Relacje pomiędzy wspólnotą a zarządcą mogą być określone różnie. Umowa powinna to wyraźnie i szczegółowo precyzować. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 3 wspólnota może zasady zarządzania uregulować inaczej, niż wynikałoby to z zapisów ustawy o własności lokali – w szczególności „mała” wspólnota może przyjąć zasady stosowane w wspólnotach „dużych” i odwrotnie – „duża” wspólnota może postanowić, że do zarządu nieruchomością wspólną będą stosowane zasady wynikające z Kodeksu cywilnego, czyli te, które obowiązują w „małych” wspólnotach.

„Duża” wspólnota, powierzając zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej, musi ją upoważnić co najmniej do samodzielnego podejmowania decyzji wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z oczywistego stwierdzenia – ktoś, kto nie będzie posiadał żadnych uprawnień decyzyjnych na pewno nie może być nazywany zarządcą. Powierzenie przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi skutkuje więc brakiem możliwości wyboru zarządu, o którym mowa w art. 20 ust. 1. Jest to czytelny wniosek z treści art. 22 ust. 1.

Zgodnie z art. 18 ust. 2a, zmiana sposobu zarządu, określonego w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1, wymaga uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Nie jest więc konieczna umowa – wystarczy uchwała. Pojawia się jednak problem - czy w „małej” wspólnocie musi ona być podjęta jednomyślnie? Jeśli „mała” wspólnota zdecydowała w umowie, że przyjmie sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla wspólnot „dużych”, to, oczywiście, nie. Kłopot mógłby być jedynie wówczas, gdyby w umowie zapisano, że każdorazowa zmiana sposobu zarządu wymaga jednomyślności wszystkich członków wspólnoty. Trudno jednak założyć, że jakakolwiek wspólnota na taki zapis by się zdecydowała. Problem jest więc abstrakcyjny i jego analizowanie jest niecelowe. Pojawiają się natomiast wątpliwości dotyczące zmiany osoby (fizycznej lub prawnej), której zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 bez zmiany sposobu zarządzania.

więcej w numerze 6/09 Administratora