Dwa miesiące później francuski koncern Unibal ogłosił, że zamierza połączyć się z holenderską spółką Rodamco. W wyniku tej fuzji miała powstać druga co do wielkości na świecie spółka inwestująca w nieruchomości.

Na całym świecie nabywcy lokowali coraz więcej pieniędzy w sektorze nieruchomości, windując inwestycje na rekordowo wysoki poziom. Na światowych giełdach pozyskiwano olbrzymie kapitały, inwestowane następnie w najrozmaitszych formach w nieruchomości. Pierwsze publiczne oferty kilkudziesięciu nowych funduszy nieruchomości poszły jak z płatka.

Wydawało się, że wszystko idzie w dobrym kierunku. Rosła wartość aktywów w formie nieruchomości. Rynki najmu wychodziły z dołka sprzed czterech lat. Łatwo było pozyskać kapitał poprzez publiczne rynki, lecz dług był tańszy niż kiedykolwiek - po części dzięki rozwijającemu się rynkowi komercyjnych papierów dłużnych, zabezpieczonych hipotecznie (CMBS).

Ceny rosły tak szybko, że część wielkich inwestorów najbardziej obawiała się tego, że mogliby nie zarobić na tendencji wzrostowej.

- Od trzech albo czterech lat inwestorzy ryzykowali najwięcej wtedy, gdy nie inwestowali; niemożność wprowadzenia pieniędzy na rynek podważała podstawy ich modelu działania - komentuje Colin Wilson, szef ds. inwestycji w Londynie w firmie doradców dla branży nieruchomości DTZ.

W marcu, podczas dorocznych międzynarodowych targów nieruchomości i inwestycji MIPIM, na spotkaniu w willi położonej na wzgórzach nad Cannes pewien doświadczony doradca ostrzegł FT: - Zwrot zawsze następuje bardzo szybko. Zazwyczaj lepiej wycofać się na 10 procent przed szczytem niż 10 procent po szczycie.

Ostrożnie z inwestycjami

Były to prorocze słowa. W branży nieruchomości w Europie i USA hasłem staje się ostrożność. Niepomyślne oznaki pojawiały się jeszcze przed lipcowym kryzysem kredytowym. Najwyraźniejszym sygnałem nowego nastroju były notowania giełdowych spółek z branży nieruchomości, które niemal wszędzie (poza kilkoma rynkami wschodzącymi) konsekwentnie spadały wiosną i na początku lata.

Spadek był najsilniejszy w Wielkiej Brytanii, ale optymizm słabł wszędzie. W USA, Francji i we Włoszech akcje szły w dół. Pośrednicy zaczęli napomykać o nowym rynku inwestycji, na którym na jedną nieruchomość przypada nie pięciu czy dziesięciu kupujących, jak przed rokiem, lecz paru - albo żaden.

Pojawiły się doniesienia o przypadkach, gdy oferta nie przyciągnęła ani jednego kupującego, nawet po obniżeniu ceny. Tu i ówdzie sprzedający godzili się na niższe ceny - byle tylko sprzedać!

Kilka planowanych pierwszych publicznych ofert spaliło na panewce - nie tylko w Wielkiej Brytanii, lecz i w innych krajach Europy.

Inwestorzy - zwłaszcza w Wielkiej Brytanii, gdzie stopy procentowe są wyższe, a koszty długu niższe niż na wielu innych rynkach - przekonują się, że coraz trudniej dopasować rzeczywistość do kalkulacji. Pięć podwyżek stóp procentowych w ciągu roku oznacza, że średnia rentowność jest obecnie znacznie niższa niż koszt kredytu.

Brytyjskie kapitały - prywatnych inwestorów, konsorcjów, instytucji, spółek giełdowych, spółek prywatnych czy funduszy detalicznych - gromadnie emigrują za granicę. Pośrednicy donoszą o spadku cen nieruchomości „z odzysku”, takich jak stare centra handlowe o nieatrakcyjnej lokalizacji.

- Nie doszło jeszcze do obniżenia wycen, ale to się stanie, bo tak nakazuje sytuacja na rynku papierów wartościowych i instrumentów pochodnych, a także zdrowy rozsądek - mówi Jonathan Thompson, szef pionu nieruchomości w KPMG.

Wszystko to było widoczne jeszcze przed lipcowym wybuchem paniki na rynkach, który przyniósł odwrót od ryzyka na światowym rynku obligacji i spadek cen akcji (te jednak następnie odbiły).

Kredytowy cios

Na świecie notowania spółek z branży nieruchomości gwałtownie spadają. Niektóre akcje, zwłaszcza brytyjskich funduszy inwestycyjnych lokujących w nieruchomościach (tzw. Reits - Real Estate Investment Trusts), są dziś notowane znacznie poniżej poziomu ze stycznia.

W tym nowym klimacie znacznie trudniej jest przeprowadzić ofertę publiczną - chyba że zarząd jest gotów zaakceptować niższą cenę za spółkę czy fundusz.

Te spółki, które są dziś notowane z dyskontem w stosunku do wartości aktywów netto (zjawisko najbardziej widoczne w Wielkiej Brytanii), stanęły wobec konieczności zmiany strategii. Niektóre zaczęły odkupywać swoje akcje, a inne przymierzają się do zmian strukturalnych.

Trudniej przewidzieć - choć to równie istotna kwestia - jakie będą reperkusje nowej ostrożności na rynkach kredytowych. Przy zakupach nieruchomości zadłużenie odgrywa wielką rolę. W ostatnich latach często zdarzało się, że nabywcy finansowali zakup biurowców czy centrów handlowych w 80-90 proc. kredytem. Większość kredytów na zakup nieruchomości w USA i coraz większa część zadłużenia w Europie jest emitowana za pośrednictwem rynku obligacji.

Coraz trudniej o nabywców papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie (CMBS). To z kolei rzutuje na możliwość oferowania kredytu przez banki, coraz silniej ograniczone wielkością własnych bilansów. Wskaźniki określające stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia już spadły z typowego maksymalnego poziomu 80-85 proc. do około 70 proc. Banki podnoszą marże od kredytu.

- Nieruchomości jako klasa aktywów są bardzo kredytochłonne. Logiczne jest, że ograniczona dostępność kredytu obniżyłaby popyt na nieruchomości - a tym samym cenę, jaką można za nieruchomość uzyskać - mówi Martin Allen, analityk nieruchomości w Morgan Stanley.

Odwrót z rynku

Spadek dynamiki rynku CMBS uważa się za jedną z przyczyn zwłoki w przejęciu Archstone-Smith, amerykańskiego funduszu inwestującego w nieruchomości mieszkalne, przez Lehman Brothers i Tishman Speyer. Transakcję, która miała być sfinalizowana latem, przełożono na październik.

Następstwa kredytowego kryzysu mogą być silniejsze w USA niż w Europie - nie tylko dlatego, że rynek CBMS jest tam silniejszy, lecz i ze względu na dokonane w ciągu ubiegłych dwóch lat prywatne przejęcia wielu amerykańskich „Reitów”.

Takie grupy jak Centerpoint i Trizec zostały wykupione (przeważnie przez fundusze private equity inwestujące w nieruchomości należące do podmiotów w rodzaju Blackstone czy Morgan Stanley) z wysokim poziomem zadłużenia. Jeżeli nie będą mogły nadal korzystać z dźwigni kredytu, amerykański rynek straci ważną podporę. (W europejskim „krajobrazie nieruchomości” rzadziej spotyka się przejęcia spółek publicznych przez prywatne).

W ostatnich tygodniach inwestorzy w USA brutalnie odwracają się od nieruchomości. Kilka zamierzonych transakcji nie wypaliło.

Grupa Blackstone miała szczęście, jeśli chodzi o moment przejęcia EOP: w ostatniej chwili rozbiła swój nowy nabytek i sprzedała większą część jego aktywów. Natomiast perspektywy tych, którzy grubo zainwestowali w nieruchomości w pierwszej połowie tego roku, są coraz bardziej niepokojące.

Pojawia się pytanie, czy w sytuacji, gdy ceny w USA i Wielkiej Brytanii znalazły się na niektórych rynkach „pod wodą”, inne kraje zgarną korzyści wynikające ze szczytu cyklu inwestycyjnego. Na razie panuje zgodna opinia, że w niektórych częściach Azji jeszcze przez jakiś czas utrzyma się tendencja wzrostowa. Natomiast ceny na kontynencie europejskim świadczą o coraz bardziej pesymistycznych nastrojach inwestorów. Według danych z połowy sierpnia akcje spadły, rok do roku: Met-rovacesa o 35 proc., Beni Stabili o 29 proc., Gecina o 20 proc., Deutsche Wohnen o 47 proc. Poza tym inwestorzy coraz uważniej analizują potencjalne konsekwencje dla rynku najmu, który odgrywa rolę maszynowni świata nieruchomości.

Co zrobią najemcy

Wzrost czynszów przy rosnącym popycie najemców mógłby zapobiec pogłębianiu się nadchodzącego spadku koniunktury.

Weźmy na przykład biura w centrum Londynu, Manhattanu czy Frankfurtu. W ostatnich latach wielu inwestorów kupowało nieruchomości wyceniane przy założeniu rentowności (wskaźnika kapitalizacji) rzędu 4 - 4,5 proc. Niektórzy mogą uznać je za wygórowane - ale czynsze rosną, a to oznacza, że te nieruchomości mogą generować więcej środków pieniężnych niż poprzednio.

Jednak nasilają się obawy, że cykl kredytowy, który zaatakował świat nieruchomości z jednej flanki (od strony rynku inwestycyjnego), może także osłabić go z drugiej strony (rynku najmu). Nawet jeśli się okaże, że obecny kryzys kredytowy był jedynie krótkotrwałym epizodem w rodzaju problemów Long Term Capital Management sprzed dziewięciu lat, jego reperkusje mogą być trwalsze.

W atmosferze nasilającej się niepewności, gdy niektóre spółki z sektora usług finansowych wykazują straty, gdy likwiduje się miejsca pracy i zamyka niektóre fundusze, trzeba się liczyć ze zmianą nastrojów najemców - na niekorzyść. Firmy, które dotychczas powiększały przestrzeń biurową, mogą uznać, że takie posunięcia lepiej odłożyć na później.

- W panującym ostatnio klimacie inwestycyjnym tak naprawdę nikt nie analizuje ryzyka wynikającego z postępowania najemców, a tymczasem w wielu przypadkach, w zależności od jakości najemcy, faktycznie nie uzyskuje się marży - komentuje Colin Wilson z DTZ.


Źródło: www.ign.net.pl