Analitycy rynku nieruchomości zwracają uwagę, że nie tylko rośnie popyt na powierzchnie biurowe. Z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle wynika, że na koniec I połowy tego roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 2,65 mln mkw., z czego w 2007 roku oddano do użytku jedynie 130 tys. mkw. Szacuje się, iż do końca roku na rynku pojawi się kolejne 67 tys. mkw., a zatem 2007 rok powinien zakończyć się relatywnie niską nową podażą powierzchni biurowej - łącznie około 197 tys. mkw. Według ekspertów podaż nieruchomości biurowych wzrośnie natomiast znacząco w 2008 roku. Zostaną bowiem oddane do użytku obecnie budowane budynki. Firma Jones Lang LaSalle zakłada więc, że w przyszłym roku oddanych zostanie do użytku 394 tys. mkw. powierzchni biurowej, głównie w okolicach Mokotowa i Służewca oraz w południowo-zachodniej części Warszawy (Mokotów, al. Jerozolimskie, Okęcie), ale również w centrum. Kolejnych 435 tys. mkw. powierzchni biurowej zostanie oddanych do użytku w 2009 roku, z czego 76 proc. zostanie zrealizowane poza centrum stolicy.

Aktualny wysoki poziom popytu na powierzchnię biurową prawdopodobnie utrzyma się w najbliższym czasie. Korzystna koniunktura gospodarcza w Polsce nie tylko zaowocowała pojawieniem się na rynku nowych firm, ale również przyspieszyła rozwój przedsiębiorstw już obecnych w kraju, w szczególności z sektora usług finansowych. W I połowie 2007 r. całkowita wielkość powierzchni wynajętej w Warszawie wyniosła 260 tys. mkw., z czego 61 proc. stanowiła powierzchnia wynajęta w budynkach poza centrum stolicy. Niewielka dostępność powierzchni biurowej w Warszawie w połączeniu z silnym popytem spowodowała, że nawet budynki w słabszych lokalizacjach i o niższym standardzie dobrze się wynajmują. Ponadto w 2007 roku podpisano kilka ważnych przedwstępnych umów najmu w budynkach oddawanych do użytku w II połowie tego roku i w przyszłym 2008 roku, dlatego też nie oczekujemy wysokiego wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętej w przyszłym roku.

Wysoki popyt wraz z ograniczonymi zasobami wolnej powierzchni biurowej znajdują odzwierciedlenie w niskim wskaźniku powierzchni niewynajętej, wynoszącym jedynie 4 proc. w I połowie 2007 r., w porównaniu z 7,9 proc. rok wcześniej. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrum Warszawy wynosi zaledwie 3 proc. i może ulec dalszemu obniżeniu w przeciągu kolejnych 12-18 miesięcy w następstwie niskiego poziomu nowej podaży powierzchni biurowej. Poza centrum ciekawie wygląda sytuacja w okolicy Al. Jerozolimskich, które po trudniejszym okresie pod względem najmu powierzchni biurowych odnotowują obecnie ograniczone wolne zasoby biurowe i niski wskaźnik powierzchni niewynajętej. Powyższe trendy dowodzą, iż rynek powierzchni biurowej w Warszawie jest obecnie tzw. rynkiem wynajmującego, czego efektem jest wzrost transakcyjnych i efektywnych czynszów w większości rejonów Warszawy. Czynsze w najbardziej prestiżowych obiektach usytuowanych centralnie kształtują się na poziomie 25-27 euro za 1 mkw. za miesiąc, a w kilku wyjątkowych przypadkach przekroczyły 30 euro za 1 mkw. za miesiąc po przeliczeniu na USD - poziom porównywalny do stawek osiąganych w stolicy dziewięć, dziesięć lat temu. Poza centrum, najwyższe czynsze transakcyjne wynoszą 15-16 euro za 1 mkw. za miesiąc.

Potwierdzeniem, iż warunki na rynku powierzchni biurowych w stolicy dyktuje aktualnie wynajmujący, są rosnące czynsze efektywne, zwłaszcza w centrum miasta, w związku z malejącym pakietem zachęt oferowanych przez wynajmujących najemcom pragnącym zmienić biuro przed końcem roku. Ponadto wydłużył się czas oczekiwania na wykończenie powierzchni biurowej z dwóch, trzech miesięcy do czterech - sześciu miesięcy, co jest skutkiem dużej aktywności deweloperskiej na rynku oraz problemami kadrowymi w budownictwie. Aktualne warunki rynkowe wymuszają na najemcach konieczność wczesnego planowania zmiany lokalu biurowego jak również ewentualnej dodatkowej powierzchni w przypadku poszerzenia firmy.

2,6 mln mkw.
nowoczesna powierzchnia biurowa w Warszawie stan na 30 czerwca 2007 r.

130 tys. mkw.
powierzchnia biurowa oddana do użytku w 2007 roku

67 tys. mkw.
nowych biur zostanie oddanych do użytku do 31 grudnia 2007 r.

BOŻENA WIKTOROWSKA
bozena.wiktorowska@infor.pl