Możliwość taką przewiduje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w dwóch przypadkach:

Art. 241.1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.(…) (zmiana fakultatywna).

Art. 26.1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,(…) (obligatoryjna zmiana zasad zarządzania).

Czyli – przepisy ustawy o własności lokali w nieruchomości spółdzielczej muszą być stosowane po zbyciu wszystkich lokali i mogą po tym, gdy stosowaną uchwałę podejmą większością udziałów właściciele lokali wyodrębnionych.

Faktem jest, że już po zbyciu pierwszego lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, ale nie oznacza to, że automatycznie, z chwilą powstania wspólnoty, „działa” ustawa o własności lokali.

Pamiętać także należy, że często kilka budynków spółdzielczych jest zlokalizowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Ustawodawca wyraźnie podkreśla, że zapisy powyższych artykułów nie odnoszą się do pojedynczych budynków, jeśli nie są one postawione na działce stanowiącej odrębną nieruchomość.

Wydaje się, że ustawowe zapisy dotyczące stosowania ustawy o własności lokali w budynkach spółdzielczych są czytelne, ale… Niedawno otrzymałem ulotkę wydaną przez jedno ze stowarzyszeń działających na rzecz „odchodzenia” od spółdzielni mieszkaniowych, w której znajduje się następująca treść:

„ Gdy 20% lokali w danej nieruchomości uzyskało odrębną własność, możliwe jest utworzenie skutecznie funkcjonującej wspólnoty mieszkaniowej. 1/5 lokali (mieszkań) z wyodrębnioną własnością gwarantuje ich właścicielom uzyskanie większości w głosowaniach i zatwierdzenie systemu głosowania: JEDEN WŁAŚCICIEL – JEDEN GŁOS. Dzięki takiemu rozwiązaniu spółdzielnia (posiadająca w tej nieruchomości mieszkania lokatorskie i tzw. spółdzielczo-własnościowe) jako jeden z właścicieli nieruchomości będzie dysponować prawem tylko do JEDNEGO GŁOSU”

Mało precyzyjny język można autorom podarować (sprawdziłem, że żaden z nich nie posiada licencji zawodowej zarządcy nieruchomości), ale usiłowania wprowadzenia spółdzielców w błąd zdecydowanie nie. A błąd jest zasadniczy - autorzy ulotki celowo lub z niewiedzy twierdzą, że przepisy ustawy o własności lokali (w szczególności art. 23 ust. 2a, pozwalający członkom wspólnoty mającym co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej skutecznie żądać w każdej sprawie, aby głosowanie odbyło się według zasady „jeden właściciel = jeden głos”, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela lub suma udziałów jest różna od 1) mają zastosowanie w nieruchomości spółdzielczej od momentu, gdy co najmniej 20% mieszkańców zmieni posiadane spółdzielcze prawo do lokalu w prawo własności. A przecież z treści wyżej przytoczonych zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie wynika, że nie jest to prawdą, a jeśli ktoś tego nie rozumie, to powinien zauważyć, że ustawodawca zaakcentował to w art. 27 ust. 3, stwierdzając, że w nieruchomościach spółdzielczych nie stosuje się ustawy o własności lokali, z wyjątkiem przypadków przedstawionych w art. 241 i art. 26.

więcej w numerze 3/09 „Administratora”