– Mogą państwo stać się wspólnotą mieszkaniową, ale pod pewnymi warunkami. Czasem z przyczyn obiektywnych takie przekształcenie nie jest możliwe.

Odpowiedzi udziela wprost ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. 14.06.2007 r. ustawa ta została znowelizowana i pojawił się poniższy artykuł: Art. 241. 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Nie wolno zapominać, że w nieruchomości spółdzielczej ustawa o własności lokali nie zaczyna działać z mocy prawa po wyodrębnieniu i zbyciu pierwszego lokalu. Aby ustawa zaczęła obowiązywać, konieczne jest podjęcie przez właścicieli lokali stosownej uchwały, przy czym pamiętać należy, że właścicielem lokali, których użytkownicy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, pozostaje spółdzielnia, pomimo że prawo to jest zbywalne.

Nie należy wykluczyć, że spółdzielnia uchwałę o zmianie sposobu zarządu poprze, chociaż nie jest to zbyt prawdopodobne, gdyż jej konsekwencją może być przejęcie zarządzania przez wybrany zarząd lub podmiot zewnętrzny, czyli utracenie przez spółdzielnię źródła dochodów. Dopóki więc właściciele lokali wyodrębnionych nie będą mieli łącznie ponad połowy udziałów w nieruchomości wspólnej, powinni zaniechać działań na rzecz odłączenia się od spółdzielni.

Jeśli nawet większość lokali w budynku zostanie wyodrębniona i zbyta, to może się okazać, że odłączenie się od spółdzielni nie będzie możliwe. Dlaczego?

Po prostu dlatego, że być może w wyniku podziału geodezyjnego, budynek jest tylko jednym z kilku zlokalizowanych na określonej nieruchomości gruntowej, a uchwała o zmianie sposobu zarządu wymaga akceptacji większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

Zebranie, podczas którego miałaby być podjęta uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, powinien zwołać zarząd spółdzielni, a jeśli tego nie zrobi z własnej inicjatywy, to ma obowiązek zwołać je na wniosek właścicieli posiadających łącznie minimum 10 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31 ustawy o własności lokali).

Poza tym nie zawsze jest celowe odejście od spółdzielni i przejęcie zarządzania nieruchomością wspólną przez zarząd lub powierzenie zarządzania innemu podmiotowi. Wiele spółdzielni działa rzetelnie i zmiana zarządcy w takiej sytuacji niekoniecznie musi być dobrym posunięciem, a niewątpliwie może być ryzykowna.