Zawarła ze spółką stosowną umowę, którą w imieniu wspólnoty podpisał zarząd, który chce dziś rozwiązać z ZBK umowę i zawrzeć ją z inną firmą. Większość członków wspólnoty nie chce się na to zgodzić. Czy bez uchwały wspólnoty zarząd może rozwiązać umowę z ZBK i zawrzeć nową z wybranym przez siebie podmiotem?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami

– Zgodnie z ustawą z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „duża” wspólnota może problem zarządzania nieruchomością wspólną rozwiązać na dwa wykluczające się sposoby:

1. Na podstawie art. 18 ust. 1 powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej.

2. Wybrać jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd złożony wyłącznie z osób fizycznych, którego członkowie zostaną wybrani spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20).

Pierwszy sposób możliwy jest jedynie wówczas, gdy powierzenie zarządzania zostanie dokonane w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Jeśli wspólnota tego nie zrobi, to zgodnie z art. 18 ust. 3 musi stosować sposób drugi.

Wybrany zarząd czynności zwykłego zarządu podejmuje samodzielnie oraz ma obowiązek wykonywania czynności zakres ten przekraczających na podstawie podjętych przez wspólnotę uchwał (art. 22). Oczywiście nie musi wszystkich czynności wykonywać bezpośrednio – może zlecić ich wykonywanie dowolnemu, wybranemu przez siebie podmiotowi na podstawie umowy cywilnoprawnej (dla ustalenia uwagi podmiot ten będzie dalej nazywany „administratorem”). Skoro zarząd zdecyduje się na zawarcie takiej umowy, to stroną jej będzie właśnie on, a nie wspólnota.

W ustawie o własności lokali systematycznie powtarza się zwrot: „...zarząd, lub zarządca, któremu zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1...”. Ustawodawca w ten sposób wyraźnie akcentuje, że kompetencje wybranego „zarządu” oraz zarządcy „notarialnego” są identyczne (co prawda z literalnego brzmienia art. 23 można wnioskować, że zarządca „notarialny” nie ma prawa do indywidualnego zbierania głosów, ale jest to zapewne efektem przeoczenia). Wybór zarządu i decyzja o powierzeniu zarządzania w trybie art. 18 ust. 1 należą do wspólnoty, natomiast w żadnym miejscu ustawodawca nie upoważnił wspólnoty do wyboru zarządcy „nienotarialnego”, pozostawiając decyzje w tej kwestii zarządowi.

Zarząd ponosi pełną odpowiedzialność za wybór podmiotu, któremu zleci wykonywanie czynności należących do zakresu zwykłego zarządu nieruchomością wspólną jego obowiązków. Jeśli dokona złego wyboru, to niewątpliwie poniesie konsekwencje. Zapewne nie otrzyma absolutorium (art. 30 ust. 2 pkt 3) i zostanie odwołany.

Skoro za efekty pracy administratora odpowiada w całej rozciągłości zarząd, to nie może wspólnota ograniczyć jego prawa do swobodnego wyboru tego administratora. Ten, kto odpowiada, musi mieć suwerenne prawo decyzji – w przeciwnym wypadku jest nieprawdopodobne, by ktokolwiek zgodził się być członkiem zarządu.

Ustawa o własności lokali wyraźnie oddziela kompetencje zarządu, który jest organem wykonawczym wspólnoty, od organu uchwałodawczego, którym jest ogół właścicieli lokali. Jest tu analogia do struktury gminy – rada gminy tworzy prawo lokalne, natomiast wykonuje je wójt, który jest jednocześnie kierownikiem urzędu gminy, uprawnionym m.in. do zatrudniania pracowników, którzy podlegają tylko jemu. Rada gminy nie może nakazać wójtowi, by zatrudnił lub zwolnił konkretnego pracownika, pomimo że ma kompetencje uchwałodawcze i jest w pewnym sensie „nad” wójtem.

Jeśli wspólnota uważa, że zarząd chce zawrzeć umowę z administratorem, którego większość właścicieli lokali nie akceptuje, to ma tylko jedno rozwiązanie – musi zmienić zarząd. To, na podstawie art. 20 ust. 2, może zawsze zrobić. Współczuć należy jednak zarządowi, który zgodzi się na wybór administratora de facto wybranego przez wspólnotę – będzie przecież ponosił odpowiedzialność za efekty jego działalności. Jeśli administrator okaże się nierzetelny, to w skrajnym przypadku zarząd może zostać nawet pociągnięty do odpowiedzialności karnej. Należy wątpić, aby sąd uznał za okoliczność łagodzącą fakt, że administrator został wybrany przez wspólnotę – skoro zarząd z nim podpisał umowę, to znaczy, że go akceptował.

Podkreślić należy, że stroną umowy zawieranej z administratorem nie może w żadnym wypadku być wspólnota, jeśli nie jest to umowa, o której mówi art. 18. „Nienotarialną” umowę z administratorem może zawrzeć tylko zarząd we własnym imieniu.

Odpowiedź na postawione na wstępie pytanie może być tylko jedna – wspólnota nie ma prawa zajmować stanowiska w sprawie wyboru administratora. Jeśli nawet uchwałę o wyborze administratora podejmie, to z mocy prawa będzie ona nieważna. Jeżeli jednak wspólnota chce o wyborze administratora decydować, to może to zrobić wyłącznie na podstawie art. 18, ale wtedy traci prawo wyboru zarządu, a tenże administrator staje się zarządcą z kompetencjami zarządu.