dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Property Management, Facility Management | Fundusze EU - termomodernizacja
Szkolenia, Konferencje | Akty prawne | Galeria | Praca | Forum | Baza firm
Eksperci piszą | Wzory umów | Porady redakcyjne | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Dlaczego budynki powinny być poddawane konserwacjom i naprawom?
Przepisy Prawa budowlanego nakładają na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych szereg obowiązków mających na celu zapewnienie utrzymywania i użytkowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Przypomnijmy art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego: „obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej”, przy czym za punkt odniesienia cyt. przepis przyjmuje przepisy techniczno-budowlane, normujące kwestie projektowania, budowy oraz użytkowania obiektów budowlanych. Chodzi o przepisy wykonawcze do Prawa budowlanego:\
  1. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. nr 75, poz. 690 ze zm.),
  2. rozporzadzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836).
Pierwszy z nich ma zastosowanie do warunków projektowania, oraz do zmian w obiektach istniejących, ponieważ odnosi się do budowy, przebudowy, nadbudowy, rozbudowy oraz do zmian sposobu użytkowania budynków  oraz związanych z nim urządzeń; jednakże w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa przeciwpożarowego odnoszą się także do obiektów istniejących, co wymaga szczególnego podkreślenia. 

Drugi przepis jest rodzajem nakazu prawnego adresowanego do właścicieli i użytkowników budynków mieszkalnych do utrzymywania stanu budynku i lokali na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia, a także do prawidłowego użytkowania budynku i jego części (zgodnie z przeznaczeniem i normami prawa). Rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r. Nr 74, poz. 836) jest przepisem instruującym właściciela budynku, w jaki sposób i kiedy należy przeprowadzać kontrole okresowe budynku, w tym tych elementów, które są szczególnie narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników podczas użytkowania, w jaki sposób należy użytkować lokale, jakie są ogólne warunki użytkowania budynku, oraz jak należy użytkować instalacje i urządzenia w budynku mieszkalnym. Przepis ten zobowiązuje do wykonywania okresowej konserwacji i naprawy budynku, jego instalacji oraz urządzeń, podkreślając wielokroć, że naprawa i konserwacja instalacji i urządzeń energetycznych i innych specjalistycznych powinna być powierzona osobom posiadającym odpowiednie świadectwa kwalifikacyjne.  

Celem tych różnych przepisów Prawa budowlanego, a także przepisów przeciwpożarowych jest zapewnienie bezpieczeństwa dla ludzi, ich mienia oraz środowiska, poprzez niedopuszczenie do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych budynku, a także poprzez niedopuszczenie do pogorszenia jego sprawności technicznej. A więc w zasadzie chodzi o zapewnienie niezawodności budynku, co jest szczególnie istotne w warunkach jego użytkowania, w szczególności na cele mieszkalne.

Wiadomo, że już od momentu oddania budynku do eksploatacji, że jego poszczególne części ulegają stopniowemu zużyciu technicznemu, tym szybszemu im mniej wykonuje się czynności konserwacji i napraw. Przy czym wiadomo również, że z natury rzeczy część elementów budynku zużywa się szybciej, inne wolniej. Na samym początku eksploatacji budynku zawsze najważniejsza jest konserwacja, w tym tych elementów budynku, instalacji i urządzeń, których zużycie następuje szybciej. Celem konserwacji jest zabezpieczenie przed utratą właściwości fizyko-chemicznych; konserwacji nie można mylić z naprawą bieżącą, ponieważ polega ona na okresowym remoncie w mniejszym lub większym zakresie, prowadzącym do usunięcia skutków zużycia technicznego.                      

Przepis § 3 cyt. rozporządzenia stanowi, że „konserwacja to wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku”, w przepisie chodzi o różne elementy budynku i odpowiadające ich właściwościom odpowiednie czynności konserwacyjne.                                                            

Jednakże zastanówmy się, skąd ma wiedzieć właściciel obiektu budowlanego, w jaki sposób oraz w jakim terminie należy wykonać konserwacje poszczególnych części składowych budynku, jego urządzeń i instalacji.

Oczywiste jest, że w przypadku obiektu nowego, oddanego do eksploatacji pod rządem obecnie obowiązujących przepisów, taką wiedzę jego właściciel będzie czerpał z otrzymanej dokumentacji powykonawczej. W przypadku obiektów starszych wiedza ta powinna pochodzić z dokumentacji odbiorowej po wykonanych naprawach głównych (wymianach) i remontach. Informacje o zalecanym terminie i sposobie konserwacji poszczególnych części budynku powinna faktycznie pochodzić z otrzymanych instrukcji użytkowania i konserwacji, w tym instrukcji pochodzących od producenta wyrobu budowlanego.

Przypomnijmy w tym miejscu, że zgodnie z obowiązującym prawem elementem dokumentacji powykonawczej przekazanej przez wykonawcę robót budowlanych inwestorowi, właścicielowi obiektu budowlanego, powinny być „instrukcje eksploatacji i konserwacji” związane w sposób integralny z udzielonymi gwarancjami jakości. Z przekazanych instrukcji jednoznacznie powinno wynikać, w jakim terminie i w jaki sposób, przy użyciu jakich środków i technologii należy przeprowadzać czynności konserwacji.  O terminach i o sposobie konserwacji poszczególnych elementów budynku powinny także stanowić karty gwarancyjne, w których gwarant (wykonawca robót budowlanych) określa warunki gwarancji jakości dla wykonanych robót budowlanych, podobnie gwarant – producent wyrobu budowlanego – określa w karcie gwarancyjnej warunki gwarancji dla wykonanego wyrobu budowlanego. 

W karcie gwarancyjnej gwarant ustala, kiedy udzielona gwarancja utraci ważność, na skutek niewłaściwej technologicznie konserwacji elementu budynku bądź urządzenia objętego gwarancją lub na skutek braku wymaganej konserwacji.

Właściciel obiektu budowlanego, nie posiadający takiej dokumentacji, wiedzę o tym, kiedy i w jaki sposób należy wykonać konserwacje będzie głównie czerpał z dokumentacji przeglądów okresowych oraz z innej dokumentacji będącej w jego posiadaniu.

W praktyce jednak wykonywanie konserwacji w budynku, w tym konserwacji specjalistycznych instalacji i urządzeń, zazwyczaj wiąże się również z wykonywaniem napraw, których celem jest usunięcie mniejszych lub większych uszkodzeń lub też wymiana elementu instalacji czy też urządzenia. 

Cytowany przepis zobowiązuje właściciela budynku, by protokoły kontroli okresowych zawierały informacje o stanie technicznym budynku i jego elementów, o rozmiarze ich zużycia lub uszkodzenia, o koniecznych naprawach i remontach, o metodach i środkach użytkowania tych części budynku, które są szczególnie narażone ma szkodliwe działanie czynników zewnętrznych, a więc również o sposobach konserwacji.                                                                                                                   

Przepis ten zobowiązuje właściciela, by działania konserwacyjne i naprawcze wykonywał na bieżąco, temu właśnie ma służyć zobowiązanie, by w protokołach kontroli okresowych opisywano zalecone a niewykonane działania naprawcze i remontowe. Artykuł 61 ust. 1a Prawa budowlanego stanowi, że w trakcie kontroli okresowej należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

Co się stanie, gdy jednak właściciel budynku zaniecha wykonania zaleconych konserwacji i napraw bieżących? Jest oczywiste, że po pierwsze - w takiej sytuacji narazi się na nieuzasadnione straty spowodowane przyspieszeniem zużycia technicznego budynku i jego części, a w związku z tym będą to większe wydatki niż zapewne poprzednio planował. Po drugie, brak dbałości właściciela obiektu budowlanego o jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i estetycznym może być przyczyną jego odpowiedzialności z mocy Prawa budowlanego, w tym m.in. w związku z normą art. 91a Prawa budowlanego.
Po trzecie – pogorszenie stanu technicznego budynku, np. odpadający gzyms, może być przyczyną szkód w stosunkach cywilnych i w konsekwencji może być podstawą  roszczeń odszkodowawczych poszkodowanych, adresowanych do właściciela nieruchomości.

Wobec tego z powodów racjonalnych, ekonomicznych oraz odpowiedzialności z mocy prawa, właściciel budynku powinien podejmować działania systematycznej konserwacji oraz bieżących napraw, po to by przeciwdziałać utracie właściwości fizyko-chemicznych poszczególnych części budynku oraz po to, by usuwać na bieżąco powstałe uszkodzenia. 

Kozak Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe
ul. Łęgi 2
01-329 Warszawa
tel.: 22 666 17 14
22 666 17 15
faks.: 22 666 17 16
e-mail: biuro@kozak-zk.pl
www.kozak-zk.pl


 
dodaj komentarz
śledź artykuł
Dodano: 2017-07-03 13:14:13
Od kiedy zarządzaniem naszym budynkiem zajmuje się Progresline, nie ma problemów z konserwacją i naprawami. Widzimy, że działają na naszą rzecz.
     
Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: zarządca jako organ we wspólnocie mieszkaniowej | obowiązki zarządcy warszawa | droga sądowa a alternatywne metody rozwiązywania sporów | szkolenia dla zarządców nieruchomości