Decyzje o zaciągnięciu kredytu inwestycyjnego lub termomodernizacyjnego przez wspólnotę mieszkaniową należą do najważniejszych decyzji jakie mogą wystąpić w historii wspólnoty, dlatego odpowiednie przygotowanie i przemyślane działania pomogą uniknąć wśród mieszkańców niepotrzebnych nieporozumień i konfliktów.

Pierwszy krok to: jasno określone cele inwestycyjne i zgoda członków wspólnoty co do konieczności poniesienia znaczących nakładów finansowych.

Krok drugi to: zebranie wspólnoty, które musi być zwołane i przeprowadzone zgodnie z prawem, gdyż na skutek niedbałości lub zwykłej pomyłki może zostać unieważnione. Przygotowanie do zebrania zaczynamy od dostarczenia wszystkim właścicielom lokali, pisemnego zawiadomienia o zebraniu, przynajmniej na tydzień przed wyznaczonym terminem zebrania. Zawiadomienie musi zawierać datę, godzinę, miejsce i porządek zebrania.

Uczestnictwo w zebraniu nie jest ustawowym obowiązkiem, ale należy pamiętać, że dla ważności uchwał potrzebna jest większość głosów właścicieli lokali, a nie większość głosów uczestników zebrania. Jeśli ponad połowa właścicieli nie bierze udziału w zebraniach to istnieje prawdopodobieństwo, że będzie skutecznie blokować niektóre słuszne inicjatywy (np. uchwalenie planu gospodarczego lub zaciągnięcie kredytu).

Krok trzeci to: Przygotowanie i podjęcie odpowiednich uchwał. Podstawa - to uchwała o przyjęciu lub korekcie planu gospodarczego. Dzięki niej Bank BISE będzie wiedział jakie cele inwestycyjne zostały wyznaczone przez wspólnotę i na co zostaną przeznaczone pieniądze pochodzące z kredytu. Na tym etapie podejmowania decyzji konieczne jest oszacowanie przewidywanych kosztów inwestycji, co pozwoli ocenić możliwości finansowe wspólnoty precyzyjne zaplanować zapotrzebowanie na środki pieniężne.

Kolejną jest uchwała w sprawie zaciągnięcia kredytu. W niej wspólnota określa kwotę kredytu, cel na jaki zostanie przeznaczony, oraz ustanawia formę zabezpieczenia kredytu np. pełnomocnictwo do rachunku funduszu remontowego. Dodatkowo wspólnota zobowiązuje się do spłaty kredytu i nie zmieniania warunków zabezpieczenia w trakcie trwania umowy.

Wzory uchwał są dostarczane zarządowi wspólnoty przez doradcę Banku BISE wyspecjalizowanego w obsłudze wspólnot mieszkaniowych.

Krok czwarty to: uzgodnienie warunków na jakich zostanie podpisana umowa kredytowa z Bankiem BISE. Najważniejsze parametry kredytu określają: wysokość kwoty kredytu, długość trwania umowy kredytowej i wysokość oprocentowania. Znając te parametry pracownik banku potrafi obliczyć wysokość comiesięcznej raty, a to z kolei pozwala ocenić możliwość spłaty kredytu przez wspólnotę. Obliczenie rat kredytu pozwala również wyciągnąć wnioski na temat wysokości składki na fundusz remontowy (jest właściwa lub należy podnieść).

Krok piąty to: podpisanie umowy kredytowej. Umowę kredytu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej podpisuje zarząd wspólnoty lub w przypadku, gdy nie ma wybranego zarządu - wszyscy członkowie wspólnoty (mała wspólnota mieszkaniowa) lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną na podstawie umowy w formie aktu notarialnego.

Krok szósty to: wykonanie robót zgodnie z przyjętym planem gospodarczym i zapłata dla wykonawców.

Krok siódmy to: spłata kredytu zgodnie z podpisaną umową. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa zaciągnęła kredyt termomodernizacyjny, po zakończeniu robót należy do Banku BISE dostarczyć protokół odbioru robót podpisany przez inspektora nadzoru. Taki dokument pozwala wypłacić wspólnocie premię termomodernizacyjną, która wynosi 25% wartości zaciągniętego kredytu. Oznacza to, że jednorazowo nastąpiła częściowa spłata kredytu i bank powtórnie przelicza harmonogram spłaty – zmniejszenie kapitału do spłaty oraz zmniejszenie wysokości odsetek! W przypadkach gdy kredyt termomodernizacyjny jest zaciągany na krótki okres (np. 2 lub 3 lata) to kwota do spłaty (kapitał + odsetki) jest mniejsza niż kwota zaciągniętego kredytu!

Proszę zwrócić uwagę, że spłata kredytu następuje z funduszu remontowego, tymczasem w kieszeni mieszkańców pozostają oszczędności wynikające ze zmniejszenia zużycia ciepła!