Rynek biurowy wg raportu Colliers International

2008-03-27 23:16:27

Firma Colliers International (Poland) Sp. z o.o. opracowała raport dotyczący polskiego rynku nieruchomości komercyjnych Real Estate Review 2008. Jednym z tematów poruszonych w raporcie był rynek biurowy.

Rok 2007 na warszawskim rynku biurowym był okresem rekordowej aktywności rynkowej, dużych spadków współczynnika powierzchni wolnych oraz znacznego wzrostu stawek czynszu w centrum miasta. Zdecydowanie wzrosły także koszty aranżacji biura oraz wydłużył się czas wykończenia powierzchni. Często najemcy muszą czekać nawet 6 miesięcy od momentu podpisania umowy.

Najbliższe 12 miesięcy będzie charakteryzować się nadal wysokim poziomem popytu, spowodowanym w dużym stopniu przez przez umowy najmu w nowopowstających biurowcach w strefie Południowo Górnej oraz Południowo Zachodniej.

Będziemy także obserwować duży ruch na rynku - przeprowadzki firm do nowych projektów, w tym ucieczkę wielu najemców z centrum oraz dalszy wzrost stawek w Centralnym Obszarze Biznesu.

POPYT

W całym roku 2007 na rynku warszawskim zawarto transakcje obejmujące ponad 490.000 mkw. Odnotowano zatem wzrost aktywności w stosunku do roku poprzedniego aż o 20%.

Rekordowy poziom aktywności przypadł na pierwszy kwartał - zawarto wtedy transakcje na łączną liczbę 144.000 mkw. W drugim i trzecim kwartale aktywność na rynku była niższa. Jednak w drugim kwartale utrzymała się nadal na dość wysokim poziomie - 116.000 mkw., natomiast w trzecim spadła już do 91.000 mkw. W ostatnim kwartale nastąpiło ponowne ożywienie rynku - wynajęto prawie tyle samo powierzchni co na początku roku - 141.000 mkw. Niemal połowę transakcji zawartych w ostatnich trzech miesiącach roku stanowiły umowy typu pre-lease (umowy najmu powierzchni podpisane przed ukończeniem budynku). W skali całego roku - tego typu transakcje wyniosły 30% całej aktywności.

Najwyższy poziom popytu w skali roku odnotowano w strefie Południowej Górnej. Dzielnica ta prześcignęła w tym roku nawet Centralny Obszar Biznesu, który do tej pory na rynku pozostawał liderem pod względem popytu. Stało się tak głównie dzięki transakcjom typu pre-lease zawieranych przez najemców z deweloperami licznych, nowych projektów w strefie Południowo Górnej. Aktywność w tej części warszawy wyniosła aż 35% całkowitej aktywności na warszawskim rynku w 2007 roku.

Dwie spośród największych transakcji 2007 roku to przeprowadzki najemców z centrum do innych dzielnic (Millenium Bank i DNB Nord), co pokazuje początek nowego trendu na rynku  - wyprowadzanie się z centrum firm, dla których lokalizacja w centrum miasta nie jest konieczna.

PODAŻ
 
W 2007 r. dostarczono na rynek 21 budynków biurowych o łącznej powierzchni 211.480 mkw. Tym samym całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2007 r. wyniosła ponad 2,7 m.kw.

W Centralnym Obszarze Biznesu oddano do użytku tylko 5 projektów w ciągu całego roku, jednak łączna powierzchnia trzech z nich (dwie fazy Złotych Tarasów oraz IBC II) stanowiła aż 30% całkowitej nowej podaży w Warszawie.

W 2008 r. podaż powierzchni biurowej w Warszawie może wzrosnąć nawet o 360.000 mkw, jednak nowa podaż w centrum miasta będzie minimalna - planowane jest oddanie do użytku tylko dwóch budynków: Grzybowska Park oraz wyremontowanej kamienicy przy ul. Nowogrodzkiej 21. Zapowiedziana na 2008 r. modernizacja Offices Palace przesunięta została na 2009 r. Tak mała nowa podaż w centrum miasta wpłynie znacząco na współczynnik powierzchni wolnej oraz stawki czynszu.

WOLNE POWIERZCHNIE

Zaobserwować można ciągły spadek wolnych powierzchni w Warszawie. Na koniec 2004 r. współczynnik powierzchni wolnej wynosił 11,8%. Natomiast w grudniu 2007 r. współczynnik pustostanów obniżył się do poziomu 3,08%.

Pomimo wyprowadzania się najemców z Centrum i zwalniania przez nich powierzchni biurowej, duży poziom popytu oraz minimalna ilość nowej sprzedaży w COB aż do początku 2009 r. spowoduje dalsze obniżanie się współczynnika powierzchni wolnej w tej strefie.

CZYNSZ

W 2007 r. odnotowany został znaczny wzrost stawek, przede wszystkim w centrum Warszawy. Wynika to przede wszystkim z wolnej powierzchni na rynku i wysokiego popytu.