Zazwyczaj do powołania do życia nowej instytucji niezbędna jest wizyta w sądzie lub w urzędzie. Ze wspólnotami mieszkaniowymi jest inaczej.

Duże i małe

Wspólnota powstaje z mocy prawa przede wszystkim w budynku mieszkalnym lub mieszkalno-użytkowym‚ w którym jest przynajmniej dwóch właścicieli. Mogą tworzyć ją osoby, które wykupiły mieszkania komunalne, oraz gmina, do której należy reszta lokali.

Na tej samej zasadzie powstanie ona w budynku wybudowanym przez dewelopera. W jej skład wejdą wtedy właściciele lokali, a także deweloper, jeśli nie sprzedał on jeszcze wszystkich lokali i w dalszym ciągu część z nich do niego należy.

Wspólnota może istnieć w jednym budynku lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Nie powstanie ona jednak na osiedlu domków jednorodzinnych.

Wspólnoty mogą być: małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem lokali, drugie – minimum osiem lokali. To rozróżnienie jest bardzo ważne. Od niego zależy bowiem, jakie stosuje się przepisy.

Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych: kodeksem cywilnym. Z kolei małe wspólnoty kierują się przepisami o współwłasności kodeksu cywilnego.

Wspólnoty liczące powyżej siedem lokali mogą jednak odmienne niż przewidują przepisy, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Potrzebny gospodarz

Wspólnota powstaje w celu zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, a nie lokalami. Każdy właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej. Jego wielkość powinna być podana w umowie notarialnej i wpisana do księgi wieczystej. Im większy lokal, tym i udział w nieruchomości wspólnej powinien być większy.

Właściciele mają kilka sposobów na znalezienie dla niej gospodarza. W dużej wspólnocie oraz w małej, która tak zadecyduje, zarząd można powierzyć w formie aktu notarialnego osobie fizycznej (np. posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej (np. spółdzielni mieszkaniowej, deweloperowi) albo wybrać zarząd z osób fizycznych. W małych wspólnotach zarządzają sami właściciele, chyba że postanowią inaczej.

Ułomna osoba prawna

Wspólnota nie ma osobowości prawnej. Ale, tak jak osoba prawna, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać do sądu i być pozywana. Z tych powodów często nazywa się ją ułomną osobą prawną.

Wspólnota nie posiada odrębnego majątku, cały jej majątek należy do poszczególnych właścicieli lokali. Z tego powodu nabywanie praw przez wspólnotę oznacza nabywanie praw przez wszystkich właścicieli. Podobnie jest z zobowiązaniami. W praktyce przysparza to problemów. Wielokrotnie zajmował się tym Sąd Najwyższy. Wydał on kilka orzeczeń rozstrzygających, czy wspólnota może posiadać własny majątek. W swojej uchwale z 24 listopada 2006 r. wyjaśnił, że wspólnota mieszkaniowa nie może mieć majątku własnego, odrębnego od majątku członków-właścicieli poszczególnych lokali (sygn. III CZP 97/06).

Prawa i obowiązki właścicieli
- Właściciel mieszkania płaci opłaty za swoje mieszkanie oraz opłaca koszty zarządu nieruchomością wspólną.
- O losach swojej współwłasności decyduje razem z innymi członkami wspólnoty w formie uchwał. Głosuje się udziałami (z pewnymi wyjątkami).
- Przepisy dają właścicielom prawo do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Poza tym każdemu z nich przyznaje prawo kontroli działalności zarządu. Nie ma jednak żadnego przepisu, który wyjaśniałby, na czym polega ta kontrola.
- Każdy właściciel powinien mieć prawo wglądu do dokumentacji wspólnoty oraz informacji o działalności zarządu.

Źródło: Rzeczpospolita