141,4 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej oddano do użytku od początku 2008 r. Jednocześnie w pierwszym półroczu wynajęto ok. 244,4 tys. mkw. Większość umów zawarto poza centrum Warszawy – podają analitycy CB Richard Ellis

W Warszawie jest dziś ponad 2,84 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W drugim kwartale 2008 r. oddano sześć kolejnych biurowców o pow. 72 tys. mkw., z czego w samym centrum deweloperzy ukończyli budowę tylko dwóch – Grzybowską Park oferującą 10,3 tys. mkw. oraz Piękną 24 z powierzchnią 0,9 tys. mkw.

Pozostałe budynki powstały na Mokotowie: Tulipan House, Marynarska Point I i Nefryt, oraz w Alejach Jerozolimskich – Equator. Największym projektem jest Tulipan House o powierzchni 17,9 tys. mkw. przy ul. Domaniewskiej wybudowany przez spółkę Sergo.

– Jedynie 2 proc. nowej powierzchni oddano bez podpisanych umów najmu – zauważa Joanna Mroczek, dyrektor działu badań rynku i analiz w CB Richard Ellis.

Nowy milion

W stolicy trwają kolejne zaawansowane prace budowlane. Analitycy CB Richard Ellis szacują, że do końca 2010 r. na rynku pojawi się jeszcze około 470 tys. mkw. nowych biur. Zaledwie 11 proc. tej powierzchni zostanie wybudowane w centrum miasta. W tym roku będzie to tylko jeden projekt – Nowogrodzka 21 z 3,2 tys. mkw., podczas gdy w sumie deweloperzy planują zakończyć ok. 14 inwestycji. Analitycy CB Richard Ellis zapewniają, że najemców na nowo budowaną powierzchnię nie zabraknie. – W ciągu najbliższych trzech lat, mimo trudnej sytuacji ekonomicznej na rynkach europejskich, w Warszawie pojawi się milion mkw. nowej powierzchni biurowej – prognozuje Joanna Mroczek.

Popyt od wielu miesięcy jest bardzo duży. Zdecydowaną większość powierzchni oddanej w pierwszym półroczu 2008 r. wynajęto poza centrum. Rekordową transakcję najmu podpisano w Lipowym Office Park, gdzie Bank Pekao SA zawarł umowę przednajmu, tzw. pre-let na 39 tys. mkw. – Transakcja w Lipowym Office Park obejmuje 28 proc. powierzchni wynajętej w drugim kwartale 2008 r. W sumie w tym okresie zawarto transakcje na 137,8 tys. mkw. – szacuje Mroczek.

Inni znaczący najemcy minionej połowy roku to Internet Securities, która wynajęła 10 tys. mkw., Nokia Siemens Network (9.6 tys. mkw.) oraz Link4 (5 tys. mkw.).

– Największy popyt na powierzchnię biurową zgłaszają przedsiębiorcy z sektora usług finansowych – towarzystwa ubezpieczeniowe, banki i pośrednicy finansowi oraz spółki przemysłowe i produkcyjne, tzw. FMCG, firmy elektroniczne, farmaceutyczne oraz IT – wylicza Mroczek.

Analitycy CB Richard Ellis podają, że z powodu ograniczonej powierzchni dla najemców na rynku w pierwszej połowie 2008 r. udział umów typu pre-let dotyczących powierzchni biurowych w trakcie budowy wzrósł do 118,5 tys. mkw., co oznacza, że w ten sposób zawarto 49 proc. wszystkich transakcji. Renegocjacje umów stanowiły 10 proc. transakcji, a ok. 36 proc. przypadło na nowe umowy najmu. Jednocześnie zaledwie 28 proc. transakcji najmu dotyczyło powierzchni przekraczających 1 tys. mkw.

Powściągliwe zakupy

Dziś współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 3,5 proc. w centrum Warszawy i 1,25 proc. w pozostałych dzielnicach. Najmniej pustostanów znajduje się na Ochocie i przy Al. Jerozolimskich – ok. 1,2 proc. Najwyższy natomiast współczynnik pojawia się w tzw. centralnym obszarze biznesu, czyli w ścisłym centrum – prawie 5 proc. – Powierzchnię w tej strefie oferuje od początku roku budynek Skylight, który wraz z Millennium Plaza ma 80 proc. powierzchni niewynajętej w całym obszarze centralnym – opowiada Joanna Mroczek. Przewiduje wzrost współczynnika powierzchni wolnej pod koniec bieżącego roku, kiedy zostaną oddane wszystkie projekty spekulacyjne.

Stawki wywoławcze w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta wzrosły do 32 – 35 euro za mkw. miesięcznie. Poza centrum czynsze nominalne wynoszą natomiast 16 – 17 euro za mkw. miesięcznie, efektywne są około 20 proc. niższe. – W najbliższym okresie nie przewidujmy znaczącego wzrostu stawek najmu. Powierzchnie w najlepszych budynkach w centrum pozostaną drogie, chociaż niektórzy najemcy mogą się stamtąd wyprowadzać – zapewnia Joanna Mroczek.

Natomiast rynek inwestycyjny wciąż pozostaje powściągliwy, co spowodowane jest globalnym kryzysem finansowym. Wartość zakupów biurowców jest niższa niż w poprzednich latach. W tym roku odnotowano dziewięć transakcji, w sumie za 462 mln euro. Największą z nich była sprzedaż 50 proc. udziałów Rondo 1 przez MacQuarie Global Property Investors za 145 mln euro i ponowna sprzedaż Millennium Plaza Akron Group za 93 mln euro, spółka Commerz Real kupiła natomiast Tulipan House za 60 mln euro. Obecnie stopy kapitalizacji kształtują się między 5,75 – 6,25 proc. i analitycy z CB Richard Ellis przewidują, że osiągną w przyszłości poziom 6 proc.