1. Użytkowanie wieczyste 

Na początku należy wyjaśnić, czym są: użytkowanie wieczyste i prawo własności. Analiza tych pojęć ułatwi zrozumienie całości zagadnienia związanego z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W hierarchii poglądowej jest ono bliższe prawu własności. Prawo użytkowania wieczystego jest zatem formą prawną udostępniania nieruchomości stanowiących własność gminy, powiatu, województwa, Skarbu Państwa, innym osobom prawnym i osobom fizycznym przeważnie na 99 lat, lecz nie mniej niż lat 40, w celu ich zagospodarowania i korzystania z nich.

Według kodeksu cywilnego przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:

• grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki;
• grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków;
• inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 § 2 k.c.).

Zgodnie z łacińską zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet (nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada) użytkownik wieczysty może rozporządzać wyłącznie swoim prawem. Rozporządza on jednak przysługującym mu prawem użytkowania wieczystego, a nie samym gruntem jako rzeczą.

2. Prawo własności

Prawo własności jest naczelnym prawem rzeczowym. Ze swej istoty i nazwy jest prawem na rzeczy własnej i na własności rzeczy. Przedmiotem własności mogą być tylko istniejące rzeczy oznaczone, co do tożsamości. Prawo własności jest prawem podmiotowo uniwersalnym. Zasadniczo przysługuje każdej osobie. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może zatem, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Zgodnie z wyrokiem SN I CR 475/66 prawo własności winno być wykonywane w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

3. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić:

• osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
• spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży;
• osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, będących właścicielami lokali i których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.

Przekształcenie przysługuje, pod warunkiem złożenia wniosku w terminie do dnia 31 grudnia 2012 r.:

• osobom fizycznym, które od dnia wejścia w życie ustawy są użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, zabudowanych garażami, przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy lub nieruchomości rolnych, a także ich następcami prawnymi tych osób;
• osobami fizycznym i prawnym będącym od dnia wejścia w życie ustawy, właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego lub ich następcami prawnymi.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 1 ust. 1a ustawy dnia 7 września 2007 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

• w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.
• na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (przepis ten stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy).

Zgodnie z nowymi przepisami, jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie własności nieruchomości dokonane przez osobę, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie art. 1 ust. 1, 2 albo ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 oraz z 2007 r. Nr 191, poz. 1371), przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, to notariusz, który sporządził ten akt, jest obowiązany przesłać z urzędu jego wypis organowi, który wydał decyzję o przekształceniu

Źródło: www.bankier.pl