dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Property Management, Facility Management | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Szkolnictwo | Szkolenia, Konferencje | Akty prawne | Galeria | Praca
Forum | Baza firm | Eksperci piszą | Wzory umów | Porady redakcyjne | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Pytania tuż przed zebraniem wspólnoty mieszkaniowej
Okres sprawozdawczy wspólnot mieszkaniowych zbliża się ku końcowi. Stąd, tuż przed zebraniem wspólnoty mieszkaniowej pojawiają się kolejne pytania o prawidłowość pełnomocnictwa właściciela lokalu do głosowania w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, a nader wszystko pytania o prawidłowość wewnętrznych rozliczeń finansowych wspólnoty z właścicielami lokali, zwłaszcza w takiej sytuacji, gdy okres rozliczeniowy z właścicielem lokalu jest krótszy niż okres obrachunkowy całej wspólnoty mieszkaniowej, bo wywołany zmianami w strukturze własności.

O ile pierwsza sprawa jest oczywista, bo prawo szczegółowo stanowi o formach i rodzajach pełnomocnictwa, wyraźnie rozdzielając pełnomocnictwo ogólne obejmujące umocowanie do czynności zwykłego zarządu od pełnomocnictwa szczególnego w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. I przypomnijmy, że w takim przypadku pełnomocnik właściciela lokalu będzie musiał legitymować się pełnomocnictwem nie ogólnym lecz rodzajowym, określającym rodzaj konkretnych czynności, do których upoważnia go właściciel. W sprawie tej odsyłam zainteresowanych do treści wyroków sądów wydanych w indywidualnych sprawach.

 

By omówić sprawę drugą należy sięgnąć do art.12 ust.2, 13, 15 oraz 29 ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu z tytułu udziału w części wspólnej nieruchomości wspólnej jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym celu płaci na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej zaliczki. Zaliczka w rozumieniu prawa nie jest zadatkiem. Zaliczka to część należności wpłacanej z góry na poczet należności, z obowiązkiem jej rozliczenia z upływem momentu rozliczeniowego, którym jest rok obrachunkowy, a także inny moment bilansowy na przykład  spowodowany zmianą w strukturze własności wspólnoty mieszkaniowej, co miało miejsce w opisanym przypadku. Zasady ogólne a także przepisy ustawy o własności lokali nakazują wspólnocie mieszkaniowej rozliczenie z właścicielami poszczególnych lokali zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na świadczenie dostarczane do lokali. Obowiązek rozliczenia zaliczek dotyczy wszystkich właścicieli, a w szczególności tych właścicieli, którzy przed sprzedażą lokalu wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości wspólnej tworzyli wraz z innymi właścicielami wspólnotę mieszkaniową, i tu trzeba podkreślić, że w rozumieniu prawa była to inna wspólnota mieszkaniowa, z uwagi na zmianę stosunków własnościowych.

O tym, że rozliczenie finansowe na określony moment bilansowy polega we wspólnocie mieszkaniowej na porównaniu przychodów z kosztami  lub w ujęciu kasowym, wpływów z wydatkami, nie należy nikogo przekonywać, bo to jest oczywiste. Często jednak zapominamy, że zaliczka służy pokryciu faktycznych wydatków wspólnoty mieszkaniowej, nawet jeśli w pewnym okresie roku, zwłaszcza w pierwszych miesiącach, wydatków jest niewiele, to i tak zawsze punktem odniesienia przy rozliczeniu na moment bilansowy nie będą wydatki potencjalne lecz faktyczne.

Zarówno przepisy prawa wyżej przytoczonego, jak i orzecznictwo, jednoznacznie wskazuje na konieczność rozliczeń w aspekcie statusu zaliczek pieniężnych.

Zacytujmy za  wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 22.01.2001r. sygn. I ACa 1309/00 : „Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet, gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. (  ) Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.

Wyrok bezspornie wskazuje na status zaliczki wpłacanej przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną nieruchomości wspólnej oraz na bezwzględny obowiązek rozliczenia tych środków, co oznacza zwrot ich lub obciążenie dopłatą, gdy wydatki były wyższe.

Podobne rozstrzygniecie odnajdziemy w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15.04.2004r. sygn. I ACa 1382/03:

„Jeżeli na koncie eksploatacyjnym wspólnoty mieszkaniowej znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte wspólnością, lecz stanowią fundusze („własność”) właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.”

Wyrok wskazuje na status zaliczek wpłacanych na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali i bezwzględny obowiązek ich rozliczenia.

Z przedstawionych przepisów prawa i orzecznictwa wynikają dalsze konsekwencje niż tylko obowiązek rozliczenia z każdym właścicielem lokalu, także z tym, który pozostawał we wspólnocie mieszkaniowej do czasu sprzedaży swego lokalu wraz z udziałem we współwłasności. Otóż, w świetle powyższego nie jest możliwe, by wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały podejmowała decyzję o dysponowaniu nadwyżką finansową, czyli de facto, środkami pieniężnymi właściciela lokalu.                Wobec tego jaka jest konkluzja? Nadwyżka finansowa podlega bezwzględnemu zwróceniu każdemu właścicielowi lokalu, chyba, że wszyscy właściciele, nie większość, osiągną zgodny consensus w sprawie innego przeznaczenia tych środków finansowych.    

                           


autor: Eugenia Śleszyńska


Źródło: www.zarzadcy.com.pl

dodaj komentarz
śledź artykuł
Do artykułu nie dodano jeszcze komentarzy
Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: szkoleniach dla wspólnot | zasady rachunkowości | szkolenia dla zarządcy | szkolenia dla zarządców nieruchomości katowice