Odczuwalny spadek popytu na mieszkania i powiązane z nim wyhamowanie akcji kredytowania hipotecznego rozpoczęło się w październiku 2008 r. Ale zdaniem niektórych banków w ostatnich miesiącach sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce ulega poprawie. - Już w czwartym kw. ub.r. odnotowaliśmy znaczne, względem poprzednich kwartałów, zwiększenie się zainteresowania kredytami, które przełożyło się na wzrost sprzedaży. Tendencja ta utrzymuje się również w pierwszych miesiącach 2010 r. – mówi Grzegorz Adamski, menedżer ds. PR w Banku Zachodnim WBK.
 

Tymczasem zaangażowanie sektora bankowego w finansowanie budownictwa wynosiło pod koniec 2009 r. 12 mld zł, co stanowiło ok. 18 proc. naszego PKB. Porównując je do rozwiniętych rynków zachodnich można spodziewać się, że w perspektywie najbliższych 10 lat udział kredytowania hipotecznego w odniesieniu do PKB wzrośnie do ok. 35 proc.

Dziś trudno jest kategorycznie prognozować kiedy nastąpi wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości. Związek Banków Polskich wyliczył, że z powodu rekomendacji T w przyszłym roku nowych kredytów hipotecznych będzie o 5 proc. mniej. Z kolei analitycy francuskiego Prévoir, którego oddział od 10 lat sprzedaje w Polsce ubezpieczenia na życie, oczekują że najprawdopodobniej pod koniec 2010 r. poprawa sytuacji w gospodarce (w tym na rynku pracy) wygeneruje wyraźny wzrost popytu na mieszkania, podczas gdy ich podaż czasowo zmaleje. Francuzi na bieżąco monitorują sytuację gdyż swoje polisy ProDomus oferują właśnie nabywcom kredytów hipotecznych. Dostrzegają, że spośród zobowiązań do zapłaty wobec instytucji finansowych Polacy darzą te kredyty największym poważaniem. Dla 13,6 proc. respondentów indagowanych niedawno przez Biuro Informacji Gospodarczej “InfoMonitor” na potrzeby “Ogólnopolskiego raportu o zaległym zadłużeniu i klientach podwyższonego ryzyka” to priorytet. A obok tradycyjnych zabezpieczeń kredytu mieszkaniowego takich jak hipoteka na istniejącej już nieruchomości, poręczyciele czy oszczędności kredytobiorcy zdeponowane w banku, banki życzliwie patrzą i na bardziej nowoczesne zabezpieczenia. Chodzi tu m.in. o takie ubezpieczenia jak: na życie z cesją polisy na bank, regularności spłat kredytu czy od utraty pracy.

Jeśli ubezpieczymy się na życie, w razie konieczności pieniądze z polisy trafią bezpośrednio na spłatę kredytu. Takie rozwiązanie chroni przede wszystkim rodzinę, czy ogólniej spadkobierców, którzy odziedziczą nieruchomość wolną od kredytów. Jeżeli suma ubezpieczenia okazałaby się wyższa od kwoty kredytu to mogą na tym nawet zarobić, gdyż w takim wypadku bank wypłaci nadwyżkę. Z kolei polisa na wypadek utraty pracy zabezpiecza spłatę rat kredytu w okresie od kilku do kilkunastu miesięcy. Towarzystwo ubezpieczeniowe zaczyna spłacać raty zwykle po 30 dniach od utraty zatrudnienia przez ubezpieczonego. Musi on jednak wcześniej dostarczyć do banku, w którym zaciągnął kredyt, dokumenty potwierdzające brak stałego źródła dochodu lub zarejestrowanie w charakterze bezrobotnego.

Ubezpieczenie mile widziane

Banki starają się za wszelką cenę minimalizować odsetek kredytów o obniżonym standardzie czyli z utratą wartości, a za takie - wg Międzynarodowych Standardów Rachunkowości – uważa się te, z regulowaniem rat których kredytobiorcy spóźniają się więcej niż 90 dni. Stąd u banków dążenie do gwarantowania sobie spłaty kredytów, szczególnie aktualne wobec opieszałości części sądów cywilnych w zakresie dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych. To dlatego część banków do czasu otrzymania informacji z sądu o stosownym wpisie podnosi (np. o 1 punkt procentowy) marżę kredytu. A jako że ubezpieczenia – chociaż nie są obowiązkowe – to jednak „wpisują się” w przyjętą przez banki praktykę, nie dziwi zasada, iż kredytobiorców, którzy zdecydują się ubezpieczyć od wspomnianych ryzyk, banki „premiują” niższą marżą, np. w BZ WBK ubezpieczonego nabywcę kredytu mieszkaniowego obowiązuje 2-proc. marża, podczas gdy bez ubezpieczenia za taki sam kredyt można tam zapłacić nawet 3-proc. marży.

Wszystko to ma miejsce w warunkach zaostrzającej się bankowej walki o rynek pożyczek na zakup nieruchomości, której przejawem są ostatnie obniżki oprocentowania takich kredytów, będące efektem cięcia marż. Na początku marca te ostatnie obniżyło sześć banków, m.in. BOŚ Bank, Citi Handlowy i Multibank. W rezultacie średnia marża banków dla hipotecznych kredytów złotowych jest obecnie poniżej 2,5 proc., dla tych denominowanych w euro wynosi 2,75 proc. Oczywiście każdy z banków kieruje się własną polityką w tym zakresie. – W przypadku kredytów mieszkaniowych złotowych marże zaczynają się u nas od 4,2 proc. zaś przy tych w euro – od 2,2 proc. – informuje Aleksandra Kwiatkowska, rzecznik prasowy Banku BPH należącego do Grupy GE Capital. BZ WBK z kolei reklamuje złotowy kredyt z promocyjną marżą w wysokości 1,35 proc. dla swoich dotychczasowych klientów jako nie mający sobie równych na polskim rynku. Tyle, że owa promocja obwarowana jest warunkami: m.in. kredytobiorca nie może być starszy niż 35 lat, musi dysponować określonym wkładem własnym i zdolnością kredytową na poziomie ok. 500 tys. zł.

Coraz więcej banków wprowadza również promocje polegające na zaniechaniu pobierania prowizji. Tego typu oferta obowiązuje w marcu i kwietniu w Deutsche Banku, zaś podobnie jest w DnB Nord, Eurobanku, Getin Noble, ING, Lukas Banku, mBanku i Raiffeisen.

Specjalne oferty kredytowe zawarte są również w pakietach, w postaci których sprzedawana jest dziś ponad połowa mieszkań deweloperskich. Nie oznacza to jednak, że kredyty zaciągane za pośrednictwem deweloperów są automatycznie lepsze niż te udzielane bezpośrednio przez banki, gdyż w obu wypadkach w ten sam sposób ustalają one maksymalną wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości i obliczają zdolność kredytową. Chociaż rozpiętości w ocenie tej ostatniej przez różne banki mogą sięgać nawet 25 proc. Wg wyliczeń Open Finance rodzice dziecka zarabiający średnią krajową dostaną w BZ WBK najwyżej 337 tys. zł kredytu, podczas gdy w Millennium ich zdolność wzrośnie do 430 tys. zł a w Polbanku – nawet do 468 tys. zł.

Krótsza jest za to procedura weryfikacji sytuacji prawnej nieruchomości kredytowanej za pośrednictwem dewelopera. Jeżeli współpraca na linii deweloper-bank jest dobra to czas rozpatrzenia wniosku kredytowego skraca się do ok. trzech tygodni, podczas gdy w wypadku kredytu załatwianego bezpośrednio w banku może sięgać nawet dwóch miesięcy. Wtedy przydać się może zapewnienie uzyskiwane ze strony banku jeszcze w momencie składania kompletu dokumentów kredytowych, że warunki kredytowania przez kolejne dwa miesiące nie ulegną zmianie. Takich promes zobowiązuje się udzielić Raiffeisen wszystkim wnioskodawcom, którzy do końca maja br. wystąpią o kredyt hipoteczny.