości.
● „Zarządca łamie przepisy”
Nawiązując do publikacji z nr 12/2005 „MiW” pt.: „Bądźmy godni tego zawodu” autor opisuje fakty, świadczące o łamaniu prawa, nieposzanowaniu etyki zawodowej i zwykłym żerowaniu  niewiedzy i naiwności ludzkiej przez PPM sp. z o o., którą kieruje licencjonowany zarządca. Autor wskazuje na potrzebę weryfikowania licencji tych zarządców, którym postawiono zarzut nie poszanowania porządku prawnego.
● „Zmiana zarządcy, zmiana zarządu – jak to zrobić?” w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali doradza Witold Kalinowski.
● Jak powinny być rozliczane poszczególne nieruchomości wspólne znajdujące się w jednym budynku wyjaśnia czytelnikowi z Bolesławca Włodzimierz Witakowski w publikacji „Zaliczka na pomieszczenia przynależne”.

Ubezpieczenie domu wspólnoty stanowi poważne wyzwanie dla zarządu. 
Damian Dąbrowski wyjaśnia, że  „Żeby dobrze ubezpieczyć dom wspólnoty”, zawierając korzystną umowę z firma ubezpieczającą trzeba dysponować niemałą wiedzą. Autor podaje, co wchodzi (lub nie wchodzi) w zakres ubezpieczenia, jakie są konsekwencje zawężenia tego zakresu i radzi, aby szczególna uwagę zwrócić na zakres szkód wodno – kanalizacyjnych. Przestrzega przed deklarowaniem niższych sum ubezpieczenia niż wartość mienia zgłaszanego do ubezpieczenia. Czytelnik zapozna się także z niuansami kalkulowania odszkodowań oraz skutkami nie uwzględnienia w umowie z ubezpieczycielem wartości podatku VAT.
Ponadto w numerze:
● W cyklu Główny księgowy radzi Krzysztof Dziewior omawia „Zasady przekształcania mieszkania lokatorskiego. Koszty wyceny ponosi spółdzielca” Autor szczegółowo omawia warunki umowy, jaką – na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – spółdzielnia jest zobowiązana z nim zawrzeć, aby dokonać przekształcenia jego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wymienione i omówione zostały zobowiązania członka spółdzielni, który ubiega się o przekształcenie prawa lokatorskiego do lokalu w prawo własnościowe.
Krótko piszemy o:
„Zaskarżaniu uchwał do sądu rejonowego” omawiając art. 25 ustawy o własności lokali i decyzję Sądu Najwyższego (sygn. akt. III CZP III/105.
„Projekcie nowelizacji ustawy spółdzielczej” (powołując się na wyroki Trybunału Konstytucyjnego z 2001 i 2005 roku)

 Zapraszamy do prenumeraty
http://www.miwspolnota.waw.pl