dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Property Management, Facility Management | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Szkolnictwo | Szkolenia, Konferencje | Akty prawne | Galeria | Praca
Forum | Baza firm | Eksperci piszą | Wzory umów | Porady redakcyjne | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie z dnia 5 czerwca 2002 r.
SA/Rz 77/2002
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie z dnia 5 czerwca 2002 r.
SA/Rz 77/2002

1. Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka.

2. W razie stwierdzenia, iż estetyka budynku odbiega od obowiązujących w ocenie organu standardów i powoduje oszpecenie otoczenia organ ten władny jest w oparciu o art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 106 poz. 1126) nałożyć decyzją na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Nieco inaczej rzecz się ma w sytuacji gdy budynek ten objęty jest współwłasnością. W tym bowiem wypadku obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. Oznacza to, że obowiązek ten w tym przypadku może być nałożony na wszystkich współwłaścicieli łącznie względnie na zarządcę, natomiast nie można nim obciążyć tylko jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy.



UZASADNIENIE

Przewodniczący: Sędzia NSA R. Bryk.

Sędziowie NSA: J. Solarski, M. Ekiert (sprawozdawca).

Protokolant: B. Krztoń.

Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek Zamiejscowy w Rzeszowie po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 2002 r. na rozprawie sprawy ze skargi Aleksandra D. na decyzję P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R. z dnia 21 grudnia 2001 r. Nr WNB-OA-7144/19/61/2001 w przedmiocie odmowy wydania nakazu dotyczącego wymalowania obiektu budowlanego

oddala skargę.


Uzasadnienie
Po rozpatrzeniu wniosku Aleksandra D., działając na podstawie art. 104 kpa oraz art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 106 poz. 1126) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w R. decyzją z dnia 19 listopada 2001 r. nr NB.3.54.7355/4/2001 odmówił wydania nakazu zobowiązującego Elżbietę C.-R. do wymalowania całej ściany frontowej i okien w budynku posadowionym w R. przy ul. J. nr 10.

W uzasadnieniu decyzji organ naprowadził, iż wnioskodawca, będący zarządcą opisanego wyżej budynku we wniosku skierowanym do organu domagał się wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie wymalowania przez Elżbietę C.-R. części ściany frontowej przedmiotowego budynku i zobowiązania jej do wymalowania na własny koszt całej tej ściany. W wyniku przeprowadzonych w dniu 5 lipca 2001 r. oględzin stwierdzono, że ściana frontowa i ściana przylegająca do podwórza tego budynku zostały odnowione i pokryto je nową powłoką malarską do wysokości parteru oraz dokonano na tej części elewacji odnowienia i częściowej wymiany podokienników metalowych i rur spustowych. Do wysokości parteru odmalowano także stolarkę okienną i drzwiową. Roboty te zostały wykonane przez Elżbietę C.-R. i objęły tę część budynku, która pozostawała w jej faktycznym użytkowaniu. Wykonane roboty pozostały bez wpływu na zmianę wyglądu budynku w stosunku do otaczającej zabudowy. Widoczna zaś różnica pomiędzy odnowioną, a nie odnowioną częścią budynku wynika nie ze zmiany kolorystyki, ale z faktu silnego zabrudzenia nie odnowionej części elewacji. Wykonane prace zakwalifikowano jako bieżącą konserwację, albowiem nie noszą one znamion prac remontowych. Przedmiotowy budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, ani też nie jest ujęty w spisie zabytków miasta R. Według Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta R. położony on jest w strefie „B” ochrony konserwatorskiej. W strefie tej obowiązuje ochrona elementów zabytkowych, do których nie zalicza się przedmiotowy budynek. Plan ten zatem nie określa żadnych wymogów wynikających z ochrony konserwatorskiej w stosunku do tego obiektu. Z tych zatem względów w tym przypadku nie można mówić o oszpeceniu obiektów zabytkowych. Budynek ten stanowi współwłasność 4 osób i nie dokonano jego podziału fizycznego. Zarządcą tego budynku jest Aleksander D. Z oświadczenia Elżbiety C.-R. wynika, iż pomimo jej kilkakrotnych monitów zarządca budynku nie dbał o należyty stan elewacji i całego budynku, a dokonując przedmiotowych robót kierowała się ona dążnością do poprawy estetyki obiektu i eliminacji zniszczeń, przy czym wykonała je na użytkowanej przez siebie części budynku. W tym kontekście odnosząc się do wniosku organ stwierdza, że stosownie do postanowień art. 61 Prawa budowlanego za stan techniczny budynku, a także za stan elewacji odpowiada właściciel lub zarządca. Stąd też gdyby wypełnione zostały przesłanki określone w art. 66 cyt. ustawy adresatem nakazu dotyczącego pomalowania całej elewacji mogą być jedynie solidarnie wszyscy jego współwłaściciele lub zarządca, jeżeli nakaz swoją treścią mieściłby się w zakresie sprawowanego zarządu, a nie jeden ze współwłaścicieli. W związku z brakiem protokółów dotyczących przeglądu stanu technicznego budynku ponowiono dowód z oględzin przedmiotowego obiektu, w wyniku którego stwierdzono, że stan elewacji nie stwarza zagrożenia dla życia ludzi i mienia, a jej wygląd nie oszpeca otoczenia, jakkolwiek prawdą jest, że nie odnowiona część elewacji wymaga odświeżenia. Stan techniczny elewacji nie można jednak uznać za nieodpowiedni, nie jest ona także użytkowana niezgodnie z przeznaczeniem bądź w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku nie stwarza też zagrożenia dla bezpieczeństwa mienia. Jeżeli zaś tak, to nie podlega ona dyspozycji powołanego już art. 66 cyt. ustawy.

Decyzję tę zaskarżył odwołaniem skierowanym do P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R. Aleksander D., zarzucając w związku z jej wydaniem poważne naruszenia prawa i wnosząc o jej uchylenie w całości.

W motywach odwołania odwołujący się polemizuje z dokonanymi w toku postępowania administracyjnego ustaleniami, kwestionując przy tym wyciągnięte z nich wnioski, wywodząc że skoro obiekt stanowi współwłasność czterech osób i nie jest objęty podziałem fizycznym, to w tym przypadku w sprawie znajduje zastosowanie art. 199 kc, zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Elżbieta C.-R. przystępując do tych robót nie dysponowała taką zgodą. Obecnie zaś przed Sądem Rejonowym w R. toczy się postępowanie o zniesienie współwłasności przedmiotowego obiektu i po jego zakończeniu będzie on przedmiotem sprzedaży, albowiem jego stan techniczny implikuje konieczność wykonania kapitalnego remontu (brak centralnego ogrzewania, zagrzybienie, brak łazienek i wc w mieszkaniach, wymiana okien). Dokonane zaś przez Elżbietę C.-R. roboty kwalifikować należy jako bezprawne i to winien mieć na uwadze organ I instancji. Z treści zaś zaskarżonej decyzji wynika, że Powiatowy Inspektor w osobie Krystyny J. nie zna podstawowych i elementarnych przepisów prawa i co gorsze pozostaje w zmowie z Elżbietą C.-R., której działania naruszają przepisy prawa i zasady współżycia społecznego. W tej sytuacji uzasadniony jest wniosek o wyłączenie Krystyny J. od rozpatrzenia przedmiotowej sprawy i znajduje on uzasadnienie w art. 24 § 1 pkt 1 kpa.

Po rozpatrzeniu tegoż odwołania P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w R. działając na podstawie art. 66 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa decyzją z dnia 24 grudnia 2001 r. nr WNB-OA -7144/19/61 /2001 utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy podzielił w pełni stanowisko organu I instancji i dodał, iż na zarządcy budynku bądź też na jego współwłaścicielach w zakresie odnoszącym się do utrzymania tegoż obiektu w odpowiednim stanie spoczywają obowiązki określone w art. 62, 63, 64 i 65 Prawa budowlanego. Żądanie zatem wydania nakazu dotyczącego tej kwestii w odniesieniu do jednego tylko ze współwłaścicieli nie znajduje umocowania w obowiązujących przepisach prawa. Także i tę decyzję, tym razem skargą, zaskarżył Aleksander D., kierując ją do Naczelnego Sądu Administracyjnego i wnosząc o uchylenie zakwestionowanego aktu i poprzedzającej go decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W motywach skargi skarżący przytacza argumentację zaprezentowaną przez niego w uzasadnieniu odwołania od decyzji organu I instancji, o tyle ją uzupełniając, iż w jego ocenie skoro Elżbieta C.-R. wykonała bezprawnie opisane wyżej prace remontowe czy konserwacyjno - zabezpieczające obejmujące tylko część obiektu, to w związku z tym zaistniała istotna różnica pomiędzy jego odnowioną i nie odnowioną częścią elewacji. W tej sytuacji jest rzeczą oczywistą, iż organ zobowiązany był do wydania nakazu obligującego ją do wymalowania na własny koszt całej elewacji, tym samym kolorem na własny koszt, co zlikwidowałoby ośmieszający widok całej zabudowy ul. J. w R. W odpowiedzi na skargę P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w R. wniósł o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych w motywach zaskarżonej decyzji, dodając iż obowiązujące przepisy Prawa budowlanego nie przydają organom nadzoru budowlanego prawa ingerencji w zakres spornych pomiędzy zainteresowanymi spraw regulowanych przepisami Prawa cywilnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona, a podniesione w niej zarzuty stanowią li tylko nieuzasadniona polemikę z dokonanymi w toku postępowania administracyjnego ustaleniami i z będących ich efektem finalnym, rozstrzygnięciem sprawy.

Sprawując kontrolę zaskarżonego aktu administracyjnego w ramach postępowania administracyjno - sądowego stosownie do zapisu zamieszczonego w art. 51 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. 1995 r. Nr 74 poz. 368 z późn. zm.), Sąd nie jest wprawdzie związany granicami skargi, związany jest natomiast przedmiotem sprawy, którego ramy zakreśla żądanie podmiotu będącego inicjatorem wszczętego postępowania administracyjnego.

Poza sporem w okolicznościach badanej sprawy pozostaje, iż skarżący domagał się zobowiązania współwłaścicielki przedmiotowego obiektu Elżbiety C.-R. do wymalowania w całości jego ściany frontowej oraz stolarki okiennej, twierdząc przy tym, iż wykonane przez nią roboty, czy to o charakterze remontowym, czy też z zakresu konserwacji bieżącej obejmujące swoim zakresem jedynie użytkowaną przez nią część tego budynku fatalnie wpłynęły zarówno na jego estetykę jak i estetykę otoczenia, doprowadzając do jej oszpecenia. Nie budzi również kontrowersji okoliczność, iż obiekt ten pozostaje współwłasnością czterech osób fizycznych, w tym Elżbiety C.-R. i że jego zarządcą jest skarżący, jak również fakt że wyżej wymieniona odnowiła elewację oraz stolarkę użytkowanej przez nią części budynku nie dysponując pozwoleniem, ani zgłoszeniem na wykonanie tego typu robót, przy czym charakter wykonanych robót sytuuje je w kategorii robót mieszczących się w pojęciu bieżącej konserwacji.

Spór natomiast odnosi się do kwestii czy w takim wypadku nie obciążał ją obowiązek odnowienia w tym zakresie całego obiektu, a jeżeli tak to czy obowiązek ten może być na nią nałożony w wyniku decyzji administracyjnej.

Problematykę zachowania we właściwym stanie technicznych substancji obiektu budowlanego reguluje Prawo budowlane w art. 61, stanowiąc iż właściciel lub jego zarządca jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka. Przepis ten jednak nakłada z mocy prawa określone w nim obowiązki na właściciela lub zarządcę obiektu. Dopiero zapis zamieszczony w art. 66 Prawa budowlanego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia lub użytkowany jest niezgodnie z przeznaczeniem bądź w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia daje organowi nadzoru budowlanego możliwość ingerencji w istniejący stan rzeczy zmierzającej do zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z wymogami określonymi w powołanym wyżej art. 61, przy czym problemy związane z estetyką obiektu nie mają charakteru znormalizowanego i zobiektywizowanego. Podlegają one ocenie organu w każdym indywidualnym przypadku. W razie zaś stwierdzenia, iż istotnie estetyka budynku odbiega od obowiązujących w ocenie organu standardów i powoduje oszpecenie otoczenia organ ten władny jest w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego nałożyć decyzją na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Nieco inaczej rzecz się ma w sytuacji gdy budynek ten objęty jest współwłasnością. W tym bowiem wypadku obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie. Oznacza to, że obowiązek ten w tym przypadku może być nałożony na wszystkich współwłaścicieli łącznie względnie na zarządcę, natomiast nie można nim obciążyć tylko jednego ze współwłaścicieli nawet wówczas, gdyby tylko on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy. Podobne stanowisko jest powszechnie akceptowane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, co znajduje potwierdzenie w wyroku z dnia 11 kwietnia 1996 r. SA/Po 2419/95 (nie publikowany), czy też w wyroku z dnia 14 maja 1996 r. SA/Wr 2096/95 (Prokuratura i Prawo - dodatek 1997/6 poz. 45). Wszelkie zaś spory pomiędzy współwłaścicielami , wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia związanych z tym kosztów nie należą do administracyjnej drogi postępowania i podlegają kognicji sądów powszechnych.

Inną natomiast kwestią pozostaje okoliczność, czy aktualny stan techniczny i estetyczny przedmiotowego obiektu, wobec postawy współwłaścicieli i zarządcy, wymaga ingerencji ze strony organów nadzoru budowlanego, która w świetle żądania skarżącego pozostaje poza granicami przedmiotowymi badanej sprawy.

Skoro zatem zaskarżona decyzja odpowiada prawu, to działając na zasadzie wyrażonej w art. 27 ust. 1 powołanej wyżej ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym, należało orzec jak w sentencji.
dodaj komentarz
śledź artykuł
Do artykułu nie dodano jeszcze komentarzy
Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: nieruchomości | administracja budynkami mieszkalnymi wrocław | spółdzielnie mieszkaniowe w krakowie | zarządcami z krakowa