Zgodnie z przepisem zawartym w art. 45a ust.10 ustawy z 10 kwietnia 1997 r.― Prawo energetyczne, dalej w tekście zwanej Ustawą (DzU z 2003 r. nr 153, poz. 1504, ze zm.), zarządca budynku wprowadza do stosowania, w formie wewnętrznego „regulaminu rozliczeń” metodę rozliczania kosztów ciepła wybraną spośród metod wymienionych w Ustawie. Jednym z problemów, jakie musi rozwiązać zarządca budynku, wprowadzając do stosowania, w zarządzanych przez siebie obiektach regulamin rozliczeń kosztów ciepła do ogrzewania i do przygotowania ciepłej wody użytkowej, a także rozliczeń kosztów zużycia wody zimnej, jest rozliczenie kosztów zużycia ww. mediów w lokalach nieopomiarowanych. Przy czym jako lokal nieopomiarowany należy rozumieć zarówno lokal, w którym z różnych powodów nie zainstalowano podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy wody zimnej i ciepłej, jak i lokal, w którym nie dokonano odczytu tych przyrządów w danym okresie rozliczeniowym.

Rozliczanie kosztów ogrzewania

Przepis art. 45a ust. 12 Ustawy, mówi, że w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody rozliczeń kosztów ogrzewania opartej na wskazaniach urządzeń wskaźnikowych, niebędących przyrządami pomiarowymi, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczenia opłat za ciepło na podstawie powierzchni lub kubatury lokalu oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczenia. Mamy więc podstawę prawną do stosowania zróżnicowanego sposobu rozliczeń kosztów ogrzewania dla lokali znajdujących się w tym samym budynku oraz kryterium (powierzchnia lub kubatura), takiego zamiennego rozliczenia. Jednak nie wiemy, jak to poprawnie zrobić.

W wielu regulaminach rozliczeń pojawiły się zapisy pozwalające przypuszczać, że zarządca budynku chce użytkowników lokali nieopomiarowanych w swoisty sposób ukarać. Nie pozwoliłeś, lokatorze, zainstalować podzielników kosztów na grzejnikach w swoim mieszkaniu albo nie wpuściłeś pracownika firmy rozliczającej, żeby dokonał odczytu, to my cię karnie obciążymy, np. podwójnym maksymalnym kosztem zużycia ciepła, przypadającym na jednostkę powierzchni, jaki wystąpił w lokalu opomiarowanym w tym budynku, w danym okresie rozliczeniowym. Takiego podejścia nie można zaakceptować z dwóch powodów. Po pierwsze, w państwie prawa prerogatywy do nakładania na obywateli kar finansowych są ustawowo przyznane określonym organom władzy i administracji państwowej i nie ma wśród nich zarządców budynków (dla wyjaśnienia: naliczanie przez zarządcę „karnych” odsetek za niewniesienie w terminie opłaty z tytułu użytkowania lokalu wynika z przepisów prawa i nie jest „karą”, tylko zwrotem poniesionych strat w funduszu wspólnym, którym zarządca administruje).

Po drugie, użytkownik lokalu nie może być obciążany kosztami ciepła, którego z przyczyn technicznych instalacja centralnego ogrzewania nie mogła mu dostarczyć, a zatem nie mógł go zużyć. Ustawa Prawo energetyczne w art. 45a ust. 9 wyraźnie określa, że wybrana przez zarządcę budynku metoda rozliczeń ma „zapewniać ustalenie opłat (…) w sposób odpowiadający zużyciu ciepła…”. Wyjaśnijmy to na skrajnie niekorzystnym przykładzie.

więcej w „Administratorze” nr 11/2008