Zagadnienie, które pan porusza, reguluje art. 23 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim, co do zasady, uchwały właścicieli lokali zapadają większością ich głosów liczoną według wielkości udziałów. Natomiast rozwiązanie, że na każdego właściciela przypada jeden głos, jest wyjątkiem od tej zasady i może być wprowadzone tylko w ściśle określonych przypadkach.

Pierwszym z nich jest sytuacja, gdy taki system głosowania właściciele przyjmą w umowie lub w uchwale. Drugim, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Wówczas głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem fakt, że głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos chcą właściciele posiadający łącznie 1/5 udziałów, nie wystarczy, aby taką zasadę zastosować.

Oprócz tego we wspólnocie musi istnieć przynajmniej jedna z sytuacji, tj. albo suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (suma wszystkich udziałów właścicieli z licznika nie da cyfry mianownika), albo we wspólnocie większość udziałów należy do jednego właściciela (na przykład gminy, która sukcesywnie sprzedaje lokale, ale jest nadal właścicielem większościowym).

Zasada jeden właściciel – jeden głos została wprowadzona przede wszystkim, aby chronić właścicieli, którzy wykupili już swoje lokale, przed niekorzystnymi decyzjami pierwotnego właściciela, np. gminy, która mając nadal większość udziałów, mogłaby podejmować we wspólnocie decyzje, nie licząc się ze zdaniem innych właścicieli.

Właściciele, mając co najmniej 1/5 udziałów i wprowadzając zasadę jeden właściciel – jeden głos, ograniczają wówczas siłę głosu tego pierwotnego właściciela, gdyż obojętne, ile ten właściciel ma udziałów, jego głos wart jest tyle samo co głos każdego innego właściciela.