Zmieniają się warszawskie strefy magazynowe

2008-02-11 15:28:13

Sytuację na rynku powierzchni magazynowych komentuje Tomasz Olszewski, Cushman & Wakefield

– Warszawa wciąż pozostaje dominującym rynkiem pod względem ilości powierzchni magazynowych w Polsce. Na koniec 2007 r. podaż w tym rejonie wyniosła 1,8 mln mkw. Czynnikiem wpływającym na mapę powierzchni jest planowane na 2010 r. zakończenie budowy autostrady A2 oraz modernizacja dróg krajowych w obrębie stolicy. Jednocześnie nasza stolica jest najbardziej zróżnicowanym rynkiem, biorąc pod uwagę strukturę wewnętrzną. Dotychczas w tym regionie wyróżniano trzy strefy. W zależności od odległości od centrum miasta różniły się one stawkami czynszu, wielkością średnich transakcji oraz branżą najemców. W 2007 r. zatarła się różnica między drugą i trzecią strefą, a także wyrównywały się stawki najmu. Dostęp do infrastruktury drogowej zasadniczo nie różni się w danych strefach, a firmy wybierające tę lokalizację operują zarówno na krajowym, jak i lokalnym rynku. Dziś warszawski rynek magazynowy to dwie strefy – część zlokalizowana w granicach administracyjnych Warszawy (Inner City) oraz część położona w promieniu od 12 do 50 km od centrum miasta (Suburbs).

Większość parków w strefie Inner City znajduje się w dzielnicach południowo-zachodnich (Okęcie, Służewiec) oraz północnych (Targówek, Żerań). W tej strefie znajduje się 486 tys. mkw. magazynów, co stanowi 27 proc. łącznej podaży w rejonie Warszawy. W 2007 r. w tej strefie zawarto umowy najmu na 54 tys. mkw. (13 proc. wszystkich transakcji zawartych w rejonie Warszawy), popyt był wyższy, jednak brakowało wolnej powierzchni do wynajęcia od zaraz. Firmy wybierające tę lokalizację sprzedają zazwyczaj towary wysokiej wartości na lokalnym rynku konsumenckim. Poza operatorami logistycznymi (36 proc. udziału w zawartych transakcjach) powierzchnie wynajmują tutaj głównie sieci sklepów oraz firmy z branży elektronicznej, farmaceutycznej, spożywczej i kosmetycznej. Ponieważ strefa Inner City stanowi centrum stolicy, ze względu na wysokie koszty gruntów, sięgające zazwyczaj 100 euro za 1 mkw., czynsze najmu są najwyższe ze wszystkich regionów, nominalnie nawet do 6 euro za każdy metr, natomiast wynajmowane powierzchnie zamykają się w przedziale 1 – 3 tys. mkw.Natomiast parki w strefie Suburbs zlokalizowane są przeważnie w gminach położonych na południe i zachód od Warszawy, czyli w Piasecznie, Błoniach, Ożarowie Mazowieckim, Nadarzynie, Pruszkowie, Mszczonowie, Sochaczewie oraz Teresinie. W tej strefie znajduje się ok. 1,3 mln metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowi 73 proc. łącznej podaży w rejonie Warszawy.

W 2007 r. na tę strefę przypadł największy odsetek zawartych transakcji najmu w skali kraju – przeszło 26 proc. Wynajęto 372 tys. mkw. Strefa Suburbs dysponuje lepszą infrastrukturą drogową niż centrum stolicy, stanowi więc atrakcyjniejszą lokalizację dla centrów logistycznych, które w ubiegłym roku generowały 48 proc. popytu. Średnia stawka czynszu za mkw. wynosi nominalnie 3,2 euro.

Źródło : Rzeczpospolita