To jest propozycja Komisji Palikota. Na początku września odbędzie pierwsze czytanie. Komisja chce wydłużyć z 10 do 30 lat w kodeksie cywilnym okres, na jaki mogą przedsiębiorcy zawierać umowy najmu na czas oznaczony.

Zbyt krótki okres

To bardzo dobry pomysł - ocenia adwokat Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Przepis jest anachroniczny i wielu przedsiębiorcom utrudnia racjonalne planowanie inwestycji.

Magazyny, biura, sklepy w centrach handlowych wynajmuje się bowiem na długie lata. – Jest to najczęściej okres od 25 lat do 30 lat. Tyle bowiem potrzeba czasu na to, by inwestycja się zwróciła. Na taki okres zazwyczaj banki chcą udzielać kredytów na ich realizację. wyjaśnił mec. Paweł Kuglarz z Kancelarii Beiten Burkhardt P. Daszkowski.

Tymczasem kodeks cywilny pozwala zawierać umowy najmu na czas oznaczony maksymalnie na 10 lat, po upływie tego okresu uważa się je za zawarte na czas nieoznaczony (art.662 k.c.).

Zmiana tego okresu wyszłaby na przeciw inwestorom i finansującym bankom. Obecnie niektórzy przedsiębiorcy stosują różne konstrukcje prawne, żeby mieć gwarancję, że po upływie 10 lat dojdzie do zawarcia kolejnej umowy najmu na czas oznaczony.

Protezy prawne

- Często zawiera się dwie dziesięcioletnie umowy najmu, pierwsza wchodzi w życie od razu, a druga dopiero po 10 latach - wyjaśnia P.Kuglarz . Inny wybieg, to zawarcie umowy przedwstępnej, gwarantującej, że dojdzie do zawarcia kolejnej. W koncernach międzynarodowych natomiast spółka matka, znajdującą się zagranicą daje spółce - córce działającej na terenie Polski gwarancję patronacką, że po upływie 10 lat umowa będzie przedłużona i jeśli jest najemcą będzie mogła korzystać z lokalu, który do niej należy np 20 lat. Gwarancji udziela się najczęściej na podstawie prawa właściwego dla spółki matki, co oczywiście jest dozwolone, ale istnieje ryzyko, że polskie sądy uznają to za niedopuszczalne. Inny sposób to zawierane są umowy dzierżawy Tę ostatnie można bowiem zawrzeć nawet na 30 lat, dopiero po upływie tego okresu, traktuje się ją za zawartą na czas nieokreślony (art. 695 kodeksu cywilnego ). Sądy bardzo często kwestionują takie umowy, uważając je za klasyczne umowy najmu, nie można bowiem dzierżawić biura, albo sklepu.

Biurowce nie skorzystają

W ocenie Marcina Jończuka z Metrohouse S. A.., nowe przepisy ułatwią właścicielom przede wszystkim planowanie zysków z najmu, a najemcom dadzą pewność nakładów poniesionych np. na przystosowanie i modernizację nieruchomości dla potrzeb własnych przedsiębiorstwa oraz umożliwią planowanie dalszych inwestycji w wynajmowanej nieruchomości . Dotyczy to przede wszystkim wynajmu powierzchni dla banków, agencji doradzających finansowo , sieci handlowych, pod usługi i magazyny. Inaczej jest natomiast w wypadku biurowców.

Przepis nie będzie miał znaczenia dla najmu powierzchni biurowej, najchętniej bowiem wynajmuje się ją na 3 do 5 lat, bardzo rzadko na dłużej - wyjaśnia Dorota Leszczyńskie, pośrednika w obrocie nieruchomościami Maxon Nieruchomości.