Odpowiada Janusz Gdański, ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami.

– Nie byłoby żadnych problemów, gdyby gmina, chcąc sprzedać garaże, dokonała takiego podziału geodezyjnego, aby każdy garaż znalazł się na odrębnej nieruchomości gruntowej. Wtedy na nieco okrojonej nieruchomości gruntowej znalazłaby się nieruchomość budynkowa, w której byłaby mała wspólnota, a garaże znajdowałyby się na innych nieruchomościach gruntowych. Stało się jednak inaczej – garaże zostały wyodrębnione jako odrębne nieruchomości lokalowe w ramach wspólnoty i mamy do czynienia w tym przypadku z dużą wspólnotą.

Ustawodawca zezwala, aby na jednej nieruchomości gruntowej znajdowało się nawet kilka budynków o zupełnie różnych konstrukcjach, wyposażeniu i stanie technicznym. Nie oznacza to jednak, że przy dokonywaniu podziałów geodezyjnych nie należy brać pod uwagę sposobu zagospodarowania nieruchomości gruntowej. Podziały geodezyjne nieruchomości zabudowanych wymagają nie tylko wiedzy, ale także umiejętności przewidywania skutków podjętych decyzji. Prawdopodobnie tej zdolności zabrakło tym, którzy uznali, że stworzenie wspólnoty mieszkalno-garażowej ma jakikolwiek sens. Co to bowiem oznacza w praktyce? To, że w obecnej sytuacji np. na remont dachu budynku muszą się zgodzić właściciele garaży, którzy z kolei muszą uzyskać zgodę wspólnoty na remonty swoich garaży, właściciele garaży muszą godzić się na partycypację w kosztach remontu klatki schodowej w budynku, w którym nie mieszkają, mieszkańcy budynku zaś mają płacić za wymianę rur doprowadzających wodę do garaży itd. Jak widać, konflikty są raczej nieuniknione, ale z ustawowymi uregulowaniami dyskutować nie należy. Można natomiast i warto znaleźć rozwiązanie, które nie do końca będzie zgodne z prawem, za to całkowicie ze zdrowym rozsądkiem.

Rozwiązanie to stosuję od lat z dobrym skutkiem, a polega ono po prostu na uregulowaniu spornych spraw odpowiednimi uchwałami. Konkretnie – w opisanym przypadku należałoby podjąć uchwałę, że koszty prac remontowo-konserwacyjnych w budynku pokrywać będą właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów ustalonych na podstawie art. 3 ust. 3 cytowanej ustawy (przy założeniu, że wspólnotę tworzą wyłącznie właściciele pięciu lokali położonych w budynku), a koszty prac remontowo--konserwacyjnych garaży pokrywać będą wyłącznie ich właściciele. Natomiast koszty utrzymania w czystości i porządku terenu pokrywać będą wszyscy członkowie wspólnoty proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Co prawda ktoś mógłby zarzucić, że taka uchwała de facto tworzy podwspólnotę, na co nie zezwala ustawa o własności lokali, ale w myśl art. 25 ust. 1 cytowanej ustawy niezgodną z prawem uchwałę wspólnoty może każdy jej członek w określonym terminie zaskarżyć do sądu. Jeśli tego nie zrobi, to uchwała podlega wykonaniu.