Takie wnioski wysuwają autorzy wspólnego raportu serwisu oferty.net oraz Open Finance. Dodają, że mimo iż ceny uległy normalizacji, to i tak duży popyt na mieszkania wciąż jest ograniczany zbyt wysokimi stawkami, jakich ciągle oczekują sprzedający.

– O grudniowych transakcjach brakuje jeszcze pełnych danych, jednak listopadowe wskazują na kolejną niewielką korektę średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym – podaje Marcin Drogomirecki z serwisu oferty.net.

Jak wskazuje analiza ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie oferty.net w miastach, które w ciągu ostatnich trzech lat odnotowały największy wzrost, w minionym miesiącu nastąpiły w nich niewielkie zmiany. W Poznaniu, Krakowie i Warszawie średnie ceny spadły o od 1,2 do 2,3 proc., a w Gdańsku i Wrocławiu minimalnie wzrosły – odpowiednio o 0,8 i 1,3 proc.

Nieznaczne spadki cen ofertowych nastąpiły w Szczecinie, Rzeszowie, Bydgoszczy i Łodzi od 1,5 do 2,2 proc. Odmienna sytuacja miała miejsce w Gdyni i Katowicach. W tych miastach ostatni miesiąc przyniósł wysoki, bo 5-procentowy wzrost.

Stare niechciane

– Mimo że głód mieszkaniowy wciąż jest duży, osoby o najniższych dochodach, niewystarczających na zaciągnięcie kredytu siłą rzeczy zostały zmuszone do odłożenia, przynajmniej na jakiś czas, planów związanych z zakupem własnego M. To przejawia się spadkiem zainteresowania ofertami sprzedaży mieszkań o niższym standardzie – w blokach, w oddalonych od centrum częściach miast. Sprzedaż nieatrakcyjnych i jednocześnie drogich mieszkań praktycznie stanęła – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.

Inaczej wygląda sytuacja na rynku mieszkań ze średniej i wyższej półki. Zdaniem analityków, dobra koniunktura gospodarcza i rosnące płace sprawiają, że osób dobrze sytuowanych przybywa. Jednocześnie wciąż rośnie zamożność osób, których sytuacja materialna już wcześniej była bardzo dobra.

 – Obie te grupy są bardzo aktywne na rynku nieruchomości i generowany przez nie popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Zakupy mieszkań dokonywane w związku z dążeniem do poprawy komfortu życia, czyli zamiana mieszkania na większe, nowocześniejsze o wyższym standardzie oraz zakupy będące formą lokaty kapitału, przekładają się na wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, w eleganckich kamienicach, w nowych, ekskluzywnych inwestycjach – wyjaśnia Marcin Drogomirecki.

Ofertowe w dół

Brak zainteresowania klientów wieloma wystawionymi do sprzedaży mieszkaniami przez dłuższy czas powoduje, że właściciele takich lokali podejmują decyzje o obniżeniu cen ofertowych. Zmusza ich do takich decyzji sytuacja na rynku, który teraz należy do kupujących.

– Sprzedający dokonują więc przecen, o których wcześniej nawet nie chcieli słyszeć. By doprowadzić do długo oczekiwanej transakcji, idą na dodatkowe ustępstwa podczas bezpośrednich negocjacji z kupującym, co w niektórych przypadkach przynosi efekt w cenie transakcyjnej niższej nawet o ponad 10 proc. od pierwotnie oczekiwanej – mówi Marcin Drogomirecki. – Również właściciele mieszkań obecnie wystawianych do sprzedaży są znacznie bardziej powściągliwi w oczekiwaniach finansowych. Realna ocena wartości oferowanego mieszkania bierze górę nad subiektywnym przekonaniem o wyjątkowej atrakcyjności tego co moje – wyjaśnia Drogomirecki. Dodaje, że naturalne mechanizmy kształtujące rynek unaoczniają sprzedającym, iż mieszkanie na peryferiach nie może kosztować tyle samo co w centrum oraz że za mieszkanie w starym bloku nie można żądać takiej samej ceny, jak za mieszkanie oferowane w pobliskim, nowym, kameralnym budynku.

Korzystniejszy wynajem

Wydłużający się średni czas sprzedaży mieszkań oraz spadki cen na rynku wtórnym powodują, że niektórzy właściciele zaczynają się zastanawiać, czy zamiast sprzedawać mieszkanie, nie korzystniej jest je wynająć.

Jak wskazują wyniki listopadowej analizy cen wynajmu mieszkań w Warszawie, przygotowanej przez serwis oferty.net, średnie stawki za wynajem poszły w ostatnich miesiącach mocno w górę. Dotyczy to zarówno mieszkań popularnych, jak również tych o średnim i wysokim standardzie.

Analitycy podkreślają że, mimo iż wymagania najemców odnośnie do standardu wynajmowanych lokali cały czas rosną, to mimo wszystko nadal są one mniejsze od wymagań klientów poszukujących mieszkań do kupienia.

– Na przykład z uwagi na względnie krótki czas korzystania z wynajmowanego lokalu, dla wynajmującego niewielkie znaczenie ma technologia, w jakiej został wzniesiony budynek – mówi Marcin Drogomirecki.

Wysokość stawek za wynajem małych i średnich mieszkań jest bardzo zbliżona niezależnie od tego, czy mieszkanie znajduje się w kamienicy z cegły, w budynku w ramie H, czy w bloku z wielkiej płyty. Ważniejsza jest lokalizacja, komunikacja, zaplecze usługowo-handlowe.

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu oferty.net-nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 15 808 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w listopadzie 2007 r.

Źródło: Rzeczpospolita