Właściciele nielegalnie wybudowanych domów na działkach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego mają możliwość ich zalegalizowania.

Co prawda, nadal mają oni obowiązek przedstawić decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednak nie musi być ona ostateczna w dniu wszczęcia postępowania. Nie jest już zatem ważna data sporządzenia tej decyzji, a jedynie fakt jej posiadania przez inwestora. Ostatecznie przesądził to Trybunał Konstytucyjny, którego wyrok wszedł właśnie w życie.

Obowiązki wójtów

Do tej pory to właśnie wymóg, by decyzja o warunkach zabudowy była ostateczna w dniu wszczęcia postępowania, sprawiał, że legalizacja takich samowoli była praktycznie niemożliwa.

– Wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast nie chcą wydawać decyzji o warunkach zabudowy dla obiektów, które choćby w części już istnieją w danym miejscu. Powołują się przy tym na przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, choć takie regulacje wprost z niej nie wynikają – wyjaśnia Małgorzata Mazur, były wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego w Katowicach.

Teraz nie jest to już możliwe. Nawet jeżeli inwestor rozpoczął już budowę, a nawet ją zakończył, to wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma obowiązek ustalenia, czy jest ona zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli więc dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania, to organ wykonawczy w gminie będzie musiał wydać warunki zabudowy lub odmówić ich wydania, jeżeli na danym terenie dany obiekt budowlany nie może być wzniesiony.

Sytuacja inwestorów

Nowe przepisy zrównują zatem sytuację inwestorów, którzy posiadają działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania, i tych, których działki pozbawione są takich planów. Do tej pory byli oni bowiem nie ze swojej winy różnie traktowani. Inwestorzy, którzy występowali o legalizację samowoli położonej na działkach objętych planami zagospodarowania, nie mieli problemów z ich zalegalizowaniem, gdyż bez większego trudu mogli uzyskać zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami planu.

Zgodność z prawem

Trybunał uznał, że takie zróżnicowanie inwestorów nie jest dopuszczalne i narusza konstytucję, gdyż inwestorzy nie mają żadnego wpływu na to, czy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan. W procesie legalizacji samowoli decydujące znaczenie powinno mieć jedynie udowodnienie, że samowolnie wybudowany obiekt swym istnieniem nie narusza przepisów prawa, w tym przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedłożenie decyzji o warunkach zabudowy nie wystarczy jednak do zalegalizowania samowoli budowlanej. Nadal inwestorzy będą musieli wykazać, że ich budowa nie narusza przepisów budowlanych. Dodatkowo za legalizację będą oni musieli zapłacić opłatę legalizacyjną, która np. w przypadku domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł.

Kiedy możliwa jest legalizacja

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę budowlaną, jeżeli inwestor:

• przedstawi zaświadczenia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy,
• przedłoży cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,
• przedstawi oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• uiści opłatę legalizacyjną, która np. dla domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł.

Podstawa prawna

Wyrok TK z 21 września 2009 r., sygn. akt P 46/08 (Dz.U. nr 160, poz. 1276).