ANALIZA

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w każdym domu, w którym sprzedano choćby jedno mieszkanie, biuro czy sklep (art. 6 ustawy o własności lokali). Wszędzie tam, gdzie sprzedają lokale deweloperzy lub inni dotychczasowi właściciele, np. gmina, także tworzą się wspólnoty.

Zamieszanie ze spółdzielnią

Jedynie w spółdzielni mieszkaniowej zaczyna ona działać dopiero po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w budynku (po przeniesieniu prawa własności do niego ze spółdzielni na nowego właściciela). I dzieje się tak niezależnie od tego, czy właściciele pozostają członkami spółdzielni czy nie (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Wiele aktów prawnych ostatnich lat (choćby obowiązująca od sierpnia nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) zmierza do ograniczania liczby spółdzielni i tworzenia zamiast nich wspólnot.

Nasi czytelnicy skarżą się, że spółdzielnie stawiają jednak przekształceniom cichy opór. Są też niezadowoleni z tego, że co innego im obiecywano, a co innego dostają.

- Kiedy zakładamy w spółdzielni wspólnotę, czyli kupujemy od niej mieszkania, nie dostajemy całego majątku, który kiedyś wypracowaliśmy - twierdzą czytelnicy.

- W pierwszej kolejności należy dążyć do podziału spółdzielni na mniejsze, ponieważ w nich majątek jest dzielony sprawiedliwiej - tłumaczy Jadwiga Hennig z Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego i Obrony Praw Mieszkańców.

- Nie opowiadam się przeciwko przekształceniu własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni w prawo własności. Przeciwnie. Uważam, że taka metamorfoza musi nastąpić szybko i masowo. Warto, by wszystkie lokale własnościowe stały się przedmiotem odrębnej własności. Jestem natomiast przeciwny zmianie prawa, która spowodowała, że ustawodawca sam, nie pytając spółdzielców, wprowadził ułomną formę wspólnoty mieszkaniowej zamiast spółdzielni mieszkaniowej - mówi prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.

Wątpliwy status

Obowiązujące prawo nie dość precyzyjnie określa status wspólnot mieszkaniowych. Nawet w Sądzie Najwyższym nie ma zgody co do tego, czy wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania dla siebie czy wyłącznie dla swoich członków.

- Nie wiadomo też, czy ma podmiotowość prawną czy jest jedynie synonimem wszystkich właścicieli lokali w jednym domu - twierdzą prawnicy.

Na przykład w wyroku z 10 grudnia 2004 r. (sygn. akt III CK 55/04) Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać swój majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali. Natomiast w uchwale z 24 listopada 2006 r. SN uznał, że wspólnota sama nie ma zdolności prawnej i może nabywać prawa (m.in. własność nieruchomości) jedynie dla swych członków, czyli właścicieli lokali.

- I jeśli uznać drugie stanowisko za słuszne, to kto zaciąga we wspólnotach kredyty i jakie miałyby być ich zabezpieczenia? Przecież na hipotekę na nieruchomościach członków wspólnoty nikt się nie zgodzi - pytają członkowie wspólnot.

Konieczne zmiany prawa

- I chociaż nie ma sensu powstrzymywać rozwoju wspólnot mieszkaniowych, to koniecznie trzeba zmienić przepisy ustawy o własności lokali - uważają eksperci. Nie zapewnia ona wystarczającej ochrony członkom wspólnoty, gdy firma zarządzająca lub nawet zarząd realizują własne cele, nie oglądając się na dobro i wolę mieszkańców, dodają specjaliści.

Naszym czytelnikom coraz częściej zdarza się, że są pomijani przy podejmowaniu decyzji dotyczących wspólnot.

- Problemem praktycznym jest przeważnie to, że we wspólnotach rządzą ci, którzy mają czas, a nie wiedzę. Podpisują źle skonstruowane umowy, np. z bankami albo z przedsiębiorcami budowlanymi. A pozostałym właścicielom trudno nawet zwolnić ich z funkcji, ponieważ albo nie mają dość czasu na udowadnianie racji, albo pieniędzy na adwokatów i procesy - mówi Jagna Kisielnicka z jednej z warszawskich wspólnot.

- Płacimy za źle zrobione remonty i niekorzystnie zaciągnięte pożyczki, ponieważ brakuje mechanizmów, ścisłej kontroli naszych zarządców. Administratorzy najchętniej układają się z tymi, którzy stale ich atakują we własnych tylko sprawach. Dziś można tylko zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową, albo jeśli inaczej narusza ona interesy - skarży się Janina Bachleda ze wspólnoty w Krakowie.

Bez odwrotu

Małgorzata Paradowska, prezes firmy Lider, przyznaje, że dla przeciętnych ludzi wspólnoty są korzystniejsze. Jednak przepisy dotyczące własności lokali są bardzo ogólnikowe. Jej zdaniem to dobrze, bo zarządzanie wspólnotami jest dla zarządców dużo prostsze i tańsze niż prowadzenie spółdzielni.

120 tys. wspólnot mieszkaniowych działa w Polsce

DOBROMIŁA NIEDZIELSKA-JAKUBCZYK
dobromila.niedzielska@infor.pl