Zdaniem Macieja Dymkowskiego, dyrektora zarządzającego redNet Consulting, Warszawa to najbardziej dojrzały rynek mieszkaniowy w Polsce. Wpływa na to stosunkowo wysoka podaż, różnorodność projektów - od segmentu popularnego poczynając, a na prawdziwych apartamentach kończąc - oraz minimalne bezrobocie.

- Te czynniki decydują o tym, że trendy dotyczące rynku mieszkaniowego zaczynają się właśnie w Warszawie, a następnie ogarniają kolejne duże aglomeracje. Podobnie było z hossą. Najszybciej, bo już w 2004 r., dostrzegalne było wyraźne ożywienie i wzrost średniej ceny mkw. przekraczający 10 proc. rocznie. Kolejnych 12 miesięcy przyniosło dalsze ożywienie i zmianę na poziomie 12,5 proc. - przypomina Dymkowski.

To właśnie w stolicy - widząc wyraźne ożywienie - pierwszych zakupów dokonywali także zagraniczni inwestorzy, uznając ten rynek nie tylko za perspektywiczny, ale też najbezpieczniejszy i najbardziej przewidywalny.

- Ci pionierzy na polskim rynku zostali nagrodzeni ponadprzeciętnymi zyskami. Popyt to oczywiście nie tylko zagraniczni inwestorzy. Wystarczy powiedzieć, że ponad połowa osób poszukujących lokum w stolicy urodziła się poza jej granicami - wylicza Dymkowski.

Dużo pozwoleń

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w ubiegłym roku w Warszawie wydano pozwolenia na budowę 18 110 lokali, co jest wynikiem nie tylko najlepszym Polsce, ale także najlepszym od lat w samej stolicy. Ale na tym nie koniec - w powiatach okalających stolicę wydano pozwolenia na budowę kolejnych 13 tys. mieszkań. Jak wiadomo, poszukiwania nowych inwestycji wokół aglomeracji stały się ostatnio bardzo popularne.

- Te liczby dają obraz skali budownictwa. Warszawa jest obecnie wielkim placem budowy, a wszystko wskazuje na to, że bieżący rok będzie jeszcze lepszy, bo w pierwszym półroczu wydanych zostało już ponad 13 tysięcy pozwoleń - mówi Maciej Dymkowski.

Największy wpływ na tak dobry wynik mają deweloperzy. Pewne ożywienie nastąpiło również w sektorze budownictwa indywidualnego, jednak nie wpłynęło znacząco na obraz całego rynku, gdyż jest on kreowany przez deweloperów i w dużo mniejszym stopniu przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Specjaliści zgadzają się, że konkurencja na rynku jest korzystna dla klientów. Zmusza bowiem do projektowania funkcjonalnych mieszkań o dobrym standardzie, ciekawych rozwiązaniach architektonicznych i zróżnicowanych cenach.

Łabędzi śpiew

Z prawdziwym skokiem cen w Warszawie mieliśmy do czynienia w ubiegłym roku, kiedy to szczyt hossy przyniósł wzrost o ponad 50 proc. Do jeszcze większych zwyżek, rzędu 70 proc., doszło w takich miastach, jak Kraków i Wrocław.

- Zasadę: im później, tym gwałtowniej, jeszcze dobitniej widać było w I półroczu tego roku w Poznaniu. Wzrost o 67 proc. to absolutny rekord - mówi Dymkowski.

Natomiast pierwsze sześć miesięcy 2007 r. w Warszawie przyniosło zdecydowane uspokojenie nastrojów i wzrost cen tylko o 11 proc.

- Gwałtowną zmianę, wywołaną zwiększeniem podaży na Woli, Żoliborzu i w Śródmieściu, zaobserwowaliśmy jeszcze w lipcu, ale wydaje się, że był to jednorazowy wyskok i łabędzi śpiew rynku. Sierpień upłynął pod znakiem niewielkiego wzrostu średniej ceny metra kwadratowego, jednak 0,75 proc. na nikim nie robi wrażenia po liczbach, które widzieliśmy jeszcze niedawno. Jesteśmy obecnie na rynku, na którym mamy dużą podaż, co w obliczu ograniczenia popytu przez malejące możliwości kredytowe spowodowało przejście w fazę stabilizacji - ocenia Dymkowski.

Jego zdaniem podstawy hossy z lat 2004 - 2007 zostały wyczerpane. Jednocześnie potrzeby mieszkaniowe pozostają bardzo duże i niezaspokojone. Według analityków receptą jest budowanie mieszkań w segmencie popularnym, w dostępnych cenach. Przewidują oni utrzymanie popytu na luksusowe apartamenty, natomiast ceny mieszkań z segmentu średniego, często niesłusznie nazywanych apartamentami, zweryfikuje rynek i można oczekiwać ich stabilizacji, a w wypadku wyraźnie przeszacowanych inwestycji nawet spadku.