1. Kto podlega odpowiedzialności zawodowej?

Zgodnie z art. 178 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami, odpowiedzialności zawodowej podlega rzeczoznawca majątkowy nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ustawy. Rzeczoznawcą majątkowym, w myśl art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z treści art. 183 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że odpowiedzialności zawodowej podlega pośrednik w obrocie nieruchomościami nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181 ustawy. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, w myśl art. 179 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dyspozycja art. 188 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że odpowiedzialności zawodowej podlega zarządca nieruchomości nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 ustawy. Zarządcą nieruchomości, w myśl art. 184 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Reasumując należy zatem podkreślić, że odpowiedzialności zawodowej podlega wyłącznie osoba fizyczna posiadająca stosowną licencję lub uprawnienia zawodowe, a nie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu wyceny nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami.

2. Od kiedy osoba uprawniona podlega odpowiedzialności zawodowej?

Rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości podlega odpowiedzialności zawodowej z dniem uzyskania prawa do wykonywania działalności zawodowej, czyli z dniem wpisu do centralnego rejestru odpowiednio rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (art. 193 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

3. Kto prowadzi centralne rejestry rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości?

Zgodnie z art. 193 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami centralne rejestry rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Obecnie działem administracji rządowej: budownictwo gospodarka przestrzennej i mieszkaniowej kieruje Minister Infrastruktury, stosownie do § 1 ust. 2 Rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 listopada 2007 roku w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury (Dz. U. Nr 216, poz. 1594).

4. Gdzie można sprawdzić czy dana osoba posiada uprawnienia lub licencję zawodową?

Wyciągi z centralnych rejestrów rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości podlegają ogłoszeniu w dzienniku urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz publikacji na stronach internetowych urzędu obsługującego ministra (art. 193 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Publikowane wyciągi zawierają następujące dane:
• numer kolejny wpisu;
• datę wpisu;
• imię i nazwisko;
• imiona rodziców;
• adres zamieszkania;
• wykształcenie;
• numer uprawnień lub licencji zawodowych.

5. Co powinna zawierać skarga na działalność rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości? Do kogo należy ją złożyć?

Minister Infrastruktury jako organ sprawujący nadzór nad działalnością zawodową rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości rozpatruje skargi złożone na działalność tych osób. W wyniku napływających skarg organ wszczyna postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej i przekazuje sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie.

Skarga złożona na działalność rzeczoznawcy majątkowego powinna zawierać:
• imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego, którego dotyczy skarga,
• zarzuty dotyczące niewłaściwego wykonywania przez niego czynności zawodowych,
• dokumenty potwierdzające te zarzuty, w tym przede wszystkim operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (oryginał lub potwierdzona za zgodność z oryginałem kopia dokumentu).

Skarga złożona na działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami powinna zawierać:
• imię i nazwisko pośrednika w obrocie nieruchomościami, którego dotyczy skarga,
• zarzuty dotyczące niewłaściwego wykonywania przez niego czynności zawodowych,
• dowód wskazujący, że pośrednik swym postępowaniem mógł naruszyć przepisy prawa, standardy zawodowe oraz zasady etyki zawodowej,
• umowę pośrednictwa zawierającą zakres czynności pośrednictwa, które powinien wykonać pośrednik.

Skarga złożona na działalność zarządcy nieruchomości powinna zawierać:
• imię i nazwisko zarządcy nieruchomości, którego skarga dotyczy,
• zarzuty stawiane temu zarządcy i dokumenty potwierdzające te zarzuty,
• umowę o zarządzanie nieruchomością, ewentualnie aneksy do umowy, wypowiedzenia umowy.
• dokument określający stan prawny nieruchomości (np. czy nieruchomość stanowi wspólnotę mieszkaniową „dużą” lub „małą”, współwłasność),
• skarga powinna być podpisana przez osobę posiadającą tytuł prawny do nieruchomości lub pełnomocnika tej osoby lub, w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, przez zarząd wspólnoty.

6. Jakie błędy najczęściej popełniają osoby składające skargi?

Najczęściej popełniane błędy przy składaniu skarg to:
• złożenie skargi na osoby nie posiadające uprawnień lub licencji zawodowych;
• przedstawienie zarzutów nie dotyczących czynności zawodowych wykonywanych przez osobę uprawnioną;
• zarzuty dotyczą okresu sprzed uzyskania licencji lub uprawnień zawodowych;
• nieudokumentowanie zarzutów;
• błędna interpretacja przepisów prawa przez skarżących;
• złożenie skargi w cudzym imieniu bez załączenia stosownych pełnomocnictw;
• złożenie skargi przez osobę nie posiadającą do tego uprawnień (w przypadku kwestionowania czynności szacowania wykonanych przez biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem powszechnym, ze skargą może wystąpić jedynie sąd).

7. Kto wszczyna postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej? W jakich przypadkach nie dojdzie do wszczęcia postępowania?

Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna z urzędu Minister Infrastruktury, po uzyskaniu udokumentowanej informacji, że rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami lub zarządca nieruchomości, wykonując czynności zawodowe, mógł naruszyć obowiązki określone odpowiednio w art. 175, art. 181 i art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po wszczęciu postępowania Minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Postępowania nie wszczyna się, jeżeli do dnia otrzymania przez organ informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej upłynęły 3 lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności (art. 194 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej również w przypadku gdy sprawa dotyczy osób powołanych lub ustanowionych przez sąd, chyba, że skargę na czynności biegłego złoży sąd.

8. Kto jest stroną postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej? Jakie uprawnienia przysługują osobie skarżącej czynności zawodowe wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami albo zarządcę nieruchomości?

Stroną postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej jest wyłącznie osoba uprawniona, czyli rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami lub zarządca nieruchomości, wobec której toczy się przedmiotowe postępowanie. Przymiotu strony, w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, nie posiada natomiast osoba, która negatywnie oceniła czynności zawodowe wykonane przez osobę uprawnioną. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie rozstrzyga bowiem o prawach czy obowiązkach osoby skarżącej, tylko pośrednio zainteresowanej rozstrzygnięciem w sprawie i legitymującej się wyłącznie interesem faktycznym w przedmiotowej sprawie. W związku z powyższym osoba skarżąca nie bierze czynnego udziału w postępowaniu z tytułu odpowiedzialność zawodowej. Uzyskuje jedynie informację o sposobie zakończenia tego postępowania.
Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej polega na zbadaniu czy rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami lub zarządca nieruchomości, wykonując czynności zawodowe nie naruszył obowiązków określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Postępowanie to dotyczy wyłącznie uprawnień lub licencji zawodowych, umożliwiających prowadzenie osobom uprawnionym działalności zawodowej z zakresu odpowiednio wyceny nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomości.

9. Z jakich etapów składa się postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej?

Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej dzieli się na dwa etapy:
• postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej,
• postępowanie przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (Minister Infrastruktury), który na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego wydaje decyzję o zastosowaniu kar dyscyplinarnych lub o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

10. Kto powołuje Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i kto wchodzi w jej skład?

Zgodnie z art. 194 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami Komisję Odpowiedzialności Zawodowej powołuje i odwołuje minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami. Obecnie Komisja funkcjonuje w składzie powołanym przez Ministra Infrastruktury zarządzeniem z dnia 6 lutego 2008 roku.

11. Jaka jest struktura Komisji Odpowiedzialności Zawodowej? Jakie są uprawnienia przewodniczącego KOZ, a jakie wiceprzewodniczących kierujący odpowiednimi sekcjami?

W skład Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wchodzą:
1) przewodniczący;
2) trzech wiceprzewodniczących odpowiednio dla:

a) rzeczoznawców majątkowych,
b) pośredników w obrocie nieruchomościami,
c) zarządców nieruchomości;

3) pozostali członkowie.

Przewodniczący Komisji reprezentuje Komisję, kieruje całokształtem spraw związanych z realizacją zadań Komisji, w szczególności:
• zwołuje, za zgodą Ministra, posiedzenia Prezydium Komisji oraz posiedzenia plenarne Komisji;
• przekazuje członkom Komisji informacje niezbędne dla jej działalności;
• wyznacza i odwołuje obrońców z urzędu;
• z upoważnienia ministra zwraca się do organów administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości oraz innych instytucji i osób o udzielenie informacji niezbędnych dla przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego;
• rozpatruje skargi na działalność zespołów lub członków Komisji;
• wnioskuje do ministra o przeprowadzenie szkoleń dla członków Komisji i obrońców z urzędu;
• przedstawia ministrowi wnioski o wypłatę wynagrodzeń dla członków Komisji i obrońców z urzędu oraz wnioski o refundację innych wydatków związanych z przeprowadzonymi postępowaniami wyjaśniającymi;
• sporządza roczne sprawozdania z działalności Komisji i przekazuje je ministrowi w terminie do dnia 31 marca roku następnego.

Wiceprzewodniczący Komisji kieruje bezpośrednio odpowiednią sekcją, w szczególności:
• informuje członków odpowiedniej sekcji o ustaleniach podjętych na posiedzeniach Prezydium Komisji;
• dba o sprawny i niezakłócony przebieg postępowania wyjaśniającego;
• zapoznaje się z dokumentacją dotyczącą postępowań wyjaśniających i przekazuje ją zespołowi;
• wyznacza składy zespołów;
• wyznacza terminy posiedzeń zespołów i zawiadamia o wyznaczonych terminach: ministra, członków zespołów, osoby, wobec których wszczęto postępowanie oraz obrońców, o ile zostali ustanowieni lub wyznaczeni z urzędu;
• prowadzi korespondencję związaną z prowadzonymi postępowaniami wyjaśniającymi;
• przekazuje ministrowi dokumentację dotyczącą postępowania wyjaśniającego;
• sporządza roczne sprawozdania z działalności sekcji i przekazuje je przewodniczącemu Komisji w terminie do dnia 28 lutego roku następnego.

12. Na czym polega postępowanie wyjaśniające prowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej?

Postępowanie wyjaśniające polega na ustaleniu czy rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami lub zarządca nieruchomości, wykonując czynności zawodowe nie naruszył obowiązków określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Postępowanie wyjaśniające przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, a właściwie trzyosobowy zespół wyznaczony przez wiceprzewodniczącego Komisji spośród członków Komisji.
Postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego, który zawiera:
• oznaczenie miejsca i daty przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego;
• imiona i nazwiska członków zespołu;
• imię i nazwisko osoby, wobec której wszczęto postępowanie, pełnomocnika o ile został ustanowiony oraz obrońcy, o ile został ustanowiony lub wyznaczony z urzędu;
• podstawę wszczęcia postępowania wyjaśniającego;
• zarzuty postawione osobie, wobec której wszczęto postępowanie;
• opis przebiegu postępowania wyjaśniającego, w tym informację o wyjaśnieniach oraz dokumentach złożonych przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie;
• ocenę zasadności zarzutów oraz innych okoliczności sprawy wraz ze wskazaniem, które zarzuty zostały udokumentowane, a które zostały odrzucone, oraz ze wskazaniem, jakie przepisy prawne zostały naruszone przez osobę, wobec której wszczęto postępowanie;
• wniosek o zastosowanie jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa odpowiednio w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2 ustawy, albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej;
• podpisy członków zespołu;
• inne informacje istotne dla sprawy, będącej przedmiotem postępowania;
• datę sporządzenia protokołu końcowego.

13. Jakie prawa przysługują osobie, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w trakcie postępowania wyjaśniającego?

1. Prawo do udziału w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (art. 195 ust. 1 stawy o gospodarce nieruchomościami);
2. Prawo do ustanowienia obrońcy (art. 195 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami);
3. Prawo zwrócenia się do przewodniczącego Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o wyznaczenie obrońcy z urzędu (art. 195 ust. 1 stawy o gospodarce nieruchomościami, § 9 ust. 2 rozporządzenia w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej…);
4. Prawo zwrócenia się do przewodniczącego Komisji z prośbą o wyznaczenie nowego obrońcy z urzędu, w miejsce dotychczasowego (§ 9 ust. 3 ww. rozporządzenia);
5. Prawo do złożenia wyjaśnień.

14. W jaki sposób kończy się postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej? Jakie mogą być orzeczone wobec osoby uprawnionej kary dyscyplinarne?

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, a w szczególności wniosków zawartych w protokole końcowym, minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (Minister Infrastruktury) wydaje decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej lub o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
1) upomnienie;
2) nagana;
3) zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
4) zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym;
4a) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie;
5) pozbawienie uprawnień zawodowych możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
1) upomnienie;
2) nagana;
3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do jednego roku;
4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie;
5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Wobec zarządcy nieruchomości mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
1) upomnienie;
2) nagana;
3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do jednego roku;
4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie;
5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

15. Czy przepis art. 185 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami zobowiązuje i upoważnia zarządcę nieruchomości do przeprowadzenia remontu bez zgody właścicieli nieruchomości?

Na wstępie należy zaznaczyć, że przepis art. 185 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się do konieczności podjęcia przez zarządcę nieruchomości czynności przekraczających czynności zwykłego zarządu w sytuacjach nagłych, nadzwyczajnych, gdy zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia, środowiska powstaje w wyniku oddziaływania zewnętrznego sił natury lub człowieka. Czynności te mają na celu zapobieżenie szkodzie wywołanej zdarzeniem i wynikającym z niego zagrożeniem.
W przypadku zaistnienia zdarzeń objętych dyspozycją analizowanego przepisu zarządca nieruchomości ma zabezpieczyć obiekt tak, by zminimalizować zagrożenie i zapobiec szkodzie, nawet jeśli podjęte czynności przekraczałyby zwykły zarząd. Natomiast na mocy analizowanego przepisu zarządca nie jest ani upoważniony ani zobowiązany do podjęcia decyzji o przeprowadzeniu remontu. Trzeba bowiem pamiętać, że art. 185 ust. 1c ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakłada na zarządcę obowiązku pokrycia kosztów podjętych decyzji i czynności z jego środków własnych. Zarządca zawsze działa na koszt właścicieli zarządzanej nieruchomości. Najczęściej jest przez właścicieli nieruchomości upoważniony wyłącznie do dysponowania środkami finansowymi zgromadzonymi na funduszu eksploatacyjnym nieruchomości i zwykle środki te nie będą wystarczające dla pokrycia kosztownych remontów.
Z powyższego wynika, że zarządca nieruchomości, po zabezpieczeniu obiektu, powinien zawiadomić właścicieli nieruchomości o istniejącym zagrożeniu, a właściciele (jeśli zakres remontu przekracza czynności zwykłego zarządu) lub zarząd wspólnoty (jeśli zakres remontu należeć będzie do czynności zwykłego zarządu) zobowiązani są podjąć decyzję o przeprowadzeniu remontu.

16. Czy osoba nie będąca członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wchodząca jednak w skład zarządu wspólnoty, powinna posiadać licencję zarządcy nieruchomości?

Należy podkreślić, że generalnie osoba wybrana do zarządu wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na to czy jest właścicielem lokalu w tej wspólnocie mieszkaniowej czy też nie, nie ma obowiązku posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomościami. Podstawą działania członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest uchwała właścicieli o wyborze zarządu i ewentualnie uchwała właścicieli o ustaleniu wynagrodzenia zarządu, a nie umowa o zarządzanie nieruchomością, której to stroną może być wyłącznie zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z tego zakresu. Zarząd, będący organem wspólnoty mieszkaniowej, wykonuje wolę właścicieli lokali będących jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Zarządzaniem nieruchomością wciąż zajmują się właściciele, a nie podmiot zewnętrzny wobec wspólnoty. Zatem działalność tej osoby w składzie zarządu wspólnoty nie pozostaje w sprzeczności z art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi o braku obowiązku posiadania licencji zarządcy nieruchomości przez właścicieli bezpośrednio zarządzających swą nieruchomością. Czynności, do których umocowany jest zarząd, to nie tylko samo zarządzanie nieruchomością wspólną, ale także szereg czynności związanych z kierowaniem sprawami wewnętrznymi wspólnoty mieszkaniowej.
Osoby wybrane w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogą wykonywać swe czynności bez wynagrodzenia, natomiast umowa o zarządzanie nieruchomością jest zawsze umową odpłatną. Wynagrodzenie członków zarządu wspólnoty, o którym mowa w art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali, nie jest tożsame z wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 185 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 20 ust.1 ustawy o własności lokali członkiem zarządu wspólnoty może być każda osoba fizyczna. Wspólnota mieszkaniowa może (ale nie musi) ustalić dla zarządu wynagrodzenie. Ustawa o własności lokali nie różnicuje w tym zakresie członków zarządu na właścicieli lokali i inne osoby.
Podstawą wykonywania czynności zdefiniowanych w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako zarządzanie nieruchomościami, jest wyłącznie umowa pisemna zawarta z jednej strony przez zarządcę nieruchomościami, z drugiej strony m.in. przez wspólnotę mieszkaniową. Istnieje jednak możliwość zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością z członkiem zarządu i w tym przypadku osoba ta musi posiadać licencję zarządcy nieruchomości, bowiem zawierając umowę o zarządzanie, podejmuje działalność zawodową z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Zgodnie z art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Natomiast definicja zarządcy nieruchomości jest zawarta w art. 184 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Zarządca nieruchomości wykonuje swoje obowiązki na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. W umowie tej należy określić sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

17. Czy najemca lokalu może złożyć skargę na zarządcę nieruchomości?

Zgodnie z art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości ma m.in. obowiązek kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje czynności zarządzania nieruchomością. W przypadku najmu lokalu osobą, której interes zarządca ma obowiązek chronić, jest właściciel lokalu. Zarządca nieruchomości działa bowiem w imieniu i na rzecz osoby, która zleciła mu wykonywanie czynności zarządzania i w związku z tym zawarła umowę o zarządzanie nieruchomością lub która udzieliła mu stosownych pełnomocnictw do występowania w jej imieniu w sprawie najmu lokalu. Wobec powyższego należy uznać, że prawo do kwestionowania działań zarządcy przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości. Natomiast najemca lokalu może dochodzić swoich praw w sposób wskazany w przepisach prawa regulujących najem lokali, w tym w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.).


Źródło: www.mi.gov.pl