Panie Romanie na łamach Portalu Zarządzania Nieruchomościami zostanie opublikowany Pana tekst, w takim sprawach zawsze proszę zwracać się do redakcji portalu. Portal ma służyć Państwu właśnie do publikowania Państwa opinii oraz przekazywania wiedzy na tematy związane z Państwa codzienną pracą i problemami, które się z nią wiążą.

Prośba do Pana Janusza.
Wiem, że ma Pan możliwości publikacji tekstów.
Miałbym prośbę aby mój post z którym zgadza się Pan (po oczywistej jeszcze "obróbce" prawnej) opublikować jako, najlepiej by było - wykładnię tego zagadnienia. Dotychczasowa praktyka pokazuje, że bardzo wiele sądów rejonowych źle interpretuje te pojęcia, nie rozumie ich różnicy mimo przecież gotowych uzasadnień orzecznictwa SN i WSA w tych sprawach. Jest to bardzo dziwne. Na własnym przykładzie przeszedłem przez to całe piekło - w mieście średniej wielkości żaden adwokat ani radca prawny nie potrafił zrozumieć i nie rozumiał pojęcia zarząd- sprawowanie zarządu-powierzenie zarządu-zarządca-zarząd właścicieli, nie mówiąc o takich pojęciach jak zarządca obiektu budowlanego czy zarządca budynku.
Dla większości to wszystko ma takie samo znaczenie i jeżeli w umowie zleceniu o administrowanie (najczęściej tak bywa) jest wpisane że administartor (zarządca) wykonuje czynności zwykłego zarządu - to oni uważają że to jest sprawowanie zarządu a zarząd wybrany to co innego (?). Sąd też tak uważa.
Sami licencjonowani mają z tym problemy o członkach wspólnot już nie mówiąc. Rodzi to szereg niepotrzebnych konfliktów utrudniających i tak niełatwe życie wspólnotowe.

Pan Roman bardzo precyzyjnie wyjaśnił sprawę. Niestety - nie wszyscy, szczególnie gminni "zarządcy" tego nie rozumieją lub nie chcą zrozumieć.

Zarząd - zarządca, w uzupełnieniu postu p. Janusza.
Ustawa o własności lokali mówi cały czas o zarządzie wspólnoty lub zarządcy któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ust. 1. Powierzenie zarządcy w trybie tego artykułu zarządu nieruchomością wspólną wymaga określonej procedury wynikającej bezpośrednio z tego artykułu.

Wybrany natomiast zarząd spośród właścicieli w trybie art 18 ust 2a lub 20 jest organem wspólnoty mieszkaniowej, dlatego ma swoje uprawnienia wynikające bezpośrednio z ustawy (art. 21 i art. 22 ustawy).
Oczywistym jest, że skoro wspólnota posiada wybrany zarząd, to nie może mieć powierzonego zarządcy z art. 18.1. Jednoczesne funkcjonowanie zarządu wspólnoty i takiego zarządcy nieruchomości jest prawnie niedopuszczalne, bowiem dwa odrębne podmioty musiałyby we wspólnocie posiadać te same kompetencje - prawo samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu.

Zarząd wspólnoty nie ma prawa nikomu przekazywać swoich kompetencji w sferze uprawnień, a może to robić wyłącznie w sferze wykonawczej, tzn. może wynająć księgową do obsługi finansowej, ale sam musi podpisać sprawozdanie finansowe oraz może wynająć administratora do pilnowania terminowego wywożenia śmieci, ale sam musi podpisać umowę z firmą wywożącą nieczystości. Zarząd nie jest uprawniony do scedowania na zarządcę swoich kompetencji do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu, w szczególności do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (np. upoważnienia zarządcy do zawieranie umów w imieniu wspólnoty).
Sprawę przekazania zarządu podmiotowi zewnętrznemu choćby w części dotyczącej administrowania (zarządu zwykłego) reguluje art. 18 ustawy o własności lokali. Jest to zresztą prawo logiczne wywodzące się z czasów rzymskich. To właściciel i tylko on może określać czy i kto sprawuje zarząd jego rzeczą.

Fakt zawarcia przez wspólnotę umowy zlecenia o administrowanie czy zarządzanie nieruchomością (obojętnie jak nazwanej), w żadnym razie nie pozbawia zarządu jego ustawowych uprawnień dotyczących kierowania sprawami wspólnoty i jej reprezentacji wynikającymi z art. 21 i 22 ustawy. Nie należy mylić administratora (choćby miał licencję zarządcy nieruchomości) z zarządcą, który sprawuje zarząd powierzony w trybie art. 18.1 ustawy.
Zatrudnienie administratora, nie ma nic wspólnego z art. 18 ustawy o własności lokali. Zatrudniony zarządca, jest tylko administratorem - pomocnikiem zarządu, wykonuje wyłącznie czynności pomocnicze, bez prawa do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu i bez prawa do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz oraz wobec poszczególnych właścicieli lokali.

Zarząd wspólnoty nie może wyzbyć się swoich ustawowych obowiązków i uprawnień na rzecz innej osoby.
Nie ma precedensu w prawie polskim, aby członek organu obieralnego - zarządu wspólnoty - mógł umocować do wykonywania swoich obowiązków pełnomocnika. Tak jak poseł nie może wysłać na obrady Sejmu swojej teściowej z pełnomocnictwem.

Administrator nie sprawuje zarządu, nie podejmuje decyzji, nie zaciąga zobowiązań, nie składa oświadczeń woli za wspólnotę.
Administratorzy są również zatrudniani w firmach zarządzających, jako pomocnicy licencjonowanych zarządców. Pełnią tam rolę identyczną, jak "przy zarządzie" wspólnoty. Różnica polega na tym, że dość często administratorem zatrudnianym przez zarząd wspólnoty, jest osoba z licencją zarządcy - chociaż nie ma takiego wymogu prawnego.

Na zakończenie cytat z innego forum podsumowujący sprawę:
"...Jeśli jest Zarząd wspólnoty (jak rozumiem wg art.20 UWL), to "zarządca" jest zwykłym usługodawcą, takim samym jak firma sprzątająca, ochrona, firma wywożąca śmieci itp.
Taki Zarządca (de facto raczej administrator) nie ma (a przynajmniej nie powinien mieć) uprawnień decyzyjnych, zaś jego zatrudnienie/zwolnienie mieści się w zakresie kompetencji Zarządu i nie wymaga uchwały Właścicieli.
Właściciele powinni w uchwale (zwykle w planie gospodarczym) określić pułap wynagrodzenia dla takiego administratora, ewentualnie jakieś warunki brzegowe, które powinien spełniać - wybór konkretnej firmy to sprawa Zarządu.
Oczywiście - podejmując decyzje - jak w każdej istotnej sprawie - warto wsłuchać się w głosy mieszkańców!!!!. W ogóle warto pamiętać, że Zarząd Wspólnoty ma ZARZĄDZAĆ, a nie RZĄDZIĆ - a to pewna subtelna różnica, o której często zapominają zarządy, a jeszcze częściej - licencjonowani zarządcy.
Autor: wspolnota.net.twa 24.06.10, 08:07 ..."

Podzielam poglą Pana Jana Nowickiego. Uważam, że wspólnota może zlecić zarządcy wszystko, ale tylko wtedy, gdy skorzysta z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jeśli wybierze zarząd, to nie może już zawierać umowy z zarządcą. Z kolei - jeśli zarząd przekazuje wszystkie swoje uprawnienia firmie, to po prostu "omija" art. 18.1, co, moim zdaniem, jest niedopuszczalne. Faktycznie ma tu miejsce zmiana sposobu zarządu, co można zrobić wyłacznie z zastosowaniem art. 18.

Czytając komentarze ludzi z branży, to ja jako jeden z członków wspólnoty nie parajacy się zawodowo zarządzaniem mam mieć pewność, że podpisana umowa z Zarządcą lub Administratorem jest zgodna z prawem. Przecież umowę pisze Zarządca lub Administrator a tacy laicy jak ja podpisują w dobrej wierze.Osobiście mam mieszane odczucia do podpisanej przez poprzedni Zarząd z Firmą Zarzadzającą na Administrowanie nieruchomością wspólną w której to umowie jest napisane "Wspólnota zleca Administratorowi wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarzadu nieruchomością wspólną". Ponadto udzielono pełnomocnictwo Administratorowi do zawierania wszelkich umów z zawieraniem umów najmu i dzierżawy, występowania przed sądami.
Mam wątpliwości do tego, czy Zarząd Wspólnoty miał uprawnienia do przekazania Administratorowi wykonywanie samodzielnie czynności zwykłego zarządu. W/g mnie jest to zmiana sposobu zarządu. Może ktoś z dyskutantów rozwieje moje wątpliwości. Czy taka umowa ma moc prawną.

Tak, jest nawet na ten temat ciekawy wyrok SN sprowadzający się do tego że wspólnota nie musi zawierać umowy o zarządzanie z licencjonowanym zarzadcą ale jeżeli chce aby tak zatrudniony zarządca ponosił odpowiedzialność musi to być umowa na piśmie, z firmą zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami a delikwent musi posiadać OC.
Z tym, że nie może zarząd w umowie z takim zarządcą umieścić wpisu że może on wykonywać samodzielnie czynności zwykłego zarządu bo te ustawowo są przypisane zarządowi wspólnoty. Należy wyszczególnić dokładnie w umowie za co odpowiada zarządca i wtedy jest możliwość ponoszenia przez niego odpowiedzialności za niektóre działania (art. 185 UoGN).
Lub powierzyć zarządzanie w trybie art.18 ust. 1 lub ust. 2a. Wtedy zarząd powinien się rozwiązać i obowiązki wynikajace z art. 21 spadają na zarządcę powierzonego.

Generalnie popieram, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by właściciel obiektu zlecił zarządzanie nim zarządcy zawierając umowę, o której mowa w art. 185ugn. Taki zarządca ponosi pełną odpowiedzialność za obiekt z wszelkimi konsekwencjami.

UoWL używa pojęcia zarządca nieruchomości któremu zarząd powierzono w trybie art. 18.
I tylko taki zarządca sprawuje zarząd czyli ma uprawnienia do samodzielnych decyzji zwykłego zarządu.
Jeżeli natomiast jest wybrany zarząd "właścicielski" to zatrudniony zarządca (z licencją czy bez) wykonuje czynności tylko administracyjne (pomocnicze w zarządzaniu) i nie ma żadnych uprawnień do reprezentowania właścicieli czy też podejmowania decyzji. Te uprawnienia z mocy ustawy (art. 21) przysługują tylko i wyłącznie zarządowi wspólnoty, który na dodatek nie może samodzielnie scedować ich w umowie o administrowanie z zarzadcą na niego, że może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu bo było by to złamanie bezwzględnie obowiązującego przepisu ustawy (czyli zmiana sposobu zarządu a to już wymaga określonej procedury).
Zupełnie inną sprawą jest pojęcie zarzadcy budynku czy też zarządcy obiektu budowlanego. Taką osobą nigdy nie będzie zarządca nawet licencjonowany z powierzonym zarządem (art. 18) o administratorze już nie mówiąc. Zarządcą budynku (obiektu) mówiąc w dużym skócie jest ten kto dysponuje prawem rozporządzania budynkiem do celów budowlanych, inwestycyjnych itp. a więc : właściciele (wspólnota), spółdzielnia, UM, Skarb Państwa, dewelooper.

Panie Januszu
Moja wypowiedź poniżej była bardzo sarkastyczna, dobrze wiemy, że dobra współpraca na linii wspólnota a administrator- zarządca daje pozytywne rezultaty i spodziewane efekty współdziałania. W przeciwnym wypadku szkoda jest zachodu.. Chciałbym wyjaśnić, że nie wyrażam się krytycznie o tych, co mają inne zdanie i dobrze Pan wie o pracy ze wspólnotami i przepisami, jakimi są obwarowane działania licencjonowanych zarządców i jaka jest ich rola. Ma Pan prawo się nie zgadzać z moją wypowiedzią, moja wypowiedź jest tylko z obserwacji i bezpośredniej współpracy ze wspólnotami i zarządcami- administratorami.
Na zakończenie napiszę, że bardzo rzadko wspólnoty podpisują z zarządcami umowy długo terminowe zazwyczaj są to umowy na rok, dwa z możliwością przedłużenia i zapewniam Pana, iż dochodząc swoich praw jako zarządca oraz posługując się przepisami z Dz.Ustaw stoi Pan na straconej pozycji, ponieważ po pewnym okresie straci Pan nieruchomość, którą zarządza zgodnie z literą prawa. Tu nie nakłaniam Pana do łamania tego prawa, ale o jak najmniejsze dochodzenie swoich racji, ale to już inny temat.