Rz: Deweloper jest zarządcą nowego osiedla, którego mieszkańcy tworzą wspólnotę. Ustalił, że wszystkie opłaty, gdzie nie ma liczników, są naliczane od metra lokalu, np. za wywóz śmieci. Mieszkanie czytelniczki ma 122 mkw., ale będą w nim mieszkać tylko dwie osoby. Czytelniczka zaproponowała więc, aby np. za wywóz śmieci płacić od osoby. Usłyszała, że tak się nie da, bo nie wiadomo, ile osób mieszka w budynku, gdyż część mieszkań jest wynajmowana, a mieszkańcy mniejszych lokali przegłosowali propozycję zarządu. Co można poradzić w tym przypadku?

Paweł Puch: Art. 12 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów. Natomiast z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dlatego opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej powinny być wnoszone proporcjonalnie do powierzchni lokali. Zatem przyjęty we wspólnocie sposób ponoszenia opłat jest zgodny z przepisami prawa.

W budynku wspólnoty jest sześć klatek. Każda ma swoją windę. Klatki nie mają wspólnej komunikacji. W czterech klatkach jest po 16 mieszkań, w jednej 24 lokale, a w ostatniej – 12. Czy mieszkańcy każdej klatki powinni płacić za swoją windę? Czytelnik uważa, że płacąc za windę od metra lokalu, finansuje działanie wind także w innych klatkach, gdyż ma jedno z największych mieszkań. Czy może to zmienić?

Nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie każda klatka jest więc odrębną wspólnotą, tylko dany blok czy nawet kilka bloków, jeżeli są położone na jednej działce, stanowią jedną nieruchomość wspólną.

Art. 12 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów, a art. 14 pkt 2) wprost wymienia wśród kosztów zarządu nieruchomością wspólną opłaty za windę.Oczywiście trzeba pamiętać, że to wspólnota mieszkaniowa stanowi prawo obowiązujące we wspólnocie w formie uchwał i nikt nie odmówi jej prawa do podjęcia uchwały, która obciąży właścicieli lokali kosztami związanymi z windą w innej wysokości. Takie uchwały są przez wspólnoty podejmowane i w związku z tym, że nikt ich nie zaskarżył podlegają wykonaniu. Jednak wystarczy, aby jedna niezadowolona osoba zaskarżyła taką uchwałę do sądu jako niezgodną z przepisami prawa, i przestanie mieć ona rację bytu.

Zarządca budynku zaproponował, że nową uchwałę można zatwierdzić, gdy zagłosuje za nią listownie 50 proc. mieszkańców (bez podawania terminu). Zdaniem czytelniczki tego rodzaju przepis wyklucza jakiekolwiek zmiany, ponieważ nie bierze pod uwagę wstrzymujących się od głosu – np. duża część osób nie bierze udziału w zebraniach i w życiu wspólnoty. Czy powinien być podany termin nadesłania głosu, a brani pod uwagę tylko głosujący, a nie cała wspólnota? – pyta czytelniczka.

Tę kwestię reguluje art. 23 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd lub w systemie mieszanym, np. gdy na zebraniu nie było wystarczającej liczby osób, zarząd może uzupełnić głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale wspólnota postanowiła, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.Po pierwsze, należy więc zwrócić uwagę, że uchwała może być podjęta albo na zebraniu zwołanym zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Nikt poza zarządem nie może zbierać tych głosów.

Po drugie, uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli podpisze się pod nią większość właścicieli liczona wedle udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem bez znaczenia jest, kto się wstrzymał, a kto był przeciw, bo jeżeli zarządowi nie uda się zebrać wymaganej liczby głosów-podpisów, to uchwała nie zostanie podjęta. Jeżeli liczba podpisów pod uchwałą przekroczy większość głosów, uchwała będzie podjęta.

Jeśli uchwała jest podejmowana w drodze indywidualnego zbierania podpisów, zarząd może nawet skończyć zbieranie podpisów, gdy uzyska pod uchwałą podpisy większości i nie pytać innych o zdanie.Natomiast o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, zarząd powinien każdego właściciela lokalu powiadomić na piśmie.

Poprzez głosowania wspólnoty nie ma większych szans na zmianę niekorzystnych uchwał, bo są one korzystne dla większości (która ma małe lokale). Czy jest jakaś droga prawna, na której można dochodzić swoich praw – np. niepłacenia za innych? Czy poszczególni członkowie mają jakąś ochronę prawną, gdy są krzywdzeni przez wspólnotę mieszkaniową?

We wspólnocie mieszkaniowej, tak jak i w każdej demokracji, decyduje większość, a mniejszość musi się temu podporządkować. Oczywiście nie może być tak, aby większość porozumiała się i naruszała przepisy prawa, czyli podejmowała uchwały sprzeczne z prawem czy zasadami prawidłowej gospodarki, a mniejszość nie mogła nic zrobić i była zmuszona podporządkować się uchwałom sprzecznym z prawem.Przegłosowany właściciel lokalu na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali może bowiem zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Gdy nie zgadzasz się z uchwałą wspólnoty

– Uchwałę można zaskarżyć – wniosek kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości.

– Od wniosku pobierana jest opłata w wysokości 100 złotych. Postępowanie toczy się w tzw. trybie nieprocesowym.

– Orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym zapadają w formie postanowień. Od postanowień sądu pierwszej instancji orzekających co do istoty sprawy przysługuje apelacja.

– W sprawach dotyczących zarządu związanego ze współwłasnością, a więc do spraw regulowanych tak w ustawie o własności lokali, jak i w kodeksie cywilnym nie przysługuje skarga kasacyjna.

– Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Paweł Puch - prawnik, serwis oferty.net


Źródło: Rzeczpospolita