Mało wolnej powierzchni, wysokie czynsze

2008-02-25 08:34:59

Sporo nowych biurowców, obiektów handlowych oraz hoteli powstanie w tym roku na polskim rynku. Według prognoz analityków Cushman & Wakefield może się on powiększyć o kolejne 600 tys. mkw. powierzchni. Spadnie natomiast tempo wzrostu liczby magazynów

Na rynku biurowym hossa trwa. Najbardziej rozwinięta pod tym względem wciąż pozostaje Warszawa, gdzie popyt w najbliższych dwóch latach będzie rosnąć. Jednak pod względem dynamiki przyrostu powierzchni biurowej na czoło wysuwają się miasta regionalne, w szczególności Kraków i Wrocław, głównie za sprawą popytu ze strony inwestorów zagranicznych.

W samej stolicy w ciągu 2007 r. oddano 21 budynków o łącznej powierzchni 211,5 tys. mkw., co stanowiło 113 proc. podaży w porównaniu z 2006 r. Mimo to współczynnik pustostanów jest niski – wynosi średnio 3,1 proc., a sporo firm wynajmowało powierzchnię w obiektach jeszcze niegotowych.

– Duży popyt i stosunkowo niewielka podaż powinny utrzymać niską stopę pustostanów do 2010 r. – mówi Richard Aboo z Cushman & Wakefield.W 2007 r. czynsze w najlepszych lokalizacjach w centrum stolicy sięgnęły 30 euro za 1 mkw. Do 2010 r. raczej nie spadną. W niektórych obiektach stawki te dziś już wynoszą 40 euro za 1 mkw. W pozostałych dużych miastach regionalnych stawki te sięgają 20 euro za 1 mkw.

Problemy w budowie

W 2007 r. w Polsce oddano do użytku prawie 800 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, w tym 80 proc. w centrach handlowych, co w sumie daje 7,5 mln mkw.

– Aż 38 proc. tej powierzchni oddano do użytku w miastach średniej wielkości – zauważa Piotr Kaszyński z Cushman & Wakefield. Prognozuje, że najbliższe dwa lata przyniosą wzrost podaży obiektów handlowych w największych aglomeracjach miejskich, jak i miastach średniej i małej wielkości.

– W tym czasie na rynek trafi ponad 3 mln mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego jedynie 43 proc. w największych aglomeracjach – mówi Piotr Kaszyński. – Jednocześnie część spodziewanych otwarć może przesunąć się na kolejny rok w związku ze skomplikowanymi procedurami administracyjnymi dotyczącymi budowy wielkopowierzchniowych obiektów handlowych – dodaje.

W związku z silnym popytem stopy pustostanów pozostają na niskim poziomie 0 – 3 proc. w większości lokalizacji.

Poziom czynszów jest natomiast bardzo zróżnicowany i wiąże się bezpośrednio z siłą nabywczą konkretnego rynku. Waha się w granicach 20 – 95 euro miesięcznie za 1 mkw. w najlepszych lokalizacjach danego miasta.

Spekulacyjne inwestycje

Pod koniec ubiegłego roku łączne zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce wynosiły 3,8 mln mkw. Dominacja Warszawy na tym rynku ciągle maleje na rzecz innych miast regionalnych, nie tylko tych największych, lecz również i mniejszych takich jak Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Lublin czy Rzeszów.

W grudniu 2007 r. za wynajem metra kwadratowego nowoczesnej powierzchni magazynowej płacono średnio o 10 – 15 proc. więcej niż na początku roku, najwięcej w Warszawie – nawet 6 euro miesięcznie za 1 mkw.

Aż 70 proc. magazynów buduje się dziś spekulacyjnie, a 10 proc. to powierzchnie typu built-to-suit, czyli na indywidualne zamówienie klienta. Pozostałe 20 proc. to rozwiązanie pośrednie między budową spekulacyjną a budową w systemie built-to-suit, które polega na znalezieniu przez dewelopera działki, uzyskaniu pozwolenia na budowę, a następnie oferowaniu klientom możliwości zbudowania obiektu na indywidualne życzenie. – Obiektami spekulacyjnymi zainteresowane są zazwyczaj firmy, które wynajmują powierzchnie do 10 tys. mkw. i chcą jak najszybciej korzystać z budynku. Za możliwość wynajmu powierzchni praktycznie od zaraz są w stanie zapłacić niewielką premię w czynszu, rzędu 5 – 10 proc. Natomiast obiektami typu built-to-suit interesują się najczęściej firmy poszukujące pow. powyżej 10 tys. mkw. Planują one swoją strategię ze znacznym wyprzedzeniem, dlatego czas dostarczania budynku nie odgrywa dla nich tak istotnej roli – opowiada Tomasz Olszewski z Cushman & Wakefield.

W ubiegłym roku w całej Polsce wynajęto ok. 1,4 mln mkw. nowych magazynów, czyli o blisko 500 tys. mkw. więcej niż w 2006 r.

W gościnnych pokojach

– Dziś obserwujemy boom na rynku nieruchomości hotelowych w Polsce. Ta tendencja będzie się utrzymywać przez najbliższe pięć lat, m.in. ze względu na organizację Euro 2012 – twierdzą analitycy Cushman & Wakefield.

Jak szacują, dziś w fazie budowy i modernizacji jest około 200 hoteli, których termin oddania przewiduje się na lata 2008 – 2012. Ponadto w fazie planowania jest kolejne 200 obiektów hotelowych. Będą gotowe w 2012 r.

Średnia cena za pokój hotelowy w Polsce wynosi 103,5 euro, a najdroższe oferty znajdziemy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Ponadto wzrastający popyt na usługi związane z organizacją kongresów spowodował rozbudowę i modernizację zarówno istniejących obiektów konferencyjno-wystawienniczych, jak również budowę nowych. Dziś w Polsce znajduje się około 250 tego typu obiektów. Większość z nich skupia się w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, głównie w hotelach.Jak twierdzą analitycy z Cushman & Wakefield, w Polsce brakuje dużych obiektów konferencyjno-wystawienniczych wysokiej klasy, co przekłada się na znikomą liczbę międzynarodowych cyklicznych imprez organizowanych w naszym kraju.


Źródło : Rzeczpospolita