Przepisy dotyczące hipoteki stwarzają wiele problemów. Część z nich chcą wyeliminować posłowie PiS. Do laski marszałkowskiej wnieśli więc projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Parlamentarzyści proponują, żeby jedną hipoteką zabezpieczać kwotę główną kredytu oraz odsetki. Propozycję chwali Jerzy Bańka, radca prawny ze Związku Banków Polskich.

– W tej chwili – mówi – sądy postępują różnie. Jedne wpisują do ksiąg wieczystych dwie hipoteki: jedną na kwotę główną kredytu i drugą na odsetki. Niektóre odmawiają ustanowienia hipoteki na odsetki.

Projekt przewiduje także, że nie trzeba będzie zmieniać wpisu odsetek do hipoteki tylko dlatego, że zmieniła się ich wysokość lub stopa procentowa. Pod warunkiem jednak, że odsetki nie przekroczą limitu określonego we wpisie.

Posłowie chcą ponadto, żeby zabezpieczać hipoteką kaucyjną więcej niż jedną wierzytelność przyszłą.

Jest to zmiana ważna dla banków oraz firm. Często banki otwierają przedsiębiorcom m.in. jedną linię kredytową, w której mogą udzielać wielu kredytów. Tymczasem zasada jest taka: jedną hipoteką zabezpiecza się jedną wierzytelność. Oznacza to, że za każdym razem banki udzielające kredytu powinny żądać ustanowienia nowej hipoteki. W praktyce często omija się ten przepis. Ale budzi to poważne wątpliwości prawne. Projekt sankcjonuje więc dzisiejszą praktykę.

Zmieni się też art. 76 ustawy, który określa, co się dzieje z hipoteką w razie podziału nieruchomości, na której stoi kilka domów jednorodzinnych, albo wyodrębnienia własności jednego z mieszkań w bloku.

Dotychczas przy podziale nieruchomości hipoteka zabezpieczająca kredyt na budowę domów mieszkalnych dzieliła się zgodnie z postanowieniami umowy pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Gdy na danej nieruchomości były też ustanowione inne hipoteki zabezpieczające wierzytelności, to przy podziale powstawała tzw. hipoteka łączna. Obciążała ona wszystkie nieruchomości utworzone przez podział.

Teraz to ma się zmienić. To dobra wiadomość dla nabywców domów lub mieszkań. Nie będą oni bowiem narażeni na obciążenie ich własności hipoteką, mimo że sami wywiązali się ze wszystkich zobowiązań, np. wobec dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej.

Nowe brzmienie art. 76 ust. 4 przewiduje, że decydujące znaczenie będzie miała umowa ustanawiająca hipotekę (która może przewidywać, że obciąży ona tylko część nieruchomości należącej do dotychczasowego kredytobiorcy). Dotyczy to wszystkich hipotek, a nie tylko tych zabezpieczających kredyty budowlane. Dopiero gdy umowy ustanawiające hipotekę będą milczały na ten temat, będzie ona podzielona proporcjonalnie.

Projekt nie jest nowym pomysłem, przygotował go poprzedni rząd, ale parlament nie zdążył się nim zająć. Trafił więc do kosza. Teraz ponownie wnieśli go posłowie.

Na razie hipoteka to jedyna forma zabezpieczenia kredytów oraz innych wierzytelności na nieruchomościach.