Ustawa  o własności lokali  przewiduje dwie możliwości reprezentowania wspólnoty - reprezentować mogą ją:

1.  Właściciele (art. 19 ustawy)

Istnieje możliwość reprezentacji przez właścicieli poszczególnych lokali tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy wyodrębnionych lokali w danej nieruchomości jest nie więcej niż siedem. Wtedy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy k.c. o współwłasności.

- do podjęcia czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości właścicieli lokali

- do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzeba jest zgoda właścicieli wszystkich lokali

- członkowie wspólnoty są zobowiązani do współdziałania

- jeżeli większość właścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu, każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd

- w określonych przypadkach właścicielom przysługuje prawo wyboru zarządcy

Bardzo ważna jest również zasada mówiąca, że większość udziałów oblicza się na podstawie wielkości udziałów - w tym przypadku brana będzie więc pod uwagę powierzchnia poszczególnych lokali

2. Zarząd (art. 20 ust. 1 ustawy).

Trochę inna sytuacja wystąpi w przypadku, gdy wspólnota musi powołać zarząd. Organ taki może składać się z jednego lub większej ilości członków . Gdy wybrany został ten drugi wariant, do reprezentacji zarządu potrzeba zgodnego oświadczenia woli co najmniej dwóch członków zarządu . Zarząd podejmuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie. Jeżeli natomiast czynność przekracza czynność zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, w której wyrażona zostanie zgoda na podjęcie takiej czynności oraz udzielone zostanie zarządowi pełnomocnictwo do zawierania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uchwała taka zapaść powinna większością głosów .Głosowanie może odbywać się podczas zebrania lub w drodze indywidualnego zbierania głosów lub częściowo - na dwa te sposoby. W ostatnich przypadkach o podjęciu uchwały właściciele lokali powinni być zawiadamiani na piśmie . Art. 23 ust. 3a ustawy stanowi również, że w niektórych przypadkach głosowanie nie musi odbywać się według wielkości udziałów w nieruchomości, a w taki sposób, że na jednego właściciela lokalu przypadać będzie jeden głos. Jeżeli nie ma zgody właścicieli wymaganej do dokonania danej czynności, zarząd może żądać wydania wiążącego rozstrzygnięcia przez sąd.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,

na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy

lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości

udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego

lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości

wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów

związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno

do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku

właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu

nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej

niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w

nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych,

odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu

zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w

art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością

wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń

z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Podstawa prawna

Ustawa a dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali