Nawet w formie niewygórowanych dodatków do comiesięcznego czynszu. Zarządcy muszą więc pilnie szukać najmniej odczuwalnego finansowania podejmowanych przedsięwzięć. Mieszkańcy z uwagą oglądają na zebraniach zdjęcia termowizyjne elewacji swych bloków – to przemawia do wyobraźni. Z reguły są zgodni co do samej potrzeby termomodernizacji. Potem jednak trzeba z nimi ostro negocjować zakres przedsięwzięcia, gdzie przecież jedna potrzeba pociąga za sobą kolejne. I nie wystarczy tu już tylko sama wyobraźnia, potrzebna jest wiedza fachowa bądź przynajmniej tylko zaufanie. Z tym zaś bywa gorzej...

Zakres przedsięwzięcia

Z uwagi na skalę potrzeb, możliwości i skalę odstępstw od standardów europejskich, termomodernizacja w zasobach spółdzielczego mieszkalnictwa ma od lat charakter procesu ciągłego, rozłożonego w czasie, realizowanego w etapach. Niełatwo jest ludziom, kilka razy oglądającym każdy grosz, wyjaśnić, że ich prawidłowa gospodarka ciepłem wymaga wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, czasem zmniejszenia okienek piwnic, wymiany zużytych obróbek blacharskich: daszków nad wejściami, parapetów, gzymsów, kominów, założenia nowych rynien, piorunochronów. Docieplenie ścian może dotyczyć widocznych ich części, ale również ich powierzchni poniżej poziomu gruntu. Ocieplona ściana wymaga nowego tynku, ten z kolei – estetycznej i trwałej, wierzchniej elewacji. Do tego dochodzi ocieplenie stropu lub stropodachu. I nie sposób poprzestać na samym „ogaceniu”, bo warto się zastanowić nad zmianą źródeł ciepła, np. na niekonwencjonalne – angażujące ciepło słońca lub gruntu posadowienia budynku i inne. Warto też uświadomić spółdzielcom, że na polskim rynku funkcjonują firmy, włączające się do programu termomodernizacji - oferujące usługi w zakresie finansowania działań zmniejszających zużycie energii. Praktykę tę określa się potocznie jako „finansowanie w trybie ESCO” (skrót od: Energy Service Company).

Warto zastanowić się nad wymianą instalacji grzewczych, modernizacją węzłów cieplnych czy nad zmianą sposobu rozprowadzania ciepła użytkowego w bryle budynku. Wiąże się to przecież z indywidualnym rozliczaniem zużycia ciepła, kosztami zużywanej c.w.u., a także z nieuchronną perspektywą odłączania lokali, których mieszkańcy nie płacą za zużywane ciepło. Przy tym wszystkim każdy budynek jest przecież inny: konstrukcyjnie, architektonicznie, kubaturowo, lokalizacyjnie. Każdy ma własne, specyficzne straty ciepła, a – z woli mieszkańców i przepisów obowiązującego prawa – każdy z nich musi być rozliczany oddzielnie. Wszystkie te okoliczności trzeba ludziom długo tłumaczyć na zebraniach, bo wszędzie szukają „furtek dla przekrętów”.

Realia te ma ujawnić i uporządkować audyt energetyczny budynku wielorodzinnego. Jest to dla zarządcy koszt rzędu 7 tys. zł, ale po nim wiadomo już, w jakim kierunku zmierzać z termomodernizacją budynku – jakie są jego najpilniejsze potrzeby i optymalne możliwości spełnienia. Faktem jest, że w przyszłym, 2009 r., wejdzie w życie wymaganie unijne, nakładające na gestorów wszystkich zasobów mieszkaniowych obowiązek przygotowania świadectw energetycznych budynków.

więcej w „Administratorze” nr 7-8/2008